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Lassen sich beide Parteien auf die Schlichtung nicht ein, indem sie an der Verhandlung Äusserungen zur Sache unterlassen, kommt dies zwar einem an sich unzulässigen Verzicht auf die Schlichtung nahe. Das Gesetz knüpft Säumnisfolgen aber einzig ans Nichterscheinen der Parteien. Deren Verhalten bleibt daher folgenlos. Die Klagebewilligung erweist sich mithin nicht als mangelhaft.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 12.09.2022

Geschäftsnummer MJ220026-L/Z2

Gesetz/e, Verordnung/en etc ZPO 199
ZPO 204
ZPO 206

Verweise

Zwar ist es auch erstinstanzlichen Gerichten nicht verwehrt, eine Praxisänderung aufzugleisen. Die beteiligten Gerichtspersonen haben dabei aber eine andere Rolle als im Rahmen wissenschaftlicher Beiträge. Was «bewährte Überlieferung» ist und was nicht, hat schon aufgrund der schweizerischen Justizverfassung in erster Linie das Bundesgericht zu entscheiden (E. 3).

In einzelnen Entscheiden hat das Bundesgericht Mitmietern, die nicht mehr in der Mietwohnung leben, das Rechtsschutzinteresse an der Beteiligung an einer Kündigungsschutzklage abgesprochen. Ein Mietvertrag verpflichtet die Mieter indessen nicht, die gemietete Sache persönlich zu benutzen. Einer von mehreren Mitmietern ist so oder anders vom Kündigungsschutzverfahren betroffen, denn vom Ausgang des Verfahrens hängt auch ab, wie lange seine Mitverpflichtung aus dem Mietvertrag noch dauert. So oder anders ist ihm zu ermöglichen, durch Beteiligung am Verfahren seine rechtlich geschützten Interessen zu wahren. Es ist ihm zu überlassen, ob er sich aktiv an der Klage der übrigen Mieter beteiligen, ob er sich von diesen passiv ins Recht fassen lassen oder ob er sich durch eine vorbehaltlose Unterziehungserklärung vom Prozess fernhalten will (E. 4.2).

Das Bundesgericht erachtet in ständiger, seit 1994 verfolgter Rechtsprechung eine Kündigung des Vermieters zur Erzielung eines höheren Ertrags durch Vermietung an einen Dritten als zulässig. Einzige Einschränkung ist, dass der Ertrag nach absoluter Methode berechnet bei einer Drittvermietung tatsächlich nicht nur unerheblich verbessert werden kann. Zwar ist dieser Rechtsprechung Kritik erwachsen und hat das Bundesgericht in neuester Zeit angetönt, sich damit auseinandersetzen zu wollen. Darin liegt aber noch keine Ankündigung einer Praxisänderung.

Wollte man die Rechtsprechung zur Ertragsoptimierungskündigung auf eine neue Grundlage stellen, müsste auch eine Harmonisierung von Kündigungsschutz und Mietzinsanfechtung angestrebt werden. Insbesondere wären Anpassungen nach absoluter Methode generell innert viel kürzerer Dauer zuzulassen als nach geltender Rechtsprechung zur sog. relativen Methode, damit dem Gedanken der Kündigungsfreiheit auch im Bereich des Mietzinses Rechnung getragen würde. Zudem müsste mit einer Forcierung der statistischen Mietzinsbestimmung dafür gesorgt werden, dass übersetzte Kaufpreise tatsächlich kontrolliert und tiefe Altmieten in vernünftigem Masse angehoben werden können. Nur dann liesse es sich rechtfertigen, Ertragsoptimierungskündigungen mangels eines legalen Nutzens generell für missbräuchlich zu erklären. Dafür dass das Bundesgericht solche weitreichenden Schritte plant, gibt es derzeit keine Hinweise (E. 5.1, insbes. 5.1.4).

Im konkreten Fall spielt es daher keine Rolle, dass der Mietzins schon von den früheren Eigentümern im Einvernehmen mit den Mieterinnen erheblich angehoben wurde und dass die neue Eigentümerin kurz vor der angefochtenen Kündigung eine vorbehaltlose Mietzinserhöhung ausgesprochen hat. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist jene nicht treuwidrig, denn gestützt auf den Kaufpreis ist eine Erhöhung nach absoluter Methode zulässig, und nicht einmal bei Überprüfung des Kaufpreises nach der statistischen Methode kann hier gesagt werden, dass ein nicht offensichtlich übersetzter Preis keine Mietzinserhöhung nach absoluter Methode erlauben würde (E. 5.2).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.08.2022

Geschäftsnummer MJ210065-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 271 Abs. 1
OR 271a Abs. 1 lit. b
OR 269
VMWG 10
ZPO 59 Abs. 2 lit. a
ZGB 1

Verweise

Die Mieterstreckung dient nicht dazu, der Mieterin möglichst lange die weitere Benützung der Sache zu sichern. Fehlt es insbesondere an regelmässigen und zumutbaren Suchbemühungen, so kommt höchstens eine kurze Erstreckung infrage, soweit eine Härte nicht anderweitig erstellt ist. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den Mietern keineswegs verlangt werden kann, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewerben, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt. Ein hohes Alter impliziert im Allgemeinen zwar eine Härte, weil älteren Menschen die Suche nach Ersatz und die Anpassung an neue Lebensumstände schwerer fällt als jüngeren. Auch von ihnen kann aber erwartet werden, dass sie von Vermieterseite angebotene Ersatzobjekte nicht leichthin ausschlagen. Lehnen sie einen Umzug in eine Alterseinrichtung ab – was ihr gutes Recht ist – haben sie auch die in Betracht kommenden Hilfen in Anspruch zu nehmen, die für ein Leben in einer gewöhnlichen Mietwohnung erforderlich sind, etwa für die Bewältigung eines etwas längeren Fusswegs zu Einkaufsmöglichkeiten oder zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs. Wer das Angebot der Vermieterseite ablehnt, die gekündigte Wohnung nach einer rund vier Monate dauernden Renovation zu einem moderaten Mietzins wieder zu beziehen und sich für die Bauzeit eine Zwischenlösung zu suchen, muss auch bei langer Mietdauer und Altersbeschwerden damit rechnen, dass höchstens auf eine kurze Erstreckung erkannt wird (E. IV.2-4).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.08.2022

Geschäftsnummer MJ220008-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 272 ff.
AHVG 43quater

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.08.2022

Geschäftsnummer PQ220050

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_636/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.07.2022

Geschäftsnummer LE210046

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_604/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.07.2022

Geschäftsnummer PS220113

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 14.07.2022

Geschäftsnummer RT220118

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5D_123/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 13.07.2022

Geschäftsnummer PA220033

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_557/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 12.07.2022

Geschäftsnummer PA220031

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_569/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.07.2022

Geschäftsnummer RX220005

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.07.2022

Geschäftsnummer PS220107

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 07.07.2022

Geschäftsnummer PS220102

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 07.07.2022

Geschäftsnummer PA220028

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_556/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.07.2022

Geschäftsnummer PQ220027

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 05.07.2022

Geschäftsnummer PQ220037

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 04.07.2022

Geschäftsnummer PS220109

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_564/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 04.07.2022

Geschäftsnummer LE220035

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 30.06.2022

Geschäftsnummer LY220021

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.06.2022

Geschäftsnummer RT220043

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.06.2022

Geschäftsnummer PS220097

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise