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Gemäss der erst kürzlich wieder bestätigten Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen Pauschalen zur Berechnung von Mietzinserhöhungen gestützt auf allgemeine Kostensteigerungen nur ausnahmsweise zur Anwendung kommen, wenn ein Vergleich der konkreten Kosten aufgrund zweier Mehrjahresperioden nicht möglich ist oder von Pauschalen ein genaueres Ergebnis zu erwarten ist. Beim konkreten Nachweis sind die entstandenen Allgemeinkosten umfassend darzulegen, und grössere Investitionen sind auf einen angemessenen Abschreibungszeitraum zu verteilen. Grundsätzlich sind die Kosten pro einzelnes Mietobjekt darzulegen. Eine Berechnung über eine ganze Liegenschaft oder gar ein ganzes Areal hinweg setzt voraus, dass eine individuelle Betrachtung einen unverhältnismässigen Aufwand verursachen würde und dass von der Gesamtschau nicht die Gefahr einer Verzerrung ausgehen kann wie namentlich bei der Berechnung über Gebäude unterschiedlichen Alters hinweg. Bei Neubauten entstehen für gewöhnlich zu Beginn tiefe Unterhaltskosten, wie dies auch durch eine aktuelle Studie bestätigt wird. Auf dieser Überlegung beruht auch die «raison d'être» des Kriteriums der kostendeckenden Bruttorendite. Weil zu Beginn der Existenz eines Gebäudes per se nicht zwei Vergleichsperioden miteinander verglichen werden können, muss am Ende zwar mit einer Pauschale operiert werden. Dabei kann als Indiz auch die Kostenentwicklung in den ersten Jahren des Bestehens der Überbauung berücksichtigt werden. In eine solche Rechnung dürfen aber keine Positionen einfliessen, die laut Mietvertrag über Nebenkosten abzurechnen sind. Auszuklammern sind auch wertvermehrende Investitionen. Diese sind mit entsprechender Begründung separat auf dem Erhöhungsformular anzuzeigen. Die Prämien für Mietkautionsversicherungen stellen auch dann keine relevanten Allgemeinkosten dar, wenn sie von der Vermieterin getragen werden.

Bezüglich  der echten Allgemeinkosten ergibt sich generell und auch im vorliegenden Fall, dass die Unterhaltskosten in der Anfangsphase nach Erstellung einer Überbauung bei weitem nicht den bei älteren Bauten dafür gedachten Anteil des Mietzinses beanspruchen. In den ersten zehn Jahren seit der Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigt sich daher keine Erhöhungspauschale.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

22.04.2026

MJ240016-L

OR 269a lit. b