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Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich. Wenn das genossenschaftliche Rechtsverhältnis und der Mietvertrag unabhängig voneinander bestehen, lässt die Praxis eine Kündigung zwar schon vorher zu. Diesfalls müssen aber zugleich die genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen gegeben sein. Die Ausschlussgründe können durch die Statuten bestimmt werden, müssen aber so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird. Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen. Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig und nicht bloss anfechtbar. Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen eines Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt, dabei aber gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben (E. III.2.2 und 3.2). Für eine solche Vertragsanpassung ist die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung (E. III.2.1 und 3.1). Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert. Schadenersatz schuldet er nur bei missbräuchlicher Einleitung oder Führung des Prozesses (E. III.3.3).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

29.08.2018

MD170008-L

Art. 29 ff. BV
Art. 267 OR
Art. 97 OR
Art. 271 OR
Art. 273 OR
Art. 846 OR
Art. 266o OR
Art. 169 ZGB