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OR 269a, OR 269d Abs. 3, OR 270a, OR 270b, OR 257a, OR 257b, OR 271a Abs. 1 lit. e
ZMP 2025 Nr. 1: Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzinses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen.
03.02.2025
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MJ240057-L
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Bezirksgericht Zürich
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Mietgericht
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Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Betrag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Mietzinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Vertragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.
Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorverfahrens zumutbar war.
Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt besonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.
Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich
Abteilung/Kammer Mietgericht
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 03.02.2025
Geschäftsnummer MJ240057-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc
OR 269a
OR 269d Abs. 3
OR 270a
OR 270b
OR 257a
OR 257b
OR 271a Abs. 1 lit. e
Verweise
OR 269, OR 269a, OR 269d, OR 270, OR 270a Abs. 3, ZPO 85, ZPO 164
ZMP 2025 Nr. 2: Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungsbegehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage.
03.02.2025
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MJ240053-L
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Bezirksgericht Zürich
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Mietgericht
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Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.
Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.
Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.
Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.
Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich
Abteilung/Kammer Mietgericht
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 03.02.2025
Geschäftsnummer MJ240053-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc
OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164
Verweise
Konkurseröffnung
18.12.2024
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PS240239
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 18.12.2024
Geschäftsnummer PS240239
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Forderung
17.12.2024
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FB220003
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Bezirksgericht Zürich
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10. Abteilung
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Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich
Abteilung/Kammer 10. Abteilung
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 17.12.2024
Geschäftsnummer FB220003
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Entschädigung und Genugtuung
11.12.2024
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UH240215
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Obergericht des Kantons Zürich
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III. Strafkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer III. Strafkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 11.12.2024
Geschäftsnummer UH240215
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Rechtsöffnung
10.12.2024
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RT240187
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Obergericht des Kantons Zürich
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I. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer I. Zivilkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 10.12.2024
Geschäftsnummer RT240187
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_8/2025
Konkurseröffnung
10.12.2024
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PS240237
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 10.12.2024
Geschäftsnummer PS240237
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Konkurseröffnung
09.12.2024
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PS240230
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 09.12.2024
Geschäftsnummer PS240230
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
09.12.2024
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PF240051
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 09.12.2024
Geschäftsnummer PF240051
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_15/2025
Rechtsverzögerung im Verfahren CB240017 des Bezirksgerichtes Horgen
06.12.2024
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PS240216
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 06.12.2024
Geschäftsnummer PS240216
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Kindesschutzmassnahme nach Art. 308 Abs. 2 ZGB
06.12.2024
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PQ240072
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 06.12.2024
Geschäftsnummer PQ240072
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Regelung des persönlichen Verkehrs gemäss Art. 273 ZGB, Errichtung einer Beistandschaft gemäss Art. 308 Abs. 1 und 2 ZGB
05.12.2024
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PQ240077
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 05.12.2024
Geschäftsnummer PQ240077
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Wiedererteilung aufschiebende Wirkung / Errichtung einer Vertretungsbeistandschaft mit Vermögensverwaltung
05.12.2024
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PQ240076
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 05.12.2024
Geschäftsnummer PQ240076
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_27/2025
Persönlicher Verkehr (vorsorgliche Massnahme)
03.12.2024
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PQ240073
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 03.12.2024
Geschäftsnummer PQ240073
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_9/2025
Nichtanhandnahme
02.12.2024
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UE230234
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Obergericht des Kantons Zürich
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III. Strafkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer III. Strafkammer
Entscheidart Beschluss
Entscheiddatum 02.12.2024
Geschäftsnummer UE230234
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Rechtsschutz in klaren Fällen
02.12.2024
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HE240170
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Handelsgericht des Kantons Zürich
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-
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Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer -
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 02.12.2024
Geschäftsnummer HE240170
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Revision
02.12.2024
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RY240006
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Verfügung
Entscheiddatum 02.12.2024
Geschäftsnummer RY240006
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Kollokation
29.11.2024
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NE240003
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 29.11.2024
Geschäftsnummer NE240003
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Honorar
29.11.2024
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PC240032
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 29.11.2024
Geschäftsnummer PC240032
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
Arrest
29.11.2024
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PS240203
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Obergericht des Kantons Zürich
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II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich
Abteilung/Kammer II. Zivilkammer
Entscheidart Urteil
Entscheiddatum 29.11.2024
Geschäftsnummer PS240203
Gesetz/e, Verordnung/en etc keine
Verweise
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