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OR 269a, OR 269d Abs. 3, OR 270a, OR 270b, OR 257a, OR 257b, OR 271a Abs. 1 lit. e

ZMP 2025 Nr. 1: Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzinses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen.

03.02.2025 | MJ240057-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Betrag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Mietzinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Vertragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.

 

Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorverfahrens zumutbar war.

 

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt besonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.02.2025

Geschäftsnummer MJ240057-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 269a
OR 269d Abs. 3
OR 270a
OR 270b
OR 257a
OR 257b
OR 271a Abs. 1 lit. e

Verweise

OR 269, OR 269a, OR 269d, OR 270, OR 270a Abs. 3, ZPO 85, ZPO 164

ZMP 2025 Nr. 2: Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungsbegehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage.

03.02.2025 | MJ240053-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.

 

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.

 

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

 

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.

 

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 03.02.2025

Geschäftsnummer MJ240053-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164

Verweise

Konkurseröffnung

18.12.2024 | PS240239 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.12.2024

Geschäftsnummer PS240239

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Forderung

17.12.2024 | FB220003 | Bezirksgericht Zürich | 10. Abteilung
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Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer 10. Abteilung

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 17.12.2024

Geschäftsnummer FB220003

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Entschädigung und Genugtuung

11.12.2024 | UH240215 | Obergericht des Kantons Zürich | III. Strafkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer III. Strafkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.12.2024

Geschäftsnummer UH240215

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Rechtsöffnung

10.12.2024 | RT240187 | Obergericht des Kantons Zürich | I. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 10.12.2024

Geschäftsnummer RT240187

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_8/2025

Konkurseröffnung

10.12.2024 | PS240237 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 10.12.2024

Geschäftsnummer PS240237

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Konkurseröffnung

09.12.2024 | PS240230 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 09.12.2024

Geschäftsnummer PS240230

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

09.12.2024 | PF240051 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 09.12.2024

Geschäftsnummer PF240051

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_15/2025

Rechtsverzögerung im Verfahren CB240017 des Bezirksgerichtes Horgen

06.12.2024 | PS240216 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 06.12.2024

Geschäftsnummer PS240216

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Kindesschutzmassnahme nach Art. 308 Abs. 2 ZGB

06.12.2024 | PQ240072 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.12.2024

Geschäftsnummer PQ240072

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Regelung des persönlichen Verkehrs gemäss Art. 273 ZGB, Errichtung einer Beistandschaft gemäss Art. 308 Abs. 1 und 2 ZGB

05.12.2024 | PQ240077 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 05.12.2024

Geschäftsnummer PQ240077

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Wiedererteilung aufschiebende Wirkung / Errichtung einer Vertretungsbeistandschaft mit Vermögensverwaltung

05.12.2024 | PQ240076 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 05.12.2024

Geschäftsnummer PQ240076

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_27/2025

Persönlicher Verkehr (vorsorgliche Massnahme)

03.12.2024 | PQ240073 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.12.2024

Geschäftsnummer PQ240073

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_9/2025

Nichtanhandnahme

02.12.2024 | UE230234 | Obergericht des Kantons Zürich | III. Strafkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer III. Strafkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 02.12.2024

Geschäftsnummer UE230234

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Rechtsschutz in klaren Fällen

02.12.2024 | HE240170 | Handelsgericht des Kantons Zürich | -
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Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer -

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 02.12.2024

Geschäftsnummer HE240170

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Revision

02.12.2024 | RY240006 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 02.12.2024

Geschäftsnummer RY240006

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Kollokation

29.11.2024 | NE240003 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.11.2024

Geschäftsnummer NE240003

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Honorar

29.11.2024 | PC240032 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.11.2024

Geschäftsnummer PC240032

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Arrest

29.11.2024 | PS240203 | Obergericht des Kantons Zürich | II. Zivilkammer
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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.11.2024

Geschäftsnummer PS240203

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

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