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Die Vermieterin darf die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch die Mieter nicht ablehnen. Nimmt sie die Schlüssel nicht entgegen und fordert die Mieter stattdessen auf, diese per Post zu senden, so gilt die Rückgabe bereits mit dieser Aufforderung als erfolgt (MG, E. III.1.1-4; OG, E. 3.1). Dieser Zeitpunkt löst auch die Verwirkungsfrist bezüglich der Mängelrüge aus (MG, E. III.2.4.2).

Die Mieter schulden der Vermieterin grundsätzlich Schadenersatz in Höhe der Mietzinsausfälle, wenn die Sache wegen mangelhafter Rückgabe vor einer Weitervermietung instandgestellt werden muss. Ausgeschlossen ist eine Haftung allerdings, wenn die Vermieterin die Reparatur verzögert, wenn kleinere Mängel ohne Nachteil in Anwesenheit der neuen Mieter hätten behoben werden können oder wenn die Vermieterin so oder anders nicht die Absicht hatte, die Wohnung weiterzuvermieten (MG, E. III.1.5-7; OG, E. 3.1).

Verlangt die Vermieterin Schadenersatz wegen mangelhafter Rückgabe, muss sie kumulativ beweisen, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, für dessen Behebung die Mieter einzustehen haben (Schaden, Vertragsverletzung, Kausalzusammenhang; MG, E. III.2.3; OG, E. 3.3). Namentlich trägt sie das Risiko, wenn sie nicht dafür Sorge trägt, dass die erforderlichen Beweise gesichert werden, bevor die defekte Einrichtung instandgesetzt wird, insbesondere die Beweise, welche eine beantragte Begutachtung erst erfolgversprechend erscheinen lassen  (MG E. III.2.11.6-7: OG, E. 3.7). Sie trägt die Beweislast auch dafür, dass eine bestimmte Vorrichtung von den Mietern stammt (MG, E. III.4; OG, E. 3.5, 3.8), und generell dafür, dass ein Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand (MG, E. III.2.3 und III.2.8.4, 2.10.4). Die Beweislastverteilung hängt nicht davon ab, ob eine negative Tatsache zu beweisen ist; infrage kommen allerdings Beweiserleichterungen (OG, E. 3.5). Ein gewichtiges Indiz für eine mängelfreie Übergabe bildet ein beim Mietantritt erstelltes und von den Mietern akzeptiertes Übergabeprotokoll. Nur eine konkrete Vermögenseinbusse der Vermieterin hat einen Schadenersatzanspruch zur Folge (MG, E. III.2.3). Eine solche Einbusse liegt nicht vor, wenn die Mieter einen defekten Abfalleimer, für den keine Ersatzteile mehr lieferbar sind, durch ein handelsübliches neues Produkt ersetzt haben (MG, E. III.2.5) oder wenn eine Wohnung fachmännisch mit einem zusätzlichen Wasseranschluss ausgerüstet wurde (MG, E. III.2.8.4). Die Vermieterin, die Schadenersatz verlangt, hat sich immer auch zu Alter und Lebensdauer der beschädigten Vorrichtung zu äussern, denn der Schadenersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitwert bei ordnungsgemässem Gebrauch beschränkt (MG, E. III.2.5.5, 2.6.5, 2.7.5, 2.10.4; OG, E. 3.6).

Die Mängelrüge kann frühestens bei der Rückgabe der Sache erfolgen. Erfolgt sie früher, erweist sie sich zumindest insofern als unzureichend, als die Mieter geltend machen, in der Zeit bis zur Rückgabe seien noch Mängelbehebungen erfolgt (MG, E. III.2.4; OG, E. 3.3; Präzisierung der Rechtsprechung).

Die Mieter können den Verwendungsersatz für eine von ihnen auf dem Wege der Ersatzvornahme durchgeführte Mängelbehebung auch erst bei der Rückgabe der Sache geltend machen, soweit der Anspruch nicht verjährt ist (MG, E. III.4; OG, E. 3.8).

Floskelhafte Bestreitungen, etwa zu Beginn von Rechtsschriften oder Plädoyers, sind nach der ZPO wirkungslos (OG, E. 3.1 und 3.8).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

31.01.2019

MG180014-L

OR 264
OR 267
OR 267a
ZGB 8
OR 259b lit. b