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OR 269d Abs. 3, OR 271, OR 271a, OR 266g

ZMP 2017 Nr. 8: Entzug eines Kellerabteils. und Ersatz durch ein anderes gegen eine Mietzinssenkung. Gleichzeitige Anwendbarkeit der Kriterien des missbräuchlichen Mietzinses und des Kündigungsschutzes. Sperrfrist nach einer vorausgegangenen Einigung über eine mietrechtliche Streitigkeit. Behebung einer Doppelvermietung ist kein wichtiger Änderungsgrund.

12.07.2017 | ME160003-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Möchte die Vermieterin der Mieterin ein Kellerabteil entziehen, das sie ihr in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet hat, muss sie dazu eine einseitige Vertragsänderung gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR ankündigen. Bei der Anfechtung durch die Mieterin wird die Zulässigkeit der Änderung nach den Kriterien des Kündigungsschutzes geprüft, das neue Preisgefüge nach denjenigen der Missbrauchsgesetzgebung (E. IV.1 und IV.2.1). Die Preisanpassung ist nichtig, wenn sie nicht im Rahmen einer Mitteilung mit Formular nach Art. 269d OR klar begründet wird. Dies zieht zugleich auch die Nichtigkeit der beabsichtigten Vertragsänderung als Ganzes nach sich (E. IV.2.2).

Bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Änderung gestützt auf Art. 271 f. OR ist zunächst von Belang, ob diese der Mieterin zugemutet werden kann. Beim Entzug eines Kellerabteils ist das grundsätzlich zu bejahen, soweit der Mieterin danach weiterhin genügend Stauraum zur Verfügung steht oder ihr ein angemessener Ersatz angeboten wird. Die Begründung braucht diesbezüglich nicht bereits in der Formularmitteilung zu erfolgen, sondern kann auch noch im Laufe des Verfahrens gegeben werden. Allerdings gelten die Regeln des Kündigungsschutzes integral. Eine Änderung ist daher grundsätzlich nicht möglich während einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d oder e oder Art. 271a Abs. 2 OR. Die Sperrfrist lässt sich nicht unter Berufung auf einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR durchbrechen, wenn die Vermieterin oder ihr Rechtsvorgänger die Situation durch eine während Jahren nicht erkannte Doppelvermietung geschaffen hat. Da eine solche Vertragsänderung letztlich im eigenen Fehlverhalten wurzelt, wäre sie auch nach der allgemeinen Regel von Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar (E. IV.2.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 12.07.2017

Geschäftsnummer ME160003-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 269d Abs. 3
OR 271
OR 271a
OR 266g

Verweise