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Auch bei der Rohbaumiete ist ein Verzicht des Mieters auf Mängelrechte nur gültig, soweit die konkrete Vereinbarung der Parteien sich insgesamt nicht zu seinem Nachteil auswirkt. Es genügt daher grundsätzlich nicht, wenn die Mietsache sich beim vertraglichen Mietbeginn in einem Zustand befindet, der zwar die Bauarbeiten des Mieters ermöglicht, diesem aber wegen öffentlich-rechtlicher Schranken selbst bei rechtzeitiger Veranlassung der Arbeiten keine Aussicht bietet, die Sache ab Mietbeginn für den vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Besteht ein Mangel, ist der Mieter zwar nicht zur Hinterlegung verpflichtet und kann den Mietzins auch eigenmächtig herabsetzen. Allerdings ist er für den Mangel beweisbelastet. Stellt sich im Beweisverfahren heraus, dass bezüglich der Kanalisation im Hausinnern zwar Auflagen der zuständigen Behörden bestanden, dass diese aber weder den Bauarbeiten noch einer Betriebsbewilligung für den Mieter entgegengestanden wären («Inliner-Sanierung»), erweist sich eine Kündigung als gültig, welche die Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR wegen unterlassener Mietzinszahlungen ausgesprochen hat.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 09.11.2023

Geschäftsnummer MJ220090-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 256 Abs. 2
OR 257d Abs. 2
OR 259d
OR 259g

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 23.10.2023

Geschäftsnummer PA230028

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 16.10.2023

Geschäftsnummer PS230197

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 29.09.2023

Geschäftsnummer PS230175

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.09.2023

Geschäftsnummer PS230179

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.09.2023

Geschäftsnummer PQ230046

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_815/2023

Die Solvenz einer als Ersatzmieterin angebotenen Handelsgesellschaft kann der Vermieterin zwar auch auf andere Weise aufgezeigt werden als durch die Öffnung der Geschäftsbücher. Allein die (potentielle) Zugehörigkeit einer in Gründung befindlichen Organisation zu einem Konzern mit einer solventen Muttergesellschaft reicht dazu aber nicht aus.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.09.2023

Geschäftsnummer MH220094-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 264

Verweise

Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1).

Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausführen zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhältnisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert. Enthält ein vor Gericht oder Schlichtungsbehörde geschlossener Erstreckungsvergleich eine explizite Erlaubnis für die Arbeiten, kann der Mieter diese später als Folge der materiellen Rechtskraft von Urteilssurrogaten grundsätzlich nicht wieder infrage stellen. Sind die Arbeiten zumutbar, verfügt der Mieter nicht über einen Behebungsanspruch bezüglich der entstehenden Beeinträchtigungen und ist folglich auch nicht berechtigt, den Mietzins zu hinterlegen. Vorbehalten bleiben einzig Minderungs- und Schadenersatzansprüche (E. IV.3.2). Letztere setzen allerdings neben einem Schaden ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters und einen adäquaten Kausalzusammenhang voraus. Diese Punkte hat der Mieter zu beweisen. Einzig das Verschulden des Vermieters wird gemäss Art. 97 OR vermutet. Die Mängelrechte greifen insoweit nicht, als der Mieter für einen Mangel verantwortlich ist. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei einer Schadenersatzpflicht des Vermieters: Erforderlich ist ein vertragswidriges Verhalten des Mieters, welches den Mangel an der Sache adäquat kausal herbeigeführt hat. Beweisbelastet ist der Vermieter, wobei das Verschulden des Mieters vermutet wird.

Ist der Vermieter aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Verbotes gezwungen, die bisherige Gasheizung durch Rückgriff auf erneuerbare Energie zu ersetzen, stellt  sein Projekt zur Installation einer Erdsonden-Wärmepumpe Unterhalt im Sinne von Art. 257h OR dar, welchen der Mieter zu dulden verpflichtet ist. Stoppt der Mieter mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bauprogramm hinausreichen, und verliert daher insoweit seine Mängelrechte (E. IV.2-4).

Führt ein aussergewöhnliches Unwetter dazu, dass Wasser in den Keller der gemieteten Sache dringt, kann dem Vermieter kein vertragswidriges Verhalten vorgeworfen werden, soweit die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, wonach Regenwasserabläufe das Wasser nicht in die Kanalisation ableiten, sondern nur auf dem Grundstück versickern lassen dürfen. Mit der Annahme von höherer Gewalt ist zwar Zurückhaltung am Platz. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ist aber zu bejahen, wenn ein Unwetter innert 10 Minuten zu mehr als 27 mm Niederschlag pro Quadratmeter geführt hat (E. IV.5).

Eine Mietzinssenkung wegen veränderter Berechnungsgrundlagen kann auch während laufender Mieterstreckung verlangt werden. Der Mieter muss dabei die Kündigungsfrist und die -termine gemäss Mietvertrag einhalten, soweit diese mit dem zwingenden Recht übereinstimmen (E. IV.6).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.09.2023

Geschäftsnummer MJ220094-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 1
OR 18
OR 257h
OR 260
OR 259a
OR 259d
OR 259e
OR 259g
OR 270a
OR 272c Abs. 2
ZPO 241 Abs. 2

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.09.2023

Geschäftsnummer PS230127

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.09.2023

Geschäftsnummer PQ230010

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.09.2023

Geschäftsnummer RV230016

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5D_190/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 25.09.2023

Geschäftsnummer PS230095

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.09.2023

Geschäftsnummer PQ230036

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.09.2023

Geschäftsnummer PQ230049

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 22.09.2023

Geschäftsnummer LF230036

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 20.09.2023

Geschäftsnummer PA230025

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 19.09.2023

Geschäftsnummer PP230035

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_55/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 19.09.2023

Geschäftsnummer PC230029

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.09.2023

Geschäftsnummer PQ230054

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer -

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.09.2023

Geschäftsnummer HE230085

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise