Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2019

OR 271, OR 262

ZMP 2019 Nr. 10: Ordentliche Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung. Mehrheit von Kündigungsgründen.

20.05.2019 | MB180024-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Umstand, dass die Vermieterin ein früheres Untermietverhältnis stillschweigend genehmigt hat, bedeutet keine generelle Einwilligung zu künftigen Untermietverträgen. Der Mieter hat daher in jedem einzelnen Fall um die Zustimmung zu ersuchen. Tut er dies nicht, riskiert er schon aus diesem Grund eine ordentliche Kündigung, jedenfalls wenn ein Verweigerungsgrund vorgelegen hätte. Die Beweislast für einen solchen trägt zwar die Vermieterin. Im Konfliktfall hat der Mieter allerdings darzutun, gestützt auf welche Investitionen er sich bei der Festlegung des Untermietzinses zu einem Aufschlag im  Vergleich zum Hauptmietzins für berechtigt hält. Unterlässt er dies, erweist sich eine ordentliche Kündigung wegen eines Verstosses gegen Art. 262 OR als wirksam. Gibt die Vermieterin mehrere Kündigungsgründe an, so ist eine Gesamtsicht entscheidend. Die Kündigung erweist sich jedenfalls als gültig, soweit die dahinter stehende Absicht mit Treu und Glauben vereinbar ist.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

20.05.2019

MB180024-L

OR 271
OR 262

OR 253, OR 255, OR 266, OR 269 ff.

ZMP 2019 Nr. 8: Unterscheidung zwischen echter und unechter Option. Einbettung einer echten Option in die Missbrauchsgesetzgebung. Essentialia negotii des Mietvertrags.

18.04.2019 | MB180001-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Legen die Parteien die Konditionen einer Verlängerungsoption in bestimmbarer Weise fest, namentlich was den Mietzins betrifft, so liegt unabhängig vom Erfordernis von Verhandlungen zwischen den Parteien eine echte Option vor (E. 4.1.2). Dies gilt namentlich, wenn sich die Parteien zur Bestimmung des Mietzinses auf die Marktverhältnisse geeinigt haben (E. 4.2.3). Können die Parteien sich während der vereinbarten Verhandlungsphase über die genauen Konditionen nicht einigen, so legt das Gericht diese auf entsprechende Klage hin fest. Es berücksichtigt dabei auch die formellen und materiellen Kriterien der Missbrauchsgesetzgebung, soweit eine Partei dies verlangt (E. 4.1.3). Massgeblich sind die Bestimmungen über eine Mietzinserhöhung oder Mietzinssenkung nach Art. 269d/270b bzw. Art. 270a OR und nicht die Normen über die Anfechtung des Anfangsmietzinses (E. 4.1.3.8 und 4.2.3). Eine vereinbarte Vertragsbeendigung für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen bleibt unbeachtlich, soweit eine Partei sich nicht an der Bestimmung der Konditionen der Verlängerung beteiligt hat (E. 4.2.3). Gleiches gilt, wenn die Klausel der Umgehung der Missbrauchsgesetzgebung dient (E. 4.1.3.6 und 4.2.4).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

18.04.2019

MB180001-L

OR 253
OR 255
OR 266
OR 269 ff.

ZPO 91, ZPO 92, ZPO 243 Abs. 2 lit. c, OR 273

ZMP 2019 Nr. 6: Streitwert von Kündigungsschutzverfahren i.S.v. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO.

14.03.2019 | MB190006-L/Z1 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung berechnet sich der Streitwert eines Kündigungsschutzverfahrens bei umstrittener Kündigung aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der dreijährigen Sperrfrist, welche durch das Verfahren bei Obsiegen des Mieters ausgelöst würde. Nicht einzuberechnen sind die Dauer des Schlichtungsverfahrens und die mutmassliche Prozessdauer. Da diese Berechnungsweise gemessen am tatsächlichen Streitinteresse eher zu einem überhöhten Streitwert führt und zudem für Klagen gedacht ist, die eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Ziel haben, bildet sie auch den Plafond für sämtliche übrigen Streitigkeiten über Kündigungsschutzklagen im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, insbesondere für Erstreckungsprozesse sowie Verfahren betreffend Beendigung eines befristeten Vertrages.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

14.03.2019

MB190006-L/Z1

ZPO 91
ZPO 92
ZPO 243 Abs. 2 lit. c
OR 273

OR 269, OR 269a lit. b, OR 270a, ZPO 63

ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.

