Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2018

OR 255, OR 266

ZMP 2018 Nr. 15: Befristetes Mietverhältnis. Verpflichtung der Vermieterin zu einer Offerte zur Vertragsverlängerung.

09.11.2018 | NG180008-O/U | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Die Verpflichtung der Vermieterin, der Mieterin bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Offerte für die Fortführung des Vertragsverhältnisses zu veränderten Konditionen zu unterbreiten, führt zu einem Realerfüllungsanspruch, wenn die Klausel hinsichtlich des Mietgegenstandes und der Höhe des Mietzinses genügend bestimmt bzw. bestimmbar ist (E. 5.3 und 5.4). Dies ist zu bejahen, wenn die Parteien vereinbart haben, dass die Offerte für die bisherige Mietsache gelten soll und zu marktüblichen Konditionen für eine bestimmte Nutzungsart (Warenhaus) zu erfolgen hat. Solange keine vertragskonforme Offerte abgegeben wird, dauert das Mietverhältnis fort.

[vgl. zu diesem Entscheid auch das Urteil des Mietgerichts Zürich MB140015-L vom 26. Januar 2017 = ZMP 2017 Nr. 1 sowie die dort zitierten weiteren Entscheide]

 

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 09.11.2018

Geschäftsnummer NG180008-O/U

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 255
OR 266

Verweise

ZMP 2017 Nr. 1

OR 273, ZPO 210 Abs. 1 lit. b, ZPO 211 Abs. 3, ZPO 98, ZPO 101, ZPO 53, ZPO 56

ZMP 2018 Nr. 13: Kündigungsschutz. Schicksal des Urteilsvorschlags, wenn der ablehnende Vermieter zwar Klage einreicht, aber den Kostenvorschuss nicht leistet. Actio duplex. Recht der Gegenpartei, eigene Anträge zu formulieren. Rechtliches Gehör. Gerichtliche Fragepflicht.

11.10.2018 | MB180020-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Gelangt die ablehnende Partei in einem Kündigungsschutzverfahren betreffend Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen nach Ausstellung der Klagebewilligung an das Gericht, verliert der Urteilsvorschlag grundsätzlich seine Wirkungen. Bezahlt die klagende Partei anschliessend den Kostenvorschuss nicht, bedeutet dies aber zugleich, dass die klagende Partei keine wirksame Klage erhoben hat, so dass es dennoch beim Urteilsvorschlag sein Bewenden hat. Solange das Gerichtsverfahren läuft, kann die beklagte Seite eigene Anträge stellen, insbesondere auch ihren über den Urteilsvorschlag hinausgehenden Standpunkt aus dem Schlichtungsverfahren erneut einnehmen. Sie braucht dazu keine Widerklage zu erheben. Unbeachtlich sind aber unklare Eingaben der beklagten Seite, wenn diese trotz gerichtlichen Hinweises keinen klaren, auf das Kündigungsschutzverfahren bezogenen Antrag stellt.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.10.2018

Geschäftsnummer MB180020-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 273
ZPO 210 Abs. 1 lit. b
ZPO 211 Abs. 3
ZPO 98
ZPO 101
ZPO 53
ZPO 56

Verweise

OR 1, OR 18 OR, OR 253, OR 262 OR, OR 530, ZPO 57, ZPO 227, ZPO 230, GOG 21, GOG 26

ZMP 2018 Nr. 12: Rechtliche Einordnung der gemeinsamen Nutzung von Wohn- oder Geschäftsräumen. Untermiete und Einbringung einer Sache in eine Gesellschaft "quoad usum". Simulation und irrtümliche Bezeichnung des Vertrags. Widerrechtliche Vermietung via Airbnb. Doppelt relevante Tatsachen und richterliche Rechtsanwendung. Klageänderung.

17.09.2018 | MG180004-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Schliessen die Beteiligten einen Untermietvertrag mit dem Zweck ab, die Hauptvermieterin von der in Wahrheit gemeinsam betriebenen gewerbsmässigen Untervermietung einer Wohnung via Airbnb abzulenken, bilden sie untereinander eine einfache Gesellschaft. Folglich kann die als Mieterin und Untervermieterin auftretende Beteiligte keine Untermietzinse fordern. Die Beurteilung gesellschaftsrechtlicher Ansprüche setzt genügende Behauptungen zum Gesellschaftsverhältnis voraus, auch wo keine Liquidationsklage erforderlich ist (E. IV).

Ist eine Tatsache sowohl für die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts als auch für die materielle Beurteilung der Klage von Bedeutung (doppelrelevant), so tritt das Gericht auf die Klage ein und beurteilt diese materiell, selbst wenn sich die Darstellung der Klägerin nachträglich als falsch erweist. Auch ein Spezialgericht hat diesfalls als Folge des Grundsatzes der richterlichen Rechtsanwendung die Klage unter allen möglichen rechtlichen Titeln zu prüfen. Seine Grenze findet dieses Prinzip allerdings an den Schranken der Mitwirkungsobliegenheit der Parteien und der Klageänderung: Liegen zur Beurteilung der Klage unter einem anderen Titel keine genügenden Behauptungen vor oder kann die klagende Partei gar nur mit einer beim angerufenen Gericht unzulässigen Änderung der Klage zum gewünschten Ziel kommen, muss die Klage abgewiesen werden. Diesfalls steht die Rechtskraft des Urteils einem weiteren Verfahren zwischen den Gesellschaftern nicht entgegen (E. III.1.2 und IV.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 17.09.2018

Geschäftsnummer MG180004-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 1
OR 18 OR
OR 253
OR 262 OR
OR 530
ZPO 57
ZPO 227
ZPO 230
GOG 21
GOG 26

Verweise

Art. 29 ff. BV, Art. 267 OR, Art. 97 OR, Art. 271 OR, Art. 273 OR, Art. 846 OR, Art. 266o OR, Art. 169 ZGB

ZMP 2018 Nr. 10: Nichtigkeit und Anfechtbarkeit einer Mietvertragskündigung im Kontext einer Wohnbaugenossenschaft. Preisgabe von Rechten an der Familienwohnung. Schadenersatz wegen verzögerter Rückgabe infolge Führung eines Kündigungsschutzverfahrens.

29.08.2018 | MD170008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich. Wenn das genossenschaftliche Rechtsverhältnis und der Mietvertrag unabhängig voneinander bestehen, lässt die Praxis eine Kündigung zwar schon vorher zu. Diesfalls müssen aber zugleich die genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen gegeben sein. Die Ausschlussgründe können durch die Statuten bestimmt werden, müssen aber so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird. Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen. Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig und nicht bloss anfechtbar. Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen eines Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt, dabei aber gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben (E. III.2.2 und 3.2). Für eine solche Vertragsanpassung ist die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung (E. III.2.1 und 3.1). Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert. Schadenersatz schuldet er nur bei missbräuchlicher Einleitung oder Führung des Prozesses (E. III.3.3).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.08.2018

Geschäftsnummer MD170008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. Art. 29 ff. BV
Art. 267 OR
Art. 97 OR
Art. 271 OR
Art. 273 OR
Art. 846 OR
Art. 266o OR
Art. 169 ZGB

Verweise

OR 271, OR 271a Abs. 2, OR 272, OR 272b Abs. 1, OR 272d

ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses bei defizitärem Betrieb der Mieterin von Geschäftsräumen. Vorverlegung der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit der Mieterin bei Kündigungen auf lange Frist.

12.07.2018 | MB180031-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Von einer Einigung der Parteien über einen mietrechtlichen Anspruch ausserhalb eines Gerichtsverfahrens kann nicht gesprochen werden, wenn die umstrittene Frage nicht geklärt wurde und keine Seite Anstalten zur Durchsetzung ihres vermeintlichen Rechts getroffen hat (E. 4.2.1). Eine Kündigung zum Zwecke der Nutzung der Liegenschaft durch Gesellschaften des Konzerns, dem auch die Vermieterin angehört, stellt zwar keinen Eigenbedarf im technischen Sinne dar, aber doch ein eigenbedarfsähnliches Vermieterinteresse. Wird sie mit "Eigenbedarf" begründet, schadet dies der Vermieterin nicht, soweit die Mieterin aufgrund der gesamten Umstände, insbesondere aufgrund der Berichterstattung in den Medien erkennen konnte, worum es ging. Ist die geplante Nutzung ernst gemeint, erweist sich auch eine Kündigung mehr als acht Jahre vor dem Termin als gültig (E. 4.2.2). Die lange Vorlaufzeit ist bei der Bemessung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen. Dies führt i.d.R. zu einem Erstreckungsausschluss, wenn die Vorlaufzeit länger ist als die maximale gesetzliche Erstreckung. Weigert sich die Vermieterin, der Mieterin zur Erleichterung der Suchbemühungen für die Zeit vor dem Kündigungstermin ein vorzeitiges Kündigungsrecht einzuräumen, kann das Gericht ausser zu einer kurzen Ersterstreckung auch zu einer Umgestaltung des Vertrages schon vor dem Kündigungstermin analog Art. 272d OR greifen (E. 5.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 12.07.2018

Geschäftsnummer MB180031-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 271a Abs. 2
OR 272
OR 272b Abs. 1
OR 272d

Verweise

OR 262, OR 423, OR 256, OR 260a, OR 65 Abs. 2, ZGB 939 Abs. 2, ZPO 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1, ZPO 157

ZMP 2018 Nr. 9: Abschöpfung des rechtswidrig erzielten Untervermietungsgewinns. Entschädigungsanspruch des Mieters für Investitionen. Wegnahmerecht des Mieters (ius tollendi). Mitwirkungsobliegenheit der Parteien in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime. Verwertbarkeit eines überschiessenden Beweisergebnisses

04.05.2018 | MG160031-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Auch bei Bestehen eines Verweigerungsgrundes nach Art. 262 Abs. 2 OR kann der Vermieter dem Mieter die Untervermietung gestatten. Davon ist auszugehen, wenn er oder eine Person, für die er verantwortlich ist, von der Untermiete Kenntnis hat und er über längere Zeit nicht dagegen einschreitet (E. IV.1.2). Bei einer eigenmächtigen Untervermietung kann der Vermieter den Gewinn aus der Untervermietung abschöpfen, soweit sich dieser unter Berücksichtigung der eigenen Investitionen des Mieters als missbräuchlich erweist  (E. IV.1.3 und IV.3). Beweisbelastet für die (freie oder eingeschränkte) Zustimmung ist der Mieter, während der Vermieter die Beweislast für den Gewinn trägt. Dabei kann er sich auf den Nachweis beschränken, dass der Untermietzins für dieselbe Sache höher ist als der Hauptmietzins. Behauptet der Mieter Umstände, die den Unterschied rechtfertigen, trägt er für diese rechtshindernde Tatsache die Beweislast (E. IV.1.4 und IV.2.2).

Trotz sozialer Untersuchungsmaxime hat eine Partei keinen Anspruch auf mehr als eine Aufforderung des Gerichts, ihrer Mitwirkungspflicht nachzukommen. Hat sie auf eine entsprechende Verfügung nicht reagiert, ist sie später mit entsprechenden Beweisanträgen ausgeschlossen (E. IV.2.1.4). Ein überschiessendes Beweisergebnis kann für das Urteil verwendet werden, wenn es im Rahmen der ursprünglichen Parteibehauptungen liegt (E. IV.6.3.3).

Der Mieter hat für seine Vorrichtungen zwar grundsätzlich ein Wegnahmerecht. Dieses ist indessen spätestens bis zur Rückgabe der Mietsache auszuüben (E. IV.7).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.05.2018

Geschäftsnummer MG160031-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 262
OR 423
OR 256
OR 260a
OR 65 Abs. 2
ZGB 939 Abs. 2
ZPO 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
ZPO 157

Verweise

OR 271 f., OR 272, OR 272b Abs. 1

ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.

10.04.2018 | MB170023-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Bringt eine geplante Sanierung Eingriffe in die Bausubstanz und die Fläche des Mietverhältnisses mit sich, so ist die zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung gültig. Denkmalpflegerische Auflagen ändern daran nichts, soweit sie die Realisierung des Projektes nicht infrage stellen. Ein Angebot des Mieters, die Sache während der Bauarbeiten zu verlassen, kann zur Anfechtbarkeit der Kündigung führen. Es muss aber frühzeitig erfolgen und so konkret sein, dass es der Vermieterin die Gewähr gibt, auf erstes Verlangen mit den Bauarbeiten beginnen zu können (MG, E. 4).

Hängen die Existenz des Gewerbebetriebs des Mieters und damit dessen Existenzgrundlage und die Erhaltung der entsprechenden Arbeitsplätze von den gemieteten Räumen ab, ist eine erhebliche wirtschaftliche Härte zu bejahen. Auch wenn der Geschäftsbetrieb nur teilweise von Laufkundschaft abhängt, bringt dies eine gewisse Standortverbundenheit mit sich, so dass dem Mieter nicht zugemutet werden kann, mit seinem Betrieb die Stadt zu verlassen. Offen bleibt die Relevanz von Investitionen des Mieters für dessen Härte: Grundsätzlich ist aus Sicht beider Instanzen eine Würdigung der gesamten Umstände entscheidend, insbesondere ob der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses im Zeitpunkt der Investition voraussehen und ob er der Investition aufgrund des Vertrages ausweichen konnte sowie ob er bei Beendigung der Miete mit einer Entschädigung rechnen darf. Die Frage bleibt im konkreten Fall letztlich offen, weil eine Abschreibung des Restwerts der Investitionen jedenfalls mit der schon aus anderen Gründen zu gewährenden Erstreckung möglich ist (MG, E. 5.2; OG, E. III.3.2). Bei der Beurteilung der Suchbemühungen ist auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Parteien noch während des Verfahrens über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Umbau verhandelt haben. Nicht nur bei der Bemessung der Erstreckungsdauer, sondern auch bei der Wahl der Erstreckungsart ist den gesamten Umständen Rechnung zu tragen. Die Gerichte verfügen über ein breites Ermessen, in welches die Rechtsmittelinstanz nur zurückhaltend eingreift. Dass für das Sanierungsprojekt bereits eine Baubewilligung vorliegt, spricht nicht per se dagegen, dem Mieter die Möglichkeit einer zweiten Erstreckung offen zu lassen. Zwar ist die Planungssicherheit für den Vermieter ein wichtiger Aspekt. In die Beurteilung einzubeziehen sind aber auch alle übrigen Umstände, namentlich die Art und Dringlichkeit der anstehenden Arbeiten. Wann mit dem Auszug anderer Mietparteien im Haus gerechnet werden kann, ist für den Erstreckungsentscheid grundsätzlich nicht von erheblicher Bedeutung.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 10.04.2018

Geschäftsnummer MB170023-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271 f.
OR 272
OR 272b Abs. 1

Verweise

NG180005-O

ZPO 135, ZPO 148, ZPO 245 f., ZPO 223, ZPO 234

ZMP 2018 Nr. 8: Überprüfung eines Arztzeugnisses betr. Verhandlungsunfähigkeit mittels Gutachten. Säumnisfolgen im vereinfachten Verfahren.

01.03.2018 | MG170026-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Für die Verschiebung eines Verhandlungstermins sind zureichende Gründe erforderlich. Solche liegen für gewöhnlich vor, wenn die betroffene Partei ein Arztzeugnis vorlegt, welches ihr für den Zeitraum des Termins Verhandlungsunfähigkeit bescheinigt. Ergeben sich am Zeugnis indessen Zweifel, kann das Gericht den Befund durch ein Gutachten überprüfen lassen (E. I.4).

Entgegen einem Teil der Lehre folgt aus Art. 223 ZPO kein allgemeines Prinzip, wonach die beklagte Partei auch im vereinfachten Verfahren stets eine zweite Chance bekommen muss. Versäumen die Parteien den Termin der Hauptverhandlung, richten sich die Folgen allein nach Art. 234 i.V.m. Art. 219 und 243 ff. ZPO. Art. 223 ZPO gelangt im vereinfachten Verfahren nur zur Anwendung, wenn das Gericht gestützt auf Art. 246 Abs. 2 ZPO einen Schriftenwechsel angeordnet hat (E. I.5).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 01.03.2018

Geschäftsnummer MG170026-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 135
ZPO 148
ZPO 245 f.
ZPO 223
ZPO 234

Verweise

OR 257d, OR 271 Abs. 1, OR 120

ZMP 2018 Nr. 1: Verrechnung nach Ansetzung einer Nachfrist. Anfechtbarkeit einer Zahlungsverzugskündigung.

13.02.2018 | MB170006-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Eine gültige Verrechnung nach Androhung einer Zahlungsverzugskündigung setzt die Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters voraus. Diese fehlt, wenn die Parteien einen vertraglich vereinbarten Beitrag des Vermieters an Ausbaukosten des Mieters von der Vorlage einer Abrechnung und entsprechender Belege abhängig gemacht haben und der Mieter dieser Obliegenheit nicht bis zur Verrechnungserklärung nachgekommen ist (E. IV.1.2).
Im (vereinfachten) Kündigungsschutzverfahren kann der Vermieter Widerklage auf Ausweisung erheben, denn eine solche bildet nur das Spiegelbild der Hauptklage und betrifft daher ebenfalls das Thema Kündigungsschutz (E. II.2).
Die vorvertragliche Pflicht, sich bei Verhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten, gilt erst recht, wenn die Parteien miteinander schon vertraglich verbunden sind. Vereinbaren die Parteien eine Besprechung, an welcher insbesondere (Gegen-)Forderungen des Mieters in Zusammenhang mit einer angedrohten Zahlungsverzugskündigung Thema sein sollen, und kann diese Besprechung erst einige Tage nach Ablauf der 30-tägigen Nachfrist stattfinden, so muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er ungeachtet des Termins sofort nach Fristablauf die Kündigung aussprechen wird, wenn die Mietzinsrückstände nicht beglichen werden. Andernfalls verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben (E. IV.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 13.02.2018

Geschäftsnummer MB170006-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 257d
OR 271 Abs. 1
OR 120

Verweise

OR 271 Abs. 1

ZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter.

04.01.2018 | MB170022-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Die Kündigung des Vermieters wegen eines umfassenden Sanierungsprojektes ist zwar grundsätzlich anfechtbar, wenn sie trotz eines Angebots des Mieters ausgesprochen wird, die Mietsache während der Bauzeit zu räumen. Erforderlich ist aber ein Angebot, das dem Vermieter die Garantie gibt, auf erstes Verlangen mit den Bauarbeiten beginnen zu können (MG, E. 4.2.4 und 4.3.2; OG, E. IV.1.2 und IV.3). In der Mitteilung der Vermieterin, sie könne die (nicht konkretisierten) Vorschläge noch nicht abschliessend beurteilen, werde die Mieter aber regelmässig über das Bauvorhaben orientieren, liegt keine Zusicherung, die Mieter vor einer Kündigung nochmals anzufragen, ob sie nun über eine konkrete Ersatzlösung während der Bauzeit verfügen (BGer, E. 4).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.01.2018

Geschäftsnummer MB170022-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271 Abs. 1

Verweise

ZPO 101, ZPO 56, ZPO 132, ZPO 144 Abs. 2

ZMP 2018 Nr. 7: Zureichende Gründe für die Bewilligung der Bezahlung eines Kostenvorschusses in Raten. Bewusst produzierter prozessualer Mangel.

