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Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1).

Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausführen zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhältnisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert. Enthält ein vor Gericht oder Schlichtungsbehörde geschlossener Erstreckungsvergleich eine explizite Erlaubnis für die Arbeiten, kann der Mieter diese später als Folge der materiellen Rechtskraft von Urteilssurrogaten grundsätzlich nicht wieder infrage stellen. Sind die Arbeiten zumutbar, verfügt der Mieter nicht über einen Behebungsanspruch bezüglich der entstehenden Beeinträchtigungen und ist folglich auch nicht berechtigt, den Mietzins zu hinterlegen. Vorbehalten bleiben einzig Minderungs- und Schadenersatzansprüche (E. IV.3.2). Letztere setzen allerdings neben einem Schaden ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters und einen adäquaten Kausalzusammenhang voraus. Diese Punkte hat der Mieter zu beweisen. Einzig das Verschulden des Vermieters wird gemäss Art. 97 OR vermutet. Die Mängelrechte greifen insoweit nicht, als der Mieter für einen Mangel verantwortlich ist. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei einer Schadenersatzpflicht des Vermieters: Erforderlich ist ein vertragswidriges Verhalten des Mieters, welches den Mangel an der Sache adäquat kausal herbeigeführt hat. Beweisbelastet ist der Vermieter, wobei das Verschulden des Mieters vermutet wird.

Ist der Vermieter aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Verbotes gezwungen, die bisherige Gasheizung durch Rückgriff auf erneuerbare Energie zu ersetzen, stellt  sein Projekt zur Installation einer Erdsonden-Wärmepumpe Unterhalt im Sinne von Art. 257h OR dar, welchen der Mieter zu dulden verpflichtet ist. Stoppt der Mieter mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bauprogramm hinausreichen, und verliert daher insoweit seine Mängelrechte (E. IV.2-4).

Führt ein aussergewöhnliches Unwetter dazu, dass Wasser in den Keller der gemieteten Sache dringt, kann dem Vermieter kein vertragswidriges Verhalten vorgeworfen werden, soweit die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, wonach Regenwasserabläufe das Wasser nicht in die Kanalisation ableiten, sondern nur auf dem Grundstück versickern lassen dürfen. Mit der Annahme von höherer Gewalt ist zwar Zurückhaltung am Platz. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ist aber zu bejahen, wenn ein Unwetter innert 10 Minuten zu mehr als 27 mm Niederschlag pro Quadratmeter geