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OR 271, OR 271a Abs. 1 lit. a, OR 271a Abs. 1 lit. d und e, OR 254, StPO 118 Abs. 3, StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b, StPO 122 Abs. 3

ZMP 2019 Nr. 7: Kündigung wegen Unverträglichkeit der Parteien. Vertragswidriges und widersprüchliches Verhalten der kündigenden Partei. Vergeltungskündigung. Auslösung einer Sperrfrist durch Geltendmachung von Zivilansprüchen des Mieters im Strafverfahren. Missbräuchliche Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters.

04.12.2018 | MB170024-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Streitigkeiten unter den Mietern im Haus oder zwischen Mieter und Vermieter, die ein gewisses Ausmass angenommen haben, können grundsätzlich einen gültigen Kündigungsgrund bilden. Ungültig ist die Kündigung hingegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhalten der kündigenden Partei zurückzuführen ist (E. 4.1.3; E. 4.2.2.2). Hat der Mieter in Zusammenhang mit dem Vertragsgebaren des Vermieters Rechte geltend gemacht, kann zudem eine Vergeltungskündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliegen. Selbst wenn die Unverträglichkeit zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der gekündigten Partei zurückzuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens darin liegen, dass die Kündigung trotz begründeten Vertrauens der Gegenseite ausgesprochen wird, eine Auflösung des Vertrages werde unterbleiben (E. 4.1.4; E. 4.2.1).

 

Eine Sperrfrist wegen eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e wird auch ausgelöst durch die adhäsionsweise Geltendmachung von mietrechtlichen Ansprüchen in einem Strafverfahren. Für die Rechtshängigkeit eines solchen Verfahrens genügt schon die Meldung an die Polizei (E. 4.1.5; E. 4.2.2.1).

 

Eine Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters, welche keinerlei Ausnahmen vorsieht, für den Mieter mit keinen Vorteilen verbunden ist und überdies dem Vermieter neben dem Mietzins ein zusätzliches Entgelt verschafft, stellt ein missbräuchliches Koppelungsgeschäft dar (E. 4.2.2.2.e).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

04.12.2018

MB170024-L

OR 271
OR 271a Abs. 1 lit. a
OR 271a Abs. 1 lit. d und e
OR 254
StPO 118 Abs. 3
StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b
StPO 122 Abs. 3

Zitiervorschlag:

OGer ZH XX110001 vom 01.01.2011