Nichtige Kündigung

Eine nichtige Kündigung hat keinerlei Wirkungen, auch dann nicht, wenn die Gegenpartei nichts dagegen unternimmt. Immerhin kann es rechtsmissbräuchlich sein, die Gegenpartei im Glauben zu lassen, ihre Kündigung sei gültig. Deshalb empfiehlt es sich, in jedem Fall schriftlich bei der Gegenpartei gegen die Kündigung zu protestieren. Sie können dazu unseren Musterbrief verwenden. Mieterinnen und Mieter sollten vorsichtshalber innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung die Schlichtungsbehörde anrufen und die Nichtigkeit der Kündigung feststellen lassen.

 

Nichtig ist insbesondere eine Kündigung, welche die gesetzlichen Formvorschriften missachtet. Zum Beispiel eine Kündigung durch die Vermieterin einer Wohnung ohne amtliches Formular (Art. 266l Abs. 2 OR). Oder die Kündigung des Mieters einer Familienwohnung ohne Zustimmung der Ehefrau (Art. 266m OR). Nichtig sind aber auch folgende Kündigungen:

  • Kündigung, die nicht von allen am Vertrag Beteiligten ausgesprochen wird. Es müssen immer alle Mieter/innen bzw. Vermieter/innen einer Kündigung zustimmen oder zu deren Aussprechung eine Vollmacht nach Art. 32 OR ausstellen. Ist eine Einigung nicht möglich, so muss zuerst das interne Verhältnis gerichtlich geklärt werden.
    Beispiele: Art. 266m Abs. 2 OR, Art. 545 OR, Art. 647b Abs. 1 ZGB.
  • Kündigung, die nicht an alle Vermieter/innen bzw. Mieter/innen gerichtet ist.
  • Vertragswidrige Kündigung, insbesondere die Kündigung auf einen Zeitpunkt vor Ablauf einer festen Mindestdauer. Möglicherweise wirkt eine solche Kündigung aber auf den nächsten zulässigen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
  • Kündigung nur eines Teils des Mietobjekts.
    Beispiel: “Hiermit kündige ich Ihnen das im Mietvertrag über die Wohnung xy erwähnte Kellerabteil.”
  • Kündigung, die von einer Bedingung abhängig gemacht wird, welche nicht allein im Machtbereich des Empfängers liegt:
    Beispiel: “Ich kündige die Geschäftsräume auf Ende September 2005, falls ich bis dahin Ersatzräume gefunden habe.”
  • Ausserordentliche Kündigung, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind.