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Legen die Parteien die Konditionen einer Verlängerungsoption in bestimmbarer Weise fest, namentlich was den Mietzins betrifft, so liegt unabhängig vom Erfordernis von Verhandlungen zwischen den Parteien eine echte Option vor (MG, E. 4.1.2). Dies gilt namentlich, wenn sich die Parteien zur Bestimmung des Mietzinses auf die Marktverhältnisse geeinigt haben (MG, E. 4.2.3). Können die Parteien sich während der vereinbarten Verhandlungsphase über die genauen Konditionen nicht einigen, so legt das Gericht diese auf entsprechende Klage hin fest. Das Obergericht geht dagegen von einer echten Option nur vor, wenn zumindest eine Partei ihre Mitwirkungspflicht bei der Bestimmung der Mietzinskonditionen verletzt hat (OG, E. 3.5-7). Das Gericht berücksichtigt bei der Mietzinsfestsetzung auch die formellen und materiellen Kriterien der Missbrauchsgesetzgebung, soweit eine Partei dies verlangt (MG, E. 4.1.3; mangels Antrag auf Mietzinsfestsetzung im Rechtsmittelverfahren offen gelassen vom OG, E. 3.7). Massgeblich sind die Bestimmungen über eine Mietzinserhöhung oder Mietzinssenkung nach Art. 269d/270b bzw. Art. 270a OR und nicht die Normen über die Anfechtung des Anfangsmietzinses (MG, E. 4.1.3.8 und 4.2.3). Eine vereinbarte Vertragsbeendigung für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen bleibt unbeachtlich, soweit eine Partei sich nicht an der Bestimmung der Konditionen der Verlängerung beteiligt hat (MG, E. 4.2.3; OG, E. 3.5-7). Gleiches gilt, wenn die Klausel der Umgehung der Missbrauchsgesetzgebung dient (MG, E. 4.1.3.6 und 4.2.4).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

18.04.2019

MB180001-L

OR 253
OR 255
OR 266
OR 269 ff.