Bezirksgericht Zürich \ Recht \ Miete

Hinterlegung des Mietzinses

Für den Fall, dass der Vermieter einen Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt, kann die Mieterin ihm androhen, sie werde die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Art. 259g Abs. 1 OR). Dadurch erhält die Mieterin ein Druckmittel hinsichtlich der Behebung von Mängeln, denn mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (so genannte Zahlungsfiktion, vgl. Art. 259g Abs. 2 OR). Der Vermieter kann deshalb nicht mehr wegen Zahlungsverzugs kündigen. Das Bundesgericht lässt es für die Zahlungsfiktion genügen, dass die Mieterin gutgläubig annahm, sie sei zur Hinterlegung berechtigt (BGE 125 III 120).

Das Hinterlegungsrecht setzt voraus, dass ein Mangel besteht, der nicht vom Mieter zu beheben ist (vgl. Mängel). Weiter setzt es voraus, dass der Vermieter den Mangel nicht innert einer vom Mieter gesetzten Frist beseitigt. Behebt der Vermieter den Mangel fristgemäss (oder leitet er die Behebung wenigstens in die Wege), ist eine Hinterlegung unzulässig. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung wie auch die Androhung der Hinterlegung haben zu ihrer Gültigkeit schriftlich zu erfolgen.

Kommt der Vermieter dem Begehren um Mängelbehebung nicht fristgemäss nach, so verlangt das Gesetz auch noch eine schriftliche Ankündigung der Hinterlegung. Hinterlegungsfähig ist der ganze Mietzins, und zwar nicht nur der Nettomietzins, sondern das gesamte Entgelt für den Gebrauch der Sache inklusive allenfalls vereinbarter Nebenkosten (BGE 124 III 201). Die Hinterlegung eines Teils des Mietzinses ist jedoch zulässig. Nach Art. 259h und 259i OR fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu, wenn die Mieterin nicht innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anruft (und z.B. auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsminderung und Schadenersatz klagt). Die Schlichtungsbehörde fällt einen Entscheid über die Ansprüche der Parteien, wenn eine Einigung nicht möglich ist (Art. 259i Abs. 1 OR).

Hinterlegungen sind heikel, die entsprechenden Verfahren kompliziert. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, die Rechtauskunft der Schlichtungsbehörde zu besuchen oder anwaltlichen Rat einzuholen, bevor man dieses Recht ausübt. In Zürich stellt die Schlichtungsbehörde eine Depositionsanweisung aus. Gestützt darauf kann die Mieterin den Mietzins bei der Kasse des Bezirksgerichts einzahlen.

> Beseitigung des Mangels
> Ersatzvornahme durch den Mieter
> Minderung des Mietzinses
> Schadenersatz
> Fristlose Kündigung wegen des Mangels
> Kündigung wegen Zahlungsverzugs
> Muster Mängelmeldung
> Klageformular