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OR 270, OR 269a lit. a OR, ZPO 247 Abs. 2

ZMP 2021 Nr. 11: Anfangsmietzinsanfechtung. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheblicher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime.

01.09.2021 | MJ210048-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Im zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehenen BGE 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10 % erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGE, E. 3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statistiken sein, auch wenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (BGE, E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prüfen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung des Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes, eine zur Bestimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl von 3 oder 4 Vergleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGE E. 3.5, 4.3 und 4.5).

Das Obergericht hat das vom Bundesgericht zurückgewiesene Verfahren zwecks Nutzung der Sachkunde der Erstinstanz und Garantie des Instanzenzuges mit Urteil NG210009-O vom 4. August 2021 ans Mietgericht zurückgewiesen.

Will die Vermieterin die Vermutung umstossen, hat sie mindestens drei oder vier Vergleichsobjekte zu benennen, die nicht durchwegs den strengen Kriterien von Art. 11 Abs. 1 VMWG zu genügen brauchen. Zentrale Eigenschaften wie die Lage im Quartier oder die Lärmexposition der Objekte müssen jedoch vergleichbar sein. Die Substantiierungslast liegt bei der Vermieterin. Es genügt nicht, die Lage mit Allgemeinplätzen wie «mässig lärmig» oder die Ausstattung mit solchen wie «Standard» zu umschreiben. Selbst wenn die Vergleichsobjekte diesen Anforderungen entsprechen, vermögen sie die Missbrauchsvermutung nur umzustossen, wenn das Ergebnis durch eine amtliche Statistik oder ein anderes Element bestätigt wird. Eine Statistik ist dabei zu berücksichtigen, auch wenn sie den Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht vollauf genügt. Bestätigt die Statistik hingegen die Missbrauchsvermutung, bleibt es grundsätzlich bei der Missbrauchsvermutung. Gleiches gilt für ein Parteigutachten (MG, E. 2.2.1-2). Die lange Dauer des Vormietverhältnisses von mehr als 15 Jahren kann zwar ein Indiz dafür sein, dass der Vormieter von einer Prämie des langen Mietverhältnisses profitiert hat. Voraussetzung ist allerdings, dass Hinweise für ein während der Dauer des Vormietverhältnisses erheblich gestiegenes Mietniveau bestehen. Dies kann ausgeschlossen werden, wenn der für die Plausibilitätskontrolle herangezogene und an sich veraltete statistische Mietzins aufgrund eines Mietindexes korrigiert wird, der auch das durch Neuvermietungen gestiegene Mietniveau abbildet. Dies ist beim Mietpreisindex der Stadt Zürich der Fall (MG, E. 2.2.3). Die gerichtliche Erfahrung kann für die Plausibilisierung der Missbrauchsvermutung die übrigen Kriterien nicht ersetzen, denn auch ein Fachgericht ist nicht in der Lage, aus seiner zwangsläufig beschränkten Kenntnis der Marktverhältnisse ein Vergleichsmiete-Niveau festzulegen. Möglich sind immerhin gewisse allgemeine Aussagen zur Struktur des Mietmarktes und zur Entwicklung des Mietpreisniveaus sowie zur Überzeugungskraft der Plausibilitätskriterien, namentlich der vorhandenen Statistiken und Indizes und des aus den präsentierten Vergleichsobjekten erweckten Anscheins (MG, E. 2.2.3).  

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime im Bereich des sozialen Prozessrechts im Sinne von Art. 247 Abs. 2 ZPO stellt keine Abkehr von der Praxis zu aArt. 274d Abs. 3 OR dar. Das Gericht kann daher nach wie vor und unabhängig von der Beteiligung von Anwälten

–    den für die Rechtsanwendung notwendigen Sachverhalt vervollständigen, soweit er erkennbar unvollständig vorgetragen wird,

–    sämtliche Akten berücksichtigen und selbst Kenntnisse verwenden, die es von Dritten hat [etwa aus dem Internet] und

–    Beweise erheben, ohne grundsätzlich an die Darlegungen und Beweisanträge der Parteien gebunden zu sein.

