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Bei Streitigkeiten über die Miete und Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen gilt bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– die soziale Untersuchungsmaxime. Dies führt zwar zu einem unbeschränkten Novenrecht bis zum Beginn der Urteilsberatung, verleiht den Parteien aber keinen Anspruch auf Vertagung der Hauptverhandlung zwecks Ergänzung von Tatsachen, deren Relevanz für das Verfahren ihnen im Vorfeld der Verhandlung klar sein musste (E. 3.2).

Die Sistierung eines Zivilprozesses bis zum Abschluss eines hängigen Strafverfahrens bildet die Ausnahme, denn die zivil- und die strafprozessuale Beurteilung eines Sachverhalts sind grundsätzlich voneianander unabhängig (E. 3.3).

Die Aberkennungsklage befasst sich mit dem materiellen Bestand der in Betreibung gesetzten Forderung und nicht mit der provisorischen Rechtsöffnung. Es ist daher unzulässig, in diesem Rahmen die Aufhebung des Rechtsöffnungsentscheids zu verlangen (E. 3.4).

Ein gerichtlicher Vergleich bildet ein Urteilssurrogat und regelt den Streitgegenstand in für die Parteien verbindlicher Weise. Dies gilt unter Vorbehalt einer allfälligen Revision auch für Klauseln, die zwingendem Gesetzesrecht widersprechen. Art. 256 Abs. 2 lit. b OR schliesst im Übrigen den Verzicht der Mieterin auf ihre Mängelrechte nach entstandenem Streit nicht aus. Unzulässig sind zudem nur Vereinbarungen, die sich insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirken. Eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR kann nach der Rechtsprechung am Vertrauensschutz scheitern, namentlich wenn die Mieterin dem Vermieter nicht rechtzeitig zu erkennen gibt, dass sie das Austauschverhältnis aufgrund eines untergeordneten Mangels als gestört erachtet (E. 4.2.2).

Scheiden die Parteien im Mietvertrag Nebenkosten aus und vereinbaren sie Akontozahlungen mit anschliessender Abrechnung, so behandelt das Bundesgericht dies wie ein Kontokorrent (vgl. Art. 117 OR): Bis zur Erstellung der Abrechnung und deren Anerkennung durch die Mieterin hat die resultierende Saldoforderung vertraglichen Charakter und verjährt als periodische Leistung gestützt auf Art. 128 Ziff. 1 OR innert fünf Jahren seit dem vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitpunkt. Danach ist eine Korrektur von Fehlern noch nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung möglich, wenn auch mit umgekehrter Behauptungs- und Beweislast. Erhält die Mieterin keine oder keine taugliche Abrechnung oder trotz Wahrnehmung ihres selbständig klagbaren Rechts darauf keine Einsicht in die Belege, so kann sie innerhalb der Verjährungsfrist die geleisteten Akontozahlungen zurückfordern. Auch das Recht und die Pflicht zur Abrechnung kann verjähren. Die Frist beginnt mit dem Termin, an welchem die Nebenkostenabrechnung spätestens hätte erstellt werden müssen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist können die betroffenen Leistungen der Parteien nicht mehr gegen den Willen der Gegenseite nach- oder zurückgefordert werden (E. 4.2.4).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

22.09.2026

MJ260009-L

SchKG 83 Abs. 2
ZPO 126
ZPO 229 Abs. 3
ZPO 241
ZPO 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
OR 256 Abs. 2 lit. b
OR 257a
OR 257b
VMWG 4
OR 259d