Bauhandwerkerpfandrecht

Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB gibt dem Handwerker zur Sicherung seiner Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, auf dem er gearbeitet hat (Bauhandwerkerpfandrecht). Beklagte Partei ist die Grundeigentümerin. Keine Rolle spielt, wer dem Handwerker den Auftrag erteilt hat. Das kann z.B. auch eine Architektin oder ein Generalunternehmer gewesen sein. Voraussetzung für das Pfandrecht ist neben einer Arbeitsleistung (mit oder ohne Materiallieferung), dass zwischen “letztem Hammerschlag” (Abschluss der Hauptarbeiten) und Anmeldung beim Grundbuchamt nicht schon vier Monate verstrichen sind (vgl. Art. 839 Abs. 2 ZGB). 

Wichtig: Das Bauhandwerkerpfandrecht muss vor Ablauf dieser Frist im Grundbuch eingetragen sein. Die blosse Gesuchstellung beim Gericht am letzten Tag der Frist genügt nicht. Das Gesuch ist spätestens einige Tage vor Ablauf der Frist zu stellen.

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Bezirk das entsprechende Grundstück belegen ist (Art. 29 ZPO, Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO; § 24 lit. c GOG). Soweit allerdings eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO vorliegt (geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei ist betroffen, gegen den Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht zulässig und beide Parteien sind im Handelsregister eingetragen), so muss das Begehren an das Handelsgericht des Kantons Zürich gerichtet werden (Art. 6 Abs. 2 und 5 ZPO; § 45 lit. b in Verbindung mit § 44 lit. b GOG; s. dazu BGE 137 III 563). Ist nur die beklagte Partei im Handelsregister eingetragen, hat die klagende Partei die Wahl zwischen Bezirks- und Handelsgericht (Art. 6 Abs. 3 ZPO).

Sofern es eilt, ein entsprechender Antrag gestellt ist und aufgrund der eingereichten Unterlagen glaubhaft ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts erfüllt sind, weist das Gericht das Grundbuchamt ohne Anhörung der Gegenseite an, das Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig einzutragen. Gleichzeitig lädt es zu einer Verhandlung vor oder setzt der Gegenpartei Frist zur schriftlichen Stellungnahme an. Dabei hat der Eigentümer (Gesuchsgegner) zu beachten, das das zuständige Gericht in diesem Verfahren nur prüft, ob es glaubhaft erscheint, dass der Handwerker Material und/oder Arbeit geliefert (oder sich dazu verpflichtet) hat und ob die viermonatige Anmeldefrist eingehalten worden ist. An die Glaubhaftmachung werden in diesem Verfahren in der Regel keine strengen Anforderungen gestellt, insbesondere werden Bestand und Umfang der Forderung höchstens auf ihre Plausibilität hin geprüft. Es ist deshalb in der Regel verfrüht, schon zu diesem Zeitpunkt Vertragsverletzungen (wie Falschlieferungen, Mängel oder Gewährleistungsansprüche) zum Thema zu machen. Der Eigentümer kann diese Einwände im Verfahren vor dem ordentlichen Gericht erheben. Erscheint der Anspruch des Handwerker auch nach durchgeführtem Verfahren glaubhaft, so bestätigt das Gericht die vorläufige Eintragung. Gelichzeitig setzt es dem Handwerker Frist an, um beim ordentlichen Gericht auf definitive Eintragung des Pfandrechts zu klagen. Verpasst er diese Frist, kann der Eigentümer den Eintrag beim Gericht wieder löschen lassen.

Bestreitet der Grundeigentümer im summarischen Verfahren weder die Lieferung von Arbeit und/oder Material (oder die Verpflichtung dazu) noch die Einhaltung der Viermonatsfrist, so kann er die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ohne Weiteres anerkennen. Mit der Anerkennung des provisorischen Eintrages verbaut er sich nicht die Möglichkeit, Bestand und Umfang der Handwerkerforderung im folgenden Verfahren vor dem ordentlichen Gericht zu bestreiten, insbesondere Mängelrügen zu erheben oder Gewährleistungsansprüche und Gegenforderungen gelten zu machen.

Der Anspruch des Handwerkers auf Eintragung eines Pfandrechts besteht nur, wenn seine Forderung nicht anderweitig sichergestellt ist (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Mit der Leistung der Sicherheit (z.B. einer unbefristeten Bankgarantie) geht der Anspruch des Handwerkers auf das Bauhandwerkerpfandrecht unter. Ist bereits eine Eintragung erfolgt, kann der Grundeigentümer das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht also durch die Stellung einer Sicherheit ablösen. Voraussetzung ist, dass die Sicherheit hinreichend ist. Die Parteien können sich über deren Art und Höhe einigen. Findet keine solche Einigung statt, muss das Gericht darüber entscheiden.

Während des Gerichtsverfahrens oder nach dessen Abschluss kann der Handwerker das Pfandrecht zudem jederzeit auch ohne Mitwirkung des Gerichts direkt beim zuständigen Grundbuchamt löschen lassen.

Weist das Gericht das Gesuch um vorläufige Eintragung des Pfandrechts ab oder tritt es darauf nicht ein, hat der Handwerker die Gerichtskosten zu tragen und allenfalls die Gegenseite zu entschädigen. Stellt der Handwerker nach Einleitung des Verfahrens bei näherer Prüfung fest, dass die Voraussetzungen für einen Eintrag fehlen, kann er sein Gesuch beim Gericht zurückziehen. In der Regel führt dies zu tieferen Kosten, als wenn das Gericht das Gesuch abweist oder nicht darauf eintritt. Hat der Handwerker mit seinem Gesuch Erfolg, werden die Kosten dennoch von ihm bezogen. Erst das Gericht im Verfahren auf definitive Eintragung des Bauhanndwerkerpfandrechts entscheidet endgültig über die Verteilung der Gerichtskosten und über die Zusprechung einer Parteientschädigung.