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Bei der Rückgabe der Sache haftet der Mieter nur für den vertragswidrigen Gebrauch der Sache. Für die normale Abnützung erhält der Vermieter den Mietzins und kann daher keinen Ersatz verlangen, jedenfalls soweit der Mieter nicht schon aufgrund der Verpflichtung zum kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR zur Behebung einer Unzulänglichkeit verpflichtet war. Zwar setzt die Zusprechung von Schadenersatz nicht in allen Fällen voraus, dass der Vermieter die Reparaturen auch tatsächlich ausführen lässt. Begnügt er sich für den Nachweis allerdings mit blossen Offerten, entsteht oft ein Beweisproblem, denn nicht zur Ausführung gelangte Projekte weisen bezüglich Kosten erhebliche Unsicherheiten auf, so dass nicht unbesehen auf sie abgestellt werden kann. Der Vermieter kann sich stattdessen auf den kommerziellen Minderwert der Sache berufen. Dieser ist aber nicht identisch mit den Reparaturkosten. Und auch er ist rechtsgenügend zu behaupten und im Streitfall vom Vermieter nachzuweisen.

Die Mängelrüge muss nicht nur die Mängel klar umschreiben, sondern auch die Erklärung enthalten, dass der Vermieter den Mieter für einen bestimmten Mangel für verantwortlich hält. Fotografien sind für die Dokumentation eines Mangels zwar hilfreich, reichen für sich genommen aber nicht aus, wenn weder klar ist, wann und wo sie aufgenommen wurden und dass sie dem Mieter rechtzeitig und mit der Erklärung zur Kenntnis gebracht wurden, er hafte für den Mangel. Die Rüge muss sofort erfolgen, i.d.R. innert 2-3 Werktagen. Eine spätere Rüge kommt nur bei einem versteckten Mangel in Betracht. Dies gilt auch, wenn sich die Parteien auf eine Nachbesserung durch den Mieter einigen (Reinigung). Die erneute Rüge hat diesfalls innert 2-3 Werktagen nach dem Behebungsversuch zu erfolgen.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

08.06.2026

MJ250054-L

OR 267
OR 267a
OR 259