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Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Obergericht des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offerierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermutung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amtliche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert erachtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten statistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 17.01.2023

Geschäftsnummer MJ210048-L-NG210016-O

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 270
OR 269a lit. a

Verweise

ZMP 2020 Nr. 5

ZMP 2021 Nr. 11

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.12.2022

Geschäftsnummer PA220054

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume liegt das Betriebsrisiko einzig bei der Mieterin (ZMP 2021 Nr. 10). Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen (Art. 119 OR) oder eine Mietzinsminderung (Art. 259d OR) im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht infrage. Vorbehalten bleiben besondere Zusicherungen der Vermieterin, mit welchen diese sich am Betriebsrisiko der Mieterin beteiligt, etwa in der Gestalt einer Umsatzgarantie (E. IV.1.3-6, E. IV.2). Ohne eine solche Zusicherung kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausula rebus sic stantibus). Die Voraussetzungen sind aber streng. Eine Anpassung setzt die Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien voraus. Die Mieterin hat insbesondere darzulegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatliche Hilfen sie in Anspruch genommen und warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat. Dabei ist es zwar ihr gutes Recht, der Gegenpartei und dem Gericht die Einsicht in ihre Geschäftsbücher zu verweigern. Dies hat aber zur Folge, dass die Grundlagen für eine Vertragsanpassung von vornherein fehlen.

Auch bei Betrieben der Gastronomie-Branche verhält sich dies nicht anders. Es ist zwar klar, dass diese sowohl zeitlich wie auch sachlich in schwer wiegender Weise von behördlichen Massnahmen betroffen waren. Legen sie aber die konkreten Auswirkungen auf ihren Betriebserfolg nicht dar, kommt eine gerichtliche Korrektur des vertraglichen Vereinbarten nicht infrage (E. IV.3).

Dies verhielte sich auch dann nicht anders, wenn ein Anspruch auf eine Mietzinsminderung grundsätzlich zu bejahen wäre, denn damit dessen Höhe bestimmt werden könnte, müsste bekannt sein, wie sich die Summe aller Massnahmen auf den konkreten Geschäftsbetrieb genau ausgewirkt hat (E. III.1.7).

Entstehen aus einer eigenmächtigen Reduktion des Mietzinses Zahlungsrückstände, kann die Vermieterin der Mieterin nach Art. 257d OR eine Nachfrist von 30 Tagen ansetzen und ihr die Kündigung androhen. Erfolgt auch innert der Nachfrist keine Zahlung, kann sie den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen (E. IV.4).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.12.2022

Geschäftsnummer MJ220002-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 257d
OR 259d
OR 119
ZGB 2

Verweise

ZMP 2021 Nr. 10

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 15.12.2022

Geschäftsnummer PA220053

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.12.2022

Geschäftsnummer PA220052

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_965/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.12.2022

Geschäftsnummer PS220206

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 01.12.2022

Geschäftsnummer PS220197

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 30.11.2022

Geschäftsnummer PF220043

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 28.11.2022

Geschäftsnummer PQ220063

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_1000/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 28.11.2022

Geschäftsnummer LC220026

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_33/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 22.11.2022

Geschäftsnummer RT220189

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.11.2022

Geschäftsnummer PA220046

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 21.11.2022

Geschäftsnummer PS220186

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 21.11.2022

Geschäftsnummer PA220049

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_951/2022

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.11.2022

Geschäftsnummer LE220057

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Dass der Hauptvermieter einer Untervermietung der Sache zugestimmt hat, welche die Mieter und Untervermieter zur Ermöglichung eines Auslandaufenthalts eingegangen sind, ändert nichts an der Kündigungsfreiheit im Hauptvertrag. Die Absicht des Hauptvermieters, mit den Untermietern ein direktes Mietverhältnis einzugehen, stellt daher grundsätzlich kein missbräuchliches Kündigungsmotiv dar, sondern erweist sich als legitim. Anders zu entscheiden wäre nur bei Zusicherungen des Vermieters im Hauptverhältnis oder bei einer Absicherung der Rückkehrmöglichkeit in Form einer Mindestdauer des Hauptvertrages.

Dass die zuständige Behörde von Gesetzes wegen zu prüfen hat, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, wenn sie eine Kündigung als gültig erachtet, stellt keine echte Einschränkung der Dispositionsmaxime dar, sondern will nur vermeiden, dass die Mieter den Erstreckungsanspruch mangels eines Antrags innert Frist verlieren, obwohl sie mit der Aufhebung der Kündigung letztlich mehr als eine blosse Erstreckung verlangt haben. Daher erweist sich der Rückzug eines eventuell gestellten Erstreckungsbegehrens als wirksam.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.11.2022

Geschäftsnummer MJ220030-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 271
OR 271a Abs. 1 lit. a
OR 273 Abs. 5

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.11.2022

Geschäftsnummer PQ220067

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.11.2022

Geschäftsnummer PQ220055

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.11.2022

Geschäftsnummer PA220047

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 14.11.2022

Geschäftsnummer LY220039

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_954/2022