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Eine Anpassung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung ist in Form einer einseitigen Vertragsänderung mit amtlichem Formular anzuzeigen. Die Mitteilung muss nicht nur die Höhe der künftig verlangten Kosten angeben, sondern auch den Betrag, der in den vergangenen drei Jahren für die betroffenen Leistungen angefallen ist, sowie das Ausmass, um welchen der Nettomietzins wegen der ausgegliederten Kosten gesenkt werden soll. Dies gilt auch und ganz besonders beim Wechsel von einer Pauschale zu Akontozahlungen. Fehlt eine solche Begründung und ist sie auch nicht einem Begleitschreiben zu entnehmen, ist die Vertragsanpassung nichtig.

Eine Anpassung auf konsensualem Weg ist zwar nicht ausgeschlossen. Die Vermieterin hat aber zu behaupten und zu beweisen, dass die Mieter nicht unter Druck standen und in voller Kenntnis der Rechtslage auf eine Anfechtung verzichtet haben. Mündliche Erläuterungen über das Geplante ohne Rechtsbelehrung genügen von vornherein nicht.

Zwar wird die Meinung vertreten, der Rückforderungsanspruch für zu unrecht bezahlte Nebenkosten sei vertraglicher Natur. Das Bundesgericht nimmt aber seit je einen bereicherungsrechtlichen Anspruch an. Für eine Praxisänderung sprechen jedenfalls keine hinreichenden Gründe.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

31.03.2025

MJ240061-L

OR 257a f.
OR 269d Abs. 3
OR 62 ff.
OR 128