Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2026

Zu Beginn des Verfahrens prüft das Gericht die Prozessvoraussetzungen. Eine unbegründete Klage betr. Kündigungsschutz muss u.a. die Gegenpartei genau bezeichnen. Die klagende Partei darf dies auch bei Verfahren um Kündigungen, welche eine Klägerin gegen eine Vielzahl von Mieterinnen und Mietern ausgesprochen hat, nicht dem Gericht überlassen. Es geht nicht an zu erwarten, dass das Gericht bei der Schlichtungsbehörde nachfragt, ob es neben den eingereichten 53 Klagebewilligungen weitere Schlichtungsverfahren gibt, bei denen Klagebewilligungen ausgestellt wurden. Zudem behält die Klagebewilligung nur während der Fristen von Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO ihre Gültigkeit und verfällt, wenn die klagende Partei davon nicht rechtzeitig Gebrauch macht.

Zwar ist es ohne weiteres möglich, gegen eine Vielzahl von Mieterinnen und Mietern als einfache Streitgenossen eine einheitliche Klage beim Mietgericht einzureichen, auch wenn die Schlichtungsbehörde separate Verfahren geführt hat. Da der Streitwert im Kündigungsschutzverfahren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lautet, muss die klagende Partei dazu in der Klage aber genaue Angaben machen, denn eine Streitwertüberprüfung von Amtes wegen erfolgt in diesen Fällen nach Art. 91 Abs. 2 ZPO nur, soweit die Angaben der Parteien nicht übereinstimmen oder offensichtlich unrichtig sind. Sind Kündigungen gegen eine Vielzahl von Mieterinnen und Mietern Prozessthema und sind pro Mietpartei mehrere Kündigungen zu beurteilen, hängt es von einer juristisch-ökonomischen Einordnung ab, ob und inwieweit die Streitwerte der einzelnen Verfahren einander überlappen. Erspart sich die anwaltlich vertretene klagende Partei in einem solchen Fall jegliche Angaben zum Streitwert, setzt sie bewusst einen Mangel, so dass auf die Klage nicht einzutreten ist, ohne dass ihr Frist zur Verbesserung anzusetzen wäre.

Reicht die Vermieterin nach Ablehnung des Entscheidvorschlags der Schlichtungsbehörde beim Gericht eine unzulässige Klage ein, so bleibt es aufgrund der gesetzlichen Sonderregelung bei Kündigungsschutzverfahren rund um die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen beim Entscheidvorschlag.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

15.01.2026

MJ250078-L

Die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten bestehen nach der klaren Anordnung von Art. 272c Abs. 2 OR auch während eines erstreckten Mietverhältnisses. Möchten die Mieter geltend machen, das Ausmass der verlangten Mietzinserhöhung mache die Erstreckung illusorisch, haben sie auch darzutun, dass ihre finanziellen Verhältnisse es ihnen nicht erlauben, für den erhöhten Mietzins aufzukommen. Einziges Korrektiv bezüglich des bezahlten Kaufpreises ist die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Diese ist von den Mietern zu behaupten und zu beweisen. Stützt sich die Vermieterin statt auf den Kaufpreis einzig auf die (nicht ausreichend detailliert erhobene) statistische Miete, kann von einem Missbrauch nicht gesprochen werden, auch nicht wenn das vermietete Gebäude von der Erwerberin abgebrochen und neu überbaut werden soll.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

07.01.2026

MJ250041-L

OR 269
OR 272c
VMWG 10

Der Umstand, dass die Vermieterin kurz nach der Kündigung ein Schreiben verschickt hat, gemäss welchem man den Zustand der Mietliegenschaft analysieren und Varianten für ein Bauprojekt prüfen werde, ist für die Gültigkeit der Kündigung irrelevant, wenn aus den gesamten weiteren Umständen klar wird, dass der Brief lange vor dem Versand verfasst, irrtümlich aber erst versandt wurde, als längst ein ausgearbeitetes Bauprojekt vorlag und auch bereits in Anwesenheit von Repräsentanten der Mieterin Besichtigungen mit den vorgesehenen Handwerkern durchgeführt worden waren. Dass die Vermieterin die Mietobjekte nach der Sanierung direkt und nicht mehr via eine Untervermieterin vermieten möchte, stellt offensichtlich keinen vorgeschobenen Eigenbedarf dar und widerspricht der in der Kündigungsbegründung angeführten Sanierungsabsicht nicht.

Die Härte von Untermietern kann der Vermieterin auch dann nicht entgegen gehalten werden, wenn der Zweck des Hauptvertrages in der gewerbsmässigen Untervermietung von Appartements besteht. Im Normalfall sind ernsthafte Suchbemühungen darzulegen, um eine Härte seitens der Mieterin nachzuweisen. Einfach zu behaupten, man müsse wegen der Kündigung das Betriebskonzept anpassen, genügt (offensichtlich) nicht.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

05.01.2026

MJ250006-L

OR 271
OR 272