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Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

03.02.2025

MJ240053-L

OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164