Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (“ausserterminliche Kündigung”)
Beide Parteien sind an die Kündigungsfristen und -termine gebunden. Der Mieter muss den Mietzins deshalb grundsätzlich auch dann bezahlen, wenn er von der Sache keinen Gebrauch macht. Dies kann besonders bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zu Problemen führen, wenn ein Ortswechsel nötig wird.
Art. 264 OR ermöglicht dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er der Vermieterin einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Sache zu den gleichen Bedingungen (Umfang der Mietsache, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen. Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Sache bietet (BGE 119 II 36 E. 3d). Punkto Zahlungsfähigkeit gilt bei Wohnungen als Faustregel, dass der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen soll. Ein einziger Ersatzmieter genügt. Der Mieter trägt aber das Risiko dafür, dass dieser zumutbar und auch wirklich zum Vertragsabschluss mit der Vermieterin bereit ist. Es kann daher nicht schaden, mehrere Kandidaten zu suchen, denn ohne ein genügendes Angebot haftet der Mieter für den Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin.
Der Vermieterin muss genügend Zeit eingeräumt werden, um die Ersatzangebote zu prüfen. Wie lange das ist, kann nicht generell gesagt werden und hängt auch von der Qualität der Dokumente ab, die der Mieter der Vermieterin über den Ersatzmieter liefert. Bei Wohn- und Geschäftsräumen schwankt die angemessene Dauer im Normalfall zwischen 10 und 30 Tagen.
Die Vermieterin kann zwar nicht gezwungen werden, einen Ersatzmieter zu akzeptieren. Lehnt sie aber ein zumutbares Angebot ab, so muss der bisherige Mieter ab dem Zeitpunkt, ab dem der Ersatzmieter die Sache übernommen hätte, keinen Mietzins mehr bezahlen (vgl. BGE 134 III 267 E. 3). Der Ablehnung gleichgestellt sind folgende Fälle:
- Die Vermieterin reagiert auf die Angebote nicht und weigert sich, die Schlüssel zur Mietsache zurückzunehmen. Hier sendet der Mieter am besten die Schlüssel eingeschrieben zurück.
- Die Vermieterin verzichtet auf die Angebote und teilt dem Mieter mit, nach Ablauf der Kündigungsfrist werde ein ihr genehmer Mieter die Sache übernehmen.
- Die Vermieterin verlangt vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins.
- Die Vermieterin will dem Ersatzmieter nur einen Teil der Mietsache überlassen, worauf dieser den Vertragsschluss ablehnt.
Akzeptiert die Vermieterin das Angebot, so übernimmt der Ersatzmieter den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen.
Sogar wenn der Mieter keinen Ersatzmieter findet, darf die Vermieterin die Rücknahme der Mietsache nicht ablehnen (vgl. Bundesgericht, Urteil 4A_388_2013 v. 7.1.2014 E. 2.2). Sie muss sich in diesem Fall auf die Mietzinsforderung anrechnen lassen, was sie nach der Rückgabe der Mietsache einspart (Art. 264 Abs. 3 OR).
Beispiele:
- Nach dem Auszug des Mieters fallen nur noch reduzierte Heizkosten an.
- Die Vermieterin benützt die Sache nach dem Auszug des Mieters selber, z.B. indem sie Möbel einlagert.
- Die Vermieterin führt nach dem Auszug Renovationen durch, die nicht ausschliesslich die Behebung von Schäden umfassen, für die der Mieter haftet.