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OR 269, OR 269a lit. b, OR 270a, ZPO 63

ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.

24.01.2019 | MA180002-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Anders als im Schlichtungsverfahren kommen vor Gericht Pauschalen für gestiegene Unterhaltskosten nur in besonderen Fällen zur Anwendung. Im Streitfall hat die Vermieterin die Steigerung durch einen Vergleich zweier Mehrjahresperioden nachzuweisen. Dies setzt die Darlegung sämtlicher Kosten für Betrieb, Unterhalt und Verwaltung voraus. Ausserordentlich hohe sowie aperiodisch anfallende Kosten sind dabei auf ihre Lebensdauer zu verteilen und unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung in die Rechnung einzubeziehen (E. 4.1.4 und 4.2.3).

 

Absolute Anpassungsgründe können von beiden Parteien ins Verfahren eingebracht werden. So kann sich die Vermieterin einer Senkung ohne weiteres unter Berufung auf eine Netto- oder Bruttorenditeberechnung oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete widersetzen. Auch die Mieter können sich für ihren Senkungsanspruch direkt auf die genannten Anpassungsgründe berufen. Sie sind dabei allerdings an die relative Methode gebunden, gemäss welcher angenommen wird, die letzte Mietzinsfestsetzung habe der Vermieterin einen zulässigen und genügenden Ertrag verschafft. Die Mieter können daher absolute Anpassungsgründe nur soweit anrufen, als sie sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert haben. Die Berufung auf eine Nettorenditeberechnung setzt zudem voraus, dass die Liegenschaft innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt oder verkauft wurde. Verweigert die Vermieterin die Mitwirkung bei einem Vergleich der Nettorenditen zur Zeit der aktuellen und der vorausgegangenen Mietzinsfestsetzung, obwohl ein solcher möglich und zulässig wäre, ist das Senkungsbegehren der Mieter schon aus diesem Grund gutzuheissen (E. 4.1.2, 4.2.2 und 4.2.4).

 

Art. 63 ZPO schliesst nicht aus, dass das kantonale Recht eine Überweisung der Streitsache innerhalb eines Fachgerichts von Amtes wegen vorsieht. Im Kanton Zürich ist ein solches Vorgehen nach der Rechtsprechung des Obergerichts geboten, soweit es nur um die Abgrenzung der Zuständigkeit des Einzel- und des Kollegialgerichts geht (E. 3.2).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

24.01.2019

MA180002-L

OR 269
OR 269a lit. b
OR 270a
ZPO 63

Zitiervorschlag:

OGer ZH XX110001 vom 01.01.2011