Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung des Mieters

Die Mieterin muss die Sache sorgfältig gebrauchen und bei der Miete von Immobilien auf Nachbarn und Hausbewohner Rücksicht nehmen (Art. 257f Abs. 1 und 2 OR). Unabhängig von den Gründen braucht sich der Vermieter Störungen bzw. unsorgfältigen oder vertragswidrigen Gebrauch der Sache nicht gefallen zu lassen. Entsprechende Verhaltensweisen bilden (allenfalls nach einer Verwarnung) auch bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen einen legitimen Grund für eine ordentliche Kündigung (s. Art. 271 und 271a OR). In schweren Fällen kann der Vermieter nach Art. 257f Abs. 3 und 4 OR sogar kurzfristig bzw. fristlos kündigen:

 

Dazu muss er die Mieterin schriftlich verwarnen. Der Brief muss auf die Pflichtverletzung hinweisen. Die Androhung der Kündigung ist zwar nicht erforderlich, aber empfehlenswert, damit die Mieterin den Ernst der Lage erkennt. Verletzt die Mieterin von Wohn- oder Geschäftsräumen darauf erneut oder weiterhin eine Vertragspflicht, die in einem sachlichen Zusammenhang mit der gerügten Pflichtverletzung steht, so kann der Vermieter den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (Art. 257f Abs. 3 OR).

 

Beispiele: Wiederholte lärmige Ehestreitigkeiten machen jeweils den Beizug der Polizei erforderlich (Urteil des Bundesgerichts 4C.270/2001 vom 26. November 2001). Ungenügend ist dagegen das vertragswidrige Anbringen einer Glasverschalung auf dem Balkon (Urteil des Bundesgerichts 4C.118/2001 vom 8. August 2001). Nicht ausreichend ist auch eine kurze zeitliche Verzögerung in der Bekanntgabe der Untermietbedingungen durch den Mieter (Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 1.1.4).

 

Fügt die Mieterin der Mietsache oder anderen Hausbewohnern vorsätzlich schweren Schaden zu, so ist sogar eine fristlose Kündigung möglich (Art. 257f Abs. 4 OR).

 

Der Vermieter muss für die Kündigung das amtliche Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Das Kündigungsrecht verwirkt, wenn es über längere Zeit nicht ausgeübt wird und die Pflichtverletzungen aufgehört haben. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).