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Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Willen des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Liegenschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Mietwohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorenditeberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die fehlenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgesetzes verwendet wurden. Bei der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete kommt dem Mieter eine natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nur zustatten, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem im Vormietverhältnis zuletzt bezahlten um erheblich mehr als 10% erhöht hat. Es reicht nicht, dass der Mietzins ausserhalb des 95%-Vertrauensintervalles einer Statistik liegt, die zum Nachweis der Vergleichsmiete nicht taugt.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

15.03.2023

MJ220007-L

OR 270
OR 269
OR 269a lit. a