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Eine Kündigung zum Zwecke einer Sanierung erweist sich als gültig, wenn das Projekt tatsächlich umgesetzt werden soll, im Zeitpunkt der Kündigung als ausgereift erscheint und wenn seine Umsetzung die Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich erschweren würde. Zudem muss das Umbauprojekt realisierbar sein und darf nicht objektiv unmöglich erscheinen. Eine Baubewilligung braucht nicht vorzuliegen. Ist sie dagegen erstinstanzlich bereits erteilt worden, bildet dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass das Projekt nicht an unüberwindlichen öffentlich-rechtlichen Hindernissen leidet. Dass Anpassungen nötig werden, gehört zu jedem grösseren Projekt; dies bildet daher keinen Anhaltspunkt für eine missbräuchliche Kündigung, auch nicht vor dem Hintergrund einer verschärften Praxis der Baubehörden zum Lärmschutz. Gleiches gilt für den Umstand, dass im gleichen Mietverhältnis vor über zehn Jahren mehrmals Vermieterkündigungen aufgehoben wurden, u.a. weil ein ernsthaftes Projekt nicht glaubhaft erschien (MG E. IV.1.1.3 und 1.2.3-4; OG E. 3.3).

Unternimmt die Mieterin nur punktuelle Suchbemühungen und hat sie gar an sich taugliche Ersatzobjekte abgelehnt, spricht dies gegen einen legitimen Zweck eines Begehrens auf Mieterstreckung (MG E.IV.2.2-3; OG E. 4.3 und 4.5).

Das Kündigungsschutzverfahren ist nicht allein im Hinblick auf ein von der Mieterin angestrengtes Rekursverfahren gegen die Bewilligung des Sanierungsprojekts zu sistieren. Die sich in den beiden Prozessen stellenden Rechtsfragen sind nicht die gleichen und auch nicht direkt voneinander abhängig. Zudem droht eine Blockierung beider Verfahren, wenn – wie hier – das Baurekursgericht sein Verfahren zur Vereinfachung der Legitimitätsprüfung bis zum Urteil im mietrechtlichen Verfahren sistiert hat (MG E. II.2).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

29.06.2022

MJ210064-L

OR 271 f.
OR 272 ff.
ZPO 126

BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 (Parallelverfahren)