07.12.2017 | MB170027-L/Z2 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zwar sind die Voraussetzungen für eine Ratenzahlung des Vorschusses für die Gerichtskosten weniger streng als diejenigen für die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Die Gesuchstellerin muss aber zureichende Gründe glaubhaft machen, mithin dartun, dass sie nicht in der Lage ist, den Vorschuss in einer einzigen Zahlung zu leisten. Geschieht dies trotz Kenntnis der Voraussetzungen nicht, ist das Gesuch abzuweisen, ohne dass der  Gesuchstellerin Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 07.12.2017

Geschäftsnummer MB170027-L/Z2

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 101
ZPO 56
ZPO 132
ZPO 144 Abs. 2

Verweise

ZMP 2019 Nr. 9 (MB170027-L/U)

ZPO 56, ZPO 57, ZPO 58 Abs. 1, ZPO 86, ZPO 90, ZPO 95 Abs. 3, ZPO 153 Abs. 2, ZPO 234, ZPO 247 Abs. 1 lit. b, OR 41, OR 97, OR 267a, GebV OG 4 Abs. 2

ZMP 2018 Nr. 14: Eventualklage und Alternativklage. Bedeutung der Dispositionsmaxime, der gerichtlichen Fragepflicht, der Beweiserhebung von Amtes wegen und der sozialen Untersuchungsmaxime bei Säumnis einer Partei. Gerichtliche Rechtsanwendung von Amtes wegen. Vor- und ausserprozessuale Anwaltskosten. Anforderungen an eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Mietsache. Verdoppelung der Gerichtsgebühr bei unverhältnismässigem Aufwand.

06.11.2017 | MG160025-L/U | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs ist eine alternative Klagehäufung seit einer Praxisänderung des Bundesgerichts generell zulässig (OG, E. 3.3). Auch bei Säumnis einer Partei gilt der Standpunkt der Gegenseite nicht einfach als anerkannt (OG E. 4.1). Vielmehr hat das Gericht seine Fragepflicht auszuüben, besonders in Fällen mit sozialer Untersuchungsmaxime. Zudem kann es generell Beweise von Amtes wegen erheben, wenn an der Darstellung der anwesenden Partei erhebliche Zweifel bestehen. Die Regeln über die Säumnis ändern auch nichts an der gerichtlichen Rechtsanwendung von Amtes wegen (OG, E. 4.1.3, 4.5.7, 4.5.8, 4.6 und 4.8).

 

Die Regelung der ZPO zur Parteientschädigung schliesst in ihrem Anwendungsbereich eine parallele Geltendmachung von Anwaltskosten gestützt auf das vertragliche oder ausservertragliche Haftpflichtrecht aus. Von der Parteientschädigung sind auch Kosten erfasst, die der Prozessführung retrospektiv nur indirekt gedient haben, sei es bei der Vorbereitung oder der Durchführung eines solchen. Selbst wo ein vertraglicher oder ausservertraglicher Anspruch grundsätzlich bestehen kann, kommt eine Entschädigung nur in Betracht, soweit anwaltlicher Rat notwendig und gerechtfertigt ist und sich in einem angemessenen Rahmen hält. Ausgeschlossen ist eine solche mangels Rechtsgrundlage bei der Miete, soweit es um Rechtsabwicklungsmassnahmen wie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung oder die Aussprechung einer Kündigung geht, denn für die entsprechenden Kosten erhält die Vermieterin den (Netto-)Mietzins. Zudem liegt im Umstand, dass die Mieterseite vermeintliche Rechte geltend macht, weder ein rechts- noch ein sitten- oder vertragswidriges Verhalten, welches eine Grundlage für einen Schadenersatzanspruch bilden könnte, jedenfalls soweit das Verhalten der Mieterseite nicht grobfahrlässig oder mutwillig erscheint (MG, E. 4; OG, E. 4.2-4.4). Einen normativen Schaden anerkennt die Gerichtspraxis in diesem Bereich nicht (MG, E. 3.1.2; OG, E. 4.5).

