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Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Obergericht des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offerierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermutung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amtliche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert erachtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten statistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5).

Anders das Bundesgericht: Es bestätigt zwar die grundsätzliche Tauglichkeit einer älteren Statistik zur Überprüfung der Missbrauchsvermutung, wenn sie mittels eines Mietpreisindexes aktualisiert wird - jedenfalls unter der Voraussetzung, dass keine aktuellere Statistik existiert. Es mahnt aber zur Vorsicht: Die so angepassten statistischen Daten können bloss eine Annäherung an die Mietzinse zur Zeit des Mietbeginns 11 Jahre nach der Erhebung bilden. Mehr als eine Tendenz steigender Mieten lässt sich daraus nicht ableiten. Den Schwächen der zu Rate gezogenen Statistik ist dadurch Rechnung zu tragen, dass den übrigen vom Bundesgericht definierten Kriterien zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung ein stärkeres Gewicht zu verleihen ist, namentlich den beigebrachten Vergleichsobjekten, die lediglich nicht offensichtlich untauglich sein dürfen, und dem Umstand, dass der zuletzt im Vormietverhältnis bezahlte Mietzins seit langer Zeit nicht mehr an absolute Anpassungskriterien angepasst wurde (BGE, E. 5.3.2, vgl. E. 4.4.3 und 4.5.3).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

17.01.2023

MJ210048-L-NG210016-O

OR 270
OR 269a lit. a

ZMP 2020 Nr. 5

ZMP 2021 Nr. 11