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Ist die Mietzinsvereinbarung der Parteien mangels Verwendung des Formulars gemäss Art. 270 Abs. 2 OR nichtig, schliesst das Gericht die entstandene Vertragslücke durch Bewertung aufgrund der gesamten Umstände. Im Vordergrund steht eine Ertragsberechnung. Wo eine solche nicht tunlich ist, namentlich bei Bauten, die vor mehr als 30 Jahren erstellt oder zuletzt veräussert worden sind, steht als Kriterium die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete im Vordergrund. Bleibt diese mangels Nachweises von mindestens fünf tauglichen Objekten unbewiesen, so ist auf weitere Kriterien zurückzugreifen, etwa auf den früheren Mietzins oder auch auf amtliche Statistiken, auch wenn diese für eine Bestimmung der Vergleichsmiete mangels genügenden Detaillierungsgrades nicht tauglich sind (E. III.4.1 und 4.3). Verweigert eine Partei ihre Mitwirkung bei der Beweiserhebung, so berücksichtigt das Gericht dies bei der Beweiswürdigung (E. III. 4.2.1).

Die Klage auf Rückerstattung von grundlos bezahlten Mietzinsen gehört der Sache nach zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Sie kann daher unabhängig vom Streitwert mit der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses kombiniert werden. Auch eine entsprechende Klageerweiterung ist zulässig (E. III.2).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

11.07.2019

MA180012-L

OR 270
ZPO 243 Abs. 2 lit. c