24.01.2019 | MA180002-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Anders als im Schlichtungsverfahren kommen vor Gericht Pauschalen für gestiegene Unterhaltskosten nur in besonderen Fällen zur Anwendung. Im Streitfall hat die Vermieterin die Steigerung durch einen Vergleich zweier Mehrjahresperioden nachzuweisen. Dies setzt die Darlegung sämtlicher Kosten für Betrieb, Unterhalt und Verwaltung voraus. Ausserordentlich hohe sowie aperiodisch anfallende Kosten sind dabei auf ihre Lebensdauer zu verteilen und unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung in die Rechnung einzubeziehen (E. 4.1.4 und 4.2.3).

 

Absolute Anpassungsgründe können von beiden Parteien ins Verfahren eingebracht werden. So kann sich die Vermieterin einer Senkung ohne weiteres unter Berufung auf eine Netto- oder Bruttorenditeberechnung oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete widersetzen. Auch die Mieter können sich für ihren Senkungsanspruch direkt auf die genannten Anpassungsgründe berufen. Sie sind dabei allerdings an die relative Methode gebunden, gemäss welcher angenommen wird, die letzte Mietzinsfestsetzung habe der Vermieterin einen zulässigen und genügenden Ertrag verschafft. Die Mieter können daher absolute Anpassungsgründe nur soweit anrufen, als sie sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert haben. Die Berufung auf eine Nettorenditeberechnung setzt zudem voraus, dass die Liegenschaft innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt oder verkauft wurde. Verweigert die Vermieterin die Mitwirkung bei einem Vergleich der Nettorenditen zur Zeit der aktuellen und der vorausgegangenen Mietzinsfestsetzung, obwohl ein solcher möglich und zulässig wäre, ist das Senkungsbegehren der Mieter schon aus diesem Grund gutzuheissen (E. 4.1.2, 4.2.2 und 4.2.4).

 

Art. 63 ZPO schliesst nicht aus, dass das kantonale Recht eine Überweisung der Streitsache innerhalb eines Fachgerichts von Amtes wegen vorsieht. Im Kanton Zürich ist ein solches Vorgehen nach der Rechtsprechung des Obergerichts geboten, soweit es nur um die Abgrenzung der Zuständigkeit des Einzel- und des Kollegialgerichts geht (E. 3.2).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

24.01.2019

MA180002-L

OR 269
OR 269a lit. b
OR 270a
ZPO 63

OR 271 ff., ZPO 261

ZMP 2019 Nr. 4: Vorsorgliche Massnahmen im Kündigungsschutzverfahren. Rechtsschutzinteresse.

17.01.2019 | MB190003-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Auch im Verfahren betr. Kündigungsschutz sind vorsorgliche Massnahmen möglich, etwa wenn es zu verhindern gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Sache trotz pendenter Gestaltungsklage entzieht. Zurückhaltung ist allerdings geboten, wenn zwischen den Parteien der Bestand des Mietvertrags umstritten ist, denn hier liefe eine vorsorgliche Besitzeinweisung auf die vorläufige Vollstreckung eines Leistungsanspruchs hinaus. Befand sich der Mieter nie im (ausschliesslichen) Besitz der Sache, hat er überdies seit Beginn des Streits mehr als ein halbes Jahr verstreichen und zudem eine Klagebewilligung verfallen lassen, gestützt auf welche er die Herausgabe der Sache hätte einklagen können, fehlt es ihm für die beantragten vorsorglichen Massnahmen an einem Rechtsschutzinteresse.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

17.01.2019

MB190003-L

OR 271 ff.
ZPO 261

OR 271, OR 271a Abs. 1 lit. a, OR 271a Abs. 1 lit. d und e, OR 254, StPO 118 Abs. 3, StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b, StPO 122 Abs. 3

ZMP 2019 Nr. 7: Kündigung wegen Unverträglichkeit der Parteien. Vertragswidriges und widersprüchliches Verhalten der kündigenden Partei. Vergeltungskündigung. Auslösung einer Sperrfrist durch Geltendmachung von Zivilansprüchen des Mieters im Strafverfahren. Missbräuchliche Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters.

