Druckansicht

OR 270, OR 269a lit. a

ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.

26.08.2019 | MA170003-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Details

Eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins im vorausgegangenen Mietverhältnis liegt bei einer Steigerung um mindestens 10 % vor. In diesem Fall ist nicht nur die formale Anfechtungsvoraussetzung gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR erfüllt (MG E. IV.1.1). Vielmehr trifft den Vermieter ab dieser Grenze eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit bezüglich der Frage, ob sich der Mietzins tatsächlich im Rahmen der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete bewegt, denn ohne gegenteilige Indizien besteht in diesen Fällen eine tatsächliche Vermutung für missbräuchliche Parameter der Mietzinsfestsetzung (MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8). Das Obergericht geht gar von einer Beweislast des Vermieters aufgrund einer Rechtsvermutung aus (OG, E. 5). Hilfskriterium für eine massgebliche Abweichung von diesem Rahmen kann auch der Umstand sein, dass der Nettomietzins oberhalb des 95 % - Vertrauensintervalls einer repräsentativen amtlichen Statistik liegt (MG, E. IV.3.2.2 a.E. sowie IV.3.2.4).

 

Bei der Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete sind an die Qualität der von den Parteien offerierten Vergleichsobjekte hohe Anforderungen zu stellen, da ansonsten die Beschränkung auf fünf Objekte mangels statistischer Relevanz die Gefahr zufälliger Ergebnisse birgt (MG, E. IV.3.4; OG, E. 4.8). Private Gutachten entbinden die Parteien nicht von der Substantiierungslast. Es genügt insbesondere nicht zu behaupten, ein Vergleichsobjekt weise „vergleichbare“ Eigenschaften auf wie das Mietobjekt, ohne diese Eigenschaften konkret zu umschreiben. Es entspricht nicht der Funktion des Beweisverfahrens, eine unvollständige Substantiierung zu beheben (MG, E. IV.3.3.2; OG, E. 8.3.3.2-6). Das Kriterium der vergleichbaren Lage kann grundsätzlich auch aufgrund der amtlichen Daten eines Geo-Informationssystems (GIS-Browser), kombiniert mit Erfahrungssätzen der Wissenschaft beurteilt werden, insbesondere was die Strassenlärm- Exposition eines Objekts betrifft (MG, E. IV.3.8.2 + 3.8.4 ff.; OG, E. 8.3, 8.4.3 und 8.4.4). Einzubeziehen sind auch die Grenzwerte der Lärmschutzverordnung (MG, E. IV.3.8.3; OG, E. 8.2.2). Für den Quartierbegriff ist in Zürich auf die 22 historischen Stadtquartiere abzustellen (MG, E. IV.3.7; OG, E. 7.3 - 7.10).

 

Kommt es mangels Nachweises einer bestimmten Vergleichsmiete zu einer gerichtlichen Mietpreisfestsetzung, steht dem Gericht eine breite Palette von Kriterien zur Verfügung, so u.a. der Rückgriff auf den zuletzt gültigen Mietzins des Vormietverhältnisses, aber auch auf amtliche Statistiken. Solche Statistiken können anders als bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auch dann herangezogen werden, wenn sie die Vergleichskriterien von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG nicht vollständig abbilden. Ältere Statistiken sind aufgrund von Indizes den aktuellen Verhältnissen anzupassen. Die statistische Methode verdient jedenfalls dann den Vorzug, wenn der Vermieter bei der Festsetzung des Mietzinses das Formular i.S.v. Art. 270 Abs. 2 OR verwendet hat (MG, E. IV.3.14; OG, E. 9).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

26.08.2019

MA170003-L

OR 270
OR 269a lit. a

Zitiervorschlag:

OGer ZH XX110001 vom 01.01.2011