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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Anfangsmietzinsfestsetzung nicht vor, wenn die Vereinbarung der Parteien «marque plutôt la continuité qu'une césure». Ob dies der Fall war, beurteilt sich aufgrund der gesamten Umstände. Ging dem nicht von einem Formular zur Festsetzung des Anfangsmietzinses begleiteten «Vertragsschluss» ein zunächst befristeter Mietvertrag mit den gleichen Parteien über das gleiche Objekt voraus und sah der neue Vertrag im Wesentlichen die gleichen Konditionen und einen Mietzins vor, der gegenüber der vorausgegangenen Phase einzig gestützt auf eine Kostensenkung zugunsten der Mieterseite angepasst wurde, so hat man es beim zweiten Vertrag mit einer blossen Vertragsänderung zu tun. Es erweist sich als widersprüchlich, die Befristung des ersten Vertrages als Gesetzesumgehung zu bezeichnen und für die zweite Phase dennoch auf die Formularpflicht für einen Anfangsmietzins zu pochen.

Selbst wenn für die zweite Phase von einem Anfangsmietzins auszugehen wäre, wäre dieser unter den gegebenen Umständen auf der Basis des Mietvertrages für die vorausgegangene Phase festzusetzen, denn nach der Rechtsprechung ist das Ziel einer Lückenfüllung ein angemessener Mietzins und nicht eine Missbrauchsprüfung. Die Mieterin, die den ersten Mietzins kannte und innert Frist nicht anfocht, erweist sich nicht als schutzwürdig.

Hat eine Mitmieterin den Anfangsmietzins infrage gestellt und bei der Schlichtungsbehörde eine Klage gegen den Vermieter und ihren Mitmieter eingereicht, so können letztere vor Gericht als Streitgenossen auftreten. Einer gemeinsamen Vertretung durch denselben Rechtsanwalt steht grundsätzlich kein Interessenkonflikt im Weg.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

09.10.2024

MJ240003-L

OR 270
ZPO 72
BGFA 12 lit. c