04.12.2018 | MB170024-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Streitigkeiten unter den Mietern im Haus oder zwischen Mieter und Vermieter, die ein gewisses Ausmass angenommen haben, können grundsätzlich einen gültigen Kündigungsgrund bilden. Ungültig ist die Kündigung hingegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhalten der kündigenden Partei zurückzuführen ist (E. 4.1.3; E. 4.2.2.2). Hat der Mieter in Zusammenhang mit dem Vertragsgebaren des Vermieters Rechte geltend gemacht, kann zudem eine Vergeltungskündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliegen. Selbst wenn die Unverträglichkeit zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der gekündigten Partei zurückzuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens darin liegen, dass die Kündigung trotz begründeten Vertrauens der Gegenseite ausgesprochen wird, eine Auflösung des Vertrages werde unterbleiben (E. 4.1.4; E. 4.2.1).

 

Eine Sperrfrist wegen eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e wird auch ausgelöst durch die adhäsionsweise Geltendmachung von mietrechtlichen Ansprüchen in einem Strafverfahren. Für die Rechtshängigkeit eines solchen Verfahrens genügt schon die Meldung an die Polizei (E. 4.1.5; E. 4.2.2.1).

 

Eine Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters, welche keinerlei Ausnahmen vorsieht, für den Mieter mit keinen Vorteilen verbunden ist und überdies dem Vermieter neben dem Mietzins ein zusätzliches Entgelt verschafft, stellt ein missbräuchliches Koppelungsgeschäft dar (E. 4.2.2.2.e).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

04.12.2018

MB170024-L

OR 271
OR 271a Abs. 1 lit. a
OR 271a Abs. 1 lit. d und e
OR 254
StPO 118 Abs. 3
StPO 119 Abs. 1 und 2 lit. b
StPO 122 Abs. 3

Art. 106 ZPO Art. 107 ZPO

ZMP 2019 Nr. 2: Kosten- und Entschädigungsfolgen bei Klagerückzug im Vergleich; bewirkt schon letzterer die Gegenstandslosigkeit, rechtfertigt es sich die Grundsätze über die Kostenverteilung bei Gegenstandslosigkeit zu berücksichtigen (Art. 106 und Art. 107 ZPO).

22.11.2018 | MB180018 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Nachdem das mietgerichtliche Verfahren anhängig gemacht und zur Hauptverhandlung vorgeladen wurde, liess die Schlichtungsbehörde Zürich dem Mietgericht den anlässlich einer Schlichtungsverhandlung abgeschlossenen Vergleich zukommen, bei welchem sich die Klägerin verpflichtete, das vor dem Mietgericht hängige Verfahren zurückzuziehen. Später teilte auch die Klägerin mit, dass zwischen den Parteien anlässlich einer Schlichtungsverhandlung ein Vergleich habe geschlossen werden können. Beide Parteien konnten zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen. Stellung nehmen. In Bezug auf die Prozesskosten hielt das Gericht fest, dass bei einem Klagerückzug zwar grundsätzlich die klagende Partei kostenpflichtig sei, aber bei einem Klagerückzug (in einem Vergleich) stets die gesamten Umstände zu berücksichtigen seien. Die Tatsache des Vergleichsschlusses stehe im Vordergrund. Schon dieser habe vorliegend die Gegenstandslosigkeit bewirkt, nicht erst der Rückzug. Die Mitberücksichtigung der Grundsätze über die Kostenverteilung bei Gegenstandslosigkeit sei deshalb geboten.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

22.11.2018

MB180018

Art. 106 ZPO Art. 107 ZPO

OR 271, OR 261

ZMP 2019 Nr. 9: Gültigkeit der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags, um dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigennutzung zu ermöglichen.

30.10.2018 | MB170027-L/U | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Eine Kündigung der Vermieterin verstösst nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie mit dem Zweck erfolgt, dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigennutzung der Sache zu ermöglichen. Es ist legitim, wenn die Vermieterin die Interessen eines ihr aus bestimmten Gründen näher stehenden Dritten über diejenigen der Mieterin stellt, zumal davon im Falle eines Kaufinteressenten auch die Konditionen des Kaufvertrages abhängen, mithin Interessen der Vermieterin selber. Art. 261 OR garantiert der Mieterin nicht die Weiternutzung der Sache nach deren Veräusserung, sondern sorgt nur dafür, dass der Mietvertrag – von den gesetzlichen Ausnahmen abgesehen – tel quel auf den Erwerber übergeht, inkl. der Beendigungsklauseln.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

30.10.2018

MB170027-L/U

OR 271
OR 261

ZMP 2018 Nr. 7 (MB170027-L/Z2)

OR 1 und 18; OR 253; OR 305; OR 530; ZPO 52; ZPO 57; ZPO 59 Abs. 2 lit. b; ZPO 227 und 230 ZPO; ZPO 243 Abs. 2 lit. c; SchKG 275; SchKG 102 Abs. 3

ZMP 2019 Nr. 3: Simulierter Mietvertrag. Rechtliche Einordnung der Nutzung von Wohnräumen im Kontext einer Lebensgemeinschaft. Sachliche Zuständigkeit. Verfahrensart. Doppelt relevante Tatsachen und richterliche Rechtsanwendung. Klageänderung. Prozessstandschaft bei betreibungsamtlicher Zwangsverwaltung einer Liegenschaft.

27.06.2018 | MB170012-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Solange während eines Arrests eine betreibungsamtliche Zwangsverwaltung besteht, ist das Betreibungsamt Prozessstandschafter des Vermieters. Die Teilnahme des Betreibungsbeamten an der Schlichtungsverhandlung führt daher zu einer gültigen Klagebewilligung. Ob der Beamte für das Verfahren Instruktionen des Arrestgläubigers eingeholt hat, hat das Gericht nicht zu kümmern (MG, E. III.2). Über doppelt relevante Tatsachen, die sowohl für die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts als auch für die Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs von Bedeutung sind, fällt das Gericht grundsätzlich einen Sachentscheid auch dann, wenn der Prozess nicht in seine Zuständigkeit fallen würde. Dies ändert aber nichts daran, dass Zuständigkeit und Verfahrensart die Zulässigkeit einer Klageänderung und damit auch die Befugnis des Gerichts beschränken, den Fall auf einer anderen als der von einer Partei behaupteten Grundlage zu entscheiden (MG, E. IV.2.2.5). Die Frage nach der wahren Natur eines Rechtsverhältnisses ist keine blosse Rechtsfrage. Behauptet eine Partei im Verlaufe des (Rechtsmittel-)Verfahrens neu einen vom objektivierten Verständnis abweichenden tatsächlichen übereinstimmenden Willen, so ändert sie auch das Tatsachenfundament ihres Standpunkts (OG, E. III.2.3, insbes. E. III.2.3.3.2). Ein solches Verhalten verstösst gegen Treu und Glauben (OG, E. III.2.2.1 und 2.2.2). Abgesehen davon ist der Wechsel des (Wider-)Klagefundaments nur in den Grenzen der Klageänderung zulässig (OG, E. III.2.2.2.2 und 2.3).

Qualifikation der Überlassung einer Wohnung an die Partnerin einer ausserehelichen Lebensgemeinschaft und die Kinder als einfache Gesellschaft, jedenfalls nicht als Mietvertrag. Entsprechend erweisen sich die ausgesprochenen mietrechtlichen Kündigungen als nichtig, der betriebene Mietzins als nicht geschuldet. Trotz der Rechtsprechung zu den doppelt relevanten Tatsachen ist es dem Gericht verwehrt, die Rückgabe der Wohnung oder eine Entschädigungszahlung auf einer anderen Sachgrundlage anzuordnen, etwa durch Liquidation einer Gesellschaft oder gestützt auf die Regeln der Gebrauchsleihe, soweit nicht eine (zulässige) Klageerweiterung erfolgt (MG, E. IV, insbes. E. IV.2.2.5; OG, E. III.2.3).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

27.06.2018

MB170012-L

OR 1 und 18; OR 253; OR 305; OR 530; ZPO 52; ZPO 57; ZPO 59 Abs. 2 lit. b; ZPO 227 und 230 ZPO; ZPO 243 Abs. 2 lit. c; SchKG 275; SchKG 102 Abs. 3

ZPO 125

ZMP 2019 Nr. 1: Abweisung des Antrags auf Beschränkung des Verfahrens im Sinne von Art. 125 lit. a ZPO

08.01.2018 | MD170008 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Beklagte stellte den Antrag, das Verfahren auf die Frage seiner Haftbarkeit zu beschränken. Da sich die Klage weder als unübersichtlich noch als besonders aufwendig erweist, sondern es für den Beklagten zumutbar erscheint, umfassend Stellung zu nehmen, wird der Antrag abgewiesen, zumal auch nur so gewisse Synergien genutzt werden können.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

08.01.2018

MD170008

ZPO 125