 

Eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Sache muss einzeln, detailliert, erkenn- und unterscheidbar auflisten, für welche Mängel der Mieter gerade stehen soll. Pauschale Beanstandungen genügen nicht (MG, E. 3.1.5; OG, E. 4.7).

 

Auch im Säumnisverfahren kommt bei unverhältnismässigem Aufwand des Gerichts eine Verdoppelung der Gerichtsgebühr nach § 4 Abs. 2 GebV/ZH in Betracht (OG, E. 5.5.1).

 

Vgl. zu diesem Fall auch die vorausgegangenen Entscheide des Miet- und Obergerichts MG160025-L/Z2 und PD160011-O/U in ZMP 2016 Nr. 3.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.11.2017

Geschäftsnummer MG160025-L/U

Gesetz/e, Verordnung/en etc. ZPO 56
ZPO 57
ZPO 58 Abs. 1
ZPO 86
ZPO 90
ZPO 95 Abs. 3
ZPO 153 Abs. 2
ZPO 234
ZPO 247 Abs. 1 lit. b
OR 41
OR 97
OR 267a
GebV OG 4 Abs. 2

Verweise

ZMP 2016 Nr. 3

OR 253b, OR 271 ff., GOG 21, GOG 26

ZMP 2018 Nr. 5: Doppelt relevante Tatsachen. Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts und Anwendung der mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen bei gemischten Verträgen. Betreute Wohngruppe für psychisch kranke Menschen.

03.11.2017 | MB170008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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In der Rechtsprechung gewinnt für die Beurteilung gemischter Verträge die Kombinationstheorie an Bedeutung. Entsprechend ist für jede einzelne Rechtsfrage zu untersuchen, welches der im Vertrag enthaltenen Typenrechte das konkrete Problem dominiert ("Blumenpflücktheorie"). Auszugehen ist dabei vom Schwerpunkt des gesamten Vertrages. Bei Fragen, die das gesamte Vertragsverhältnis betreffen, wie etwa die Kündigung, ist von den durch die Typenrechte zur Verfügung gestellten Regeln die adäquateste anzuwenden. Ob bei einer Kündigung die mietrechtlichen Schutzbestimmungen zum Zug gelangen, hängt vom Schutzgedanken der Regelung und der Interessenlage der Parteien ab (OG, E. III.3.5.2). Die Frage lässt sich nicht generell für die sehr unterschiedlichen Heim-, Pensions- sowie Beherbergungs- und Betreuungsverträge beantworten (Präzisierung der Rechtsprechung). Beim vorliegenden betreuten Wohnen überwiegt das Dienstleistungselement zwar in preislicher Hinsicht. Zweck der vom Beklagten abgeschlossenen Verträge ist es jedoch, psychisch kranken Menschen in einer betreuten Wohngemeinschaft ein Zuhause zu bieten, dass ihnen weitgehend ein selbständiges Leben ermöglicht. Darin liegt bezogen auf die Vertragsauflösung ein dominierendes mietrechtliches Element. Damit ist das Mietgericht für die Beurteilung der Klage sachlich zuständig und es gelangt der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung (MG, E. II.1.3-5; OG, E. III.2.3 und III.2.4 sowie III.3.6).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.11.2017

Geschäftsnummer MB170008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 253b
OR 271 ff.
GOG 21
GOG 26

Verweise

OR 253a, GOG 21, GOG 26

ZMP 2018 Nr. 4: Miete einer Garage für eine Modelleisenbahn ist keine Miete von Geschäftsräumen.

