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Vereinbaren die Parteien vor dem Hintergrund einer Verlängerungsoption des Mieters mit einem Vertragszusatz eine Auskaufsmöglichkeit des Vermieters mit typfremden Gegenleistungen (Beschäftigung des Mieters als Arbeitnehmer des Vermieters, Auskaufszahlung), so liegt darin ein an eine Potestativbedingung geknüpftes Recht des Vermieters. Ein Abruf liegt nicht vor, wenn der Vermieter in der Folge den Mietvertrag im Kontext von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters kündigt (E. 4.3). Anders das Obergericht: Dass die Fälligkeit der Auskaufszahlung an einen Abruf geknüpft ist, ändert nichts daran, dass die Zahlung selber nicht an eine Bedingung geknüpft ist, so wenig wie die Option auf eine Beschäftigung als Arbeitnehmer. Eine Vertragslücke liegt nicht vor (OG E. 7, 8 und 10) bzw. nur bezüglich der Frist zur Optionsausübung im Falle einer Beendigung des Vertrags durch Zahlungsverzug (OG E. 10.3).

Trotz der typfremden Gegenleistungen der Auskaufsvereinbarung ist das Mietgericht im Interesse einer einheitlichen Entscheidung für die Beurteilung des ganzen Vertragsverhältnisses sachlich zuständig. Das Handelsgericht kommt unter Vorbehalt von Art. 6 Abs. 3 ZPO nur zum Zug, wenn aktiv wie passiv nur Personen in den Prozess involviert sind, die im Handelsregister eingetragen sind (MG E. 2, OG E. 4.1).

Eine Ersatzvornahme zur Behebung eines Mangels setzt zwar nur die Untätigkeit des Vermieters innert einer angemessenen Behebungsfrist trotz Kenntnis des Mangels voraus. Der Nachweis eines Mangels sowie der Kenntnis des Vermieters obliegt aber dem Mieter (MG E. 4.4).

Werden für Nebenkosten Akontozahlungen vereinbart, so besteht die Abrechnungsverpflichtung des Untervermieters unabhängig von derjenigen des Hauptvermieters. Liefert der Hauptvermieter die erforderlichen Daten nicht, kann der Untermieter (wie auch der Hauptmieter) die Akontozahlungen zurückfordern. Ansprüche des Untervermieters gegen den Hauptvermieter bleiben vorbehalten (MG E. 4.5).

Ohne eine im Vertrag vorgesehene Entschädigung ist die Verpflichtung des Mieters zum Rückbau im Rahmen einer Rohbaumiete nicht zulässig. Die Kosten einer Nachreinigung der vom Mieter ausgebauten Sache können diesem bei Beendigung der Miete nicht belastet werden, wenn der Vermieter die Ausbauten ohnehin entfernen lässt (MG E. 4.6).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

26.09.2022

MH210002-L

OR 1
OR 18
OR 115
OR 156
OR 253
OR 256 Abs. 2 lit. b
OR 257a
OR 259b lit. b
OR 267
OR 273c
ZPO 6
GOG 21