Indexierte und gestaffelte Mietzinse

Das Gesetz sieht neben den ordentlichen Anpassungsmöglichkeiten zwei von diesen weitgehend unabhängige Mietzinsanpassungssysteme vor: Die indexierten Mietzinse (Art. 269b OR) und die gestaffelten Mietzinse (Art. 269c OR).

Indexierte Mietzinse folgen zu 100% dem Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik. Keine Berücksichtigung findet demnach der Hypothekarzins. Nach geltendem Recht sind (voll-)indexierte Mietzinse allerdings nur zulässig, wenn der Mietvertrag für den Vermieter mindestens für fünf Jahre nicht kündbar ist (Art. 269b OR). Die Modalitäten der Mietzinsanpassung (Vorankündigungsfrist etc.) können vertraglich frei geregelt werden. Für eine Erhöhung muss zwar das amtliche Formular verwendet werden (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Einziger Anfechtungsgrund ist aber die falsche Berechnung der Indexanpassung (Art. 270c OR). 

Bei einer Staffelungsklausel nach Art. 269c OR setzen die Parteien schon beim Mietbeginn die Stufen und Perioden des Mietzinses fest. Dies ist nur zulässig, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen ist und der Mietzins nicht mehr als einmal pro Jahr um einen im Voraus bestimmten Franken-Betrag erhöht wird. Die Mietzinsanpassungen mussten in der Vergangenheit der Mieterin mit amtlichem Formular mitgeteilt werden. Einen Sinn hatte das allerdings nicht, denn die einzelnen Staffeln sind nur im Rahmen einer Anfangsmietzins-Anfechtung gerichtlich überprüfbar (Art. 270d OR). Das Bundesgericht vertritt diese Auffassung ebenfalls (BGer 4A_124/2019 v. 1.11.2019 E. 8-11) und das Parlament hat eine entsprechende Ergänzung von Art. 269d OR beschlossen, wonach eine gewöhnliche schriftliche Mitteilung genügt (nAbs. 5).

Eine Indexklausel darf nicht mit einer Staffelungsklausel kombiniert werden (BGE 124 III 57 E. 3a).