31.10.2017 | MG170033-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Vom Begriff der Geschäftsräume sind zwar auch Lokale umfasst, die für die Verfolgung wissenschaftlicher, künstlerischer oder anderer ideeller Zwecke gemietet werden wie etwa für die Tätigkeit eines Vereins. Abgesehen von solchen Spezialfällen setzt der Begriff aber zumindest eine erwerbsorientierte Tätigkeit voraus, die allerdings nicht gewinnbringend sein muss und auch bloss einen Nebenerwerb zum Gegenstand haben kann. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck der Sache. Die blosse Bewilligung des Vermieters, eine Modelleisenbahn aufzustellen, reicht für die Annahme einer Geschäftsraummiete nicht aus (MG, E. 2.5; OG, E. III.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 31.10.2017

Geschäftsnummer MG170033-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 253a
GOG 21
GOG 26

Verweise

OR 271, OR 271a

ZMP 2018 Nr. 3: Kündigung wegen umfassender Sanierung/Abbruch der Liegenschaft.

16.08.2017 | MB150013-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Selbst wenn im Kündigungszeitpunkt noch nicht definitiv feststeht, ob die Vermieterin die Liegenschaft umfassend sanieren oder abbrechen will, erweist sich die Kündigung als gültig, sofern feststeht, dass das eine oder das andere Projekt durchgeführt wird und dass selbst eine blosse Sanierung den Verbleib des Mieters im Objekt nicht erlaubt (MG, E. III.3.4; OG, E. 7.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.08.2017

Geschäftsnummer MB150013-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 271a

Verweise

OR 271, OR 272, OR 261

ZMP 2018 Nr. 2: Mehrheit von Kündigungsgründen. Härte als Voraussetzung für die Erstreckung. Anwendungsbereich des Vertragsübergangs bei Veräusserung der Mietsache.

26.06.2017 | MB160030-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Bei einer Mehrheit von Kündigungsgründen ist die Kündigung grundsätzlich gültig, wenn sich einer davon nicht als missbräuchlich erweist. Vorbehalten bleibt der Fall, dass ein an sich legitimer Grund nur der Tarnung der wahren, missbräuchlichen Gründe dient. Entscheidend ist eine Gesamtsicht, wobei der Vermieterin eine unglückliche Formulierung nicht zum Nachteil gereicht. Hängen die verschiedenen angegebenen, wahren Gründe sachlich zusammen, erweist sich die Kündigung als gültig (MG, E. III.1.3). Selbst wenn einzelne Gründe sich als missbräuchlich erweisen, ist die Kündigung gültig, soweit eine Gesamtschau ergibt, dass die legitimen Interessen der kündigenden Partei nicht nur im Hintergrund standen (OG, E. II.4.4). Eine unbewilligte Nutzungsänderung berechtigt grundsätzlich zu einer Kündigung. Protestiert die Vermieterin mehrmals gegen die Art und Weise der Nutzung, lässt sie die Mieterin aber dennoch über zehn Jahre lang gewähren, so verstösst eine Kündigung wegen der Art der Nutzung gegen Treu und Glauben (OG, E. II.2.1.4-7). Selbst wenn die Tätigkeit der Mieterin aber lange toleriert oder gar bewilligt wurde, verstösst die Kündigung insgesamt nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie zum Zweck erfolgt, die Sache durch Vermietung an einen Dritten wieder der ursprünglichen Nutzungsart zuzuführen (MG, E. III.1.4; OG, E. II.2.1.4-7). Anders zu entscheiden wäre nur bei einem objektiv sehr gewichtigen Missverhältnis der Interessen (OG, E. II.2.2.4-8 sowie II.4.4-5).

Strebt die Mieterin die aufgrund einer gültigen Kündigung erforderliche Neuorientierung nicht an und bildet das bestehende Geschäft für sie keine Existenzgrundlage, kommt höchstens eine kurze Erstreckung in Betracht (MG, E. III.2.4).

Der gesetzliche Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel nach Art. 261 OR ändert nichts daran, dass auch der Nichteigentümer die Sache gültig vermieten kann. Kommt es in der Folge im Hintergrund zu einem Eigentümerwechsel, hat dies auf die Vertragsparteien keinen Einfluss (BGer, E. 2.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.06.2017

Geschäftsnummer MB160030-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 272
OR 261

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