Dies bedeutet zwar nicht, dass die Gerichte von sich aus Vergleichsobjekte zur Bestimmung der Quartierüblichkeit zusammenzutragen haben, aber sehr wohl, dass sie auch ohne Antrag die Überzeugungskraft von Vergleichsangeboten mittels notorischer Indikatoren wie dem GIS-Browser des Kantons Zürich hinterfragen können (MG, E. 2.2.2).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 01.09.2021

Geschäftsnummer MJ210048-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 270
OR 269a lit. a OR
ZPO 247 Abs. 2

Verweise

ZMP 2020 Nr. 5 (Vorgeschichte des Falles)

Entschädigung Kindesvertretung

04.08.2021 | PQ210048 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.08.2021

Geschäftsnummer PQ210048

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_708/2021

OR 259d, OR 119, ZGB 2

ZMP 2021 Nr. 10: Auswirkungen von Corona-Massnahmen auf Geschäftsmietverträge. Mietzinsminderung. Unmöglichkeit. Clausula rebus sic stantibus (richterliche Vertragsanpassung an ausserordentliche Umstände).

02.08.2021 | MJ210008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume liegt das Betriebsrisiko einzig bei der Mieterin. Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen (Art. 119 OR) oder eine Mietzinsminderung (Art. 259d OR) im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht infrage. Vorbehalten bleiben besondere Zusicherungen der Vermieterin, mit welchen diese sich am Betriebsrisiko der Mieterin beteiligt hat (E. IV.3 und IV.4). Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausula rebus sic stantibus). Die Voraussetzungen sind aber streng. Eine Anpassung setzt die Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien voraus. Die Mieterin hat insbesondere darzulegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatlichen Hilfen sie in Anspruch genommen hat und warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat. Dabei ist es zwar ihr gutes Recht, der Gegenpartei und dem Gericht die Einsicht in ihre Geschäftsbücher zu verweigern. Dies hat aber zur Folge, dass die Grundlagen für eine Vertragsanpassung von vornherein fehlen (E. IV.5).

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 02.08.2021

Geschäftsnummer MJ210008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 259d
OR 119
ZGB 2

Verweise

Persönlicher Verkehr / unentgeltliche Rechtspflege

28.07.2021 | PQ210003 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 28.07.2021

Geschäftsnummer PQ210003

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_720/2021

Zwangsmedikation

28.07.2021 | PA210017 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 28.07.2021

Geschäftsnummer PA210017

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Fürsorgerische Unterbringung

27.07.2021 | PA210019 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.07.2021

Geschäftsnummer PA210019

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Konkurseröffnung

26.07.2021 | PS210137 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.07.2021

Geschäftsnummer PS210137

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Vorsorgliche Massnahmen

22.07.2021 | HE210107 | Handelsgericht des Kantons Zürich | -
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Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer -

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.07.2021

Geschäftsnummer HE210107

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Abnahme Schlussrechenschaftsbericht

21.07.2021 | PQ210036 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 21.07.2021

Geschäftsnummer PQ210036

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_696/2021

Vorsorgliche Massnahmen (Nichteintragung Handelsregister)

19.07.2021 | HE210105 | Handelsgericht des Kantons Zürich | -
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Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer -

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 19.07.2021

Geschäftsnummer HE210105

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Fürsorgerische Unterbringung / Zwangsmedikation

19.07.2021 | PA210018 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 19.07.2021

Geschäftsnummer PA210018

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Unterbringung

16.07.2021 | PA210016 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 16.07.2021

Geschäftsnummer PA210016

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Fürsorgerische Unterbringung / Zwangsmedikation

08.07.2021 | PA210015 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 08.07.2021

Geschäftsnummer PA210015

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Aufhebung Beistandschaft

28.06.2021 | PQ210041 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 28.06.2021

Geschäftsnummer PQ210041

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Vorsorgliche Aufhebung des Aufenthaltsbestimmungsrechts, vorsorgliche Regelung des Besuchsrechts, vorsorgliche Einschränkung der elterlichen Sorge, Betreuerwechsel etc.

28.06.2021 | PQ210037 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 28.06.2021

Geschäftsnummer PQ210037

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_620/2021

Aufhebung der Beistandschaft nach Art. 394 Abs. 1 i.V.m. Art. 395 Abs. 1 und 2 ZGB

24.06.2021 | PQ210033 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.06.2021

Geschäftsnummer PQ210033

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Anordnung einer Vertretungsbeistandschaft mit Vermögensverwaltung nach Art. 394 i. V. m. Art. 395 ZGB

18.06.2021 | PQ210035 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.06.2021

Geschäftsnummer PQ210035

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_606/2021

Ausweisung

17.06.2021 | PF210023 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 17.06.2021

Geschäftsnummer PF210023

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Ausweisung

16.06.2021 | PD210012 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 16.06.2021

Geschäftsnummer PD210012

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Kindesschutzmassnahmen / unentgeltliche Rechtspflege

16.06.2021 | PQ210024 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.06.2021

Geschäftsnummer PQ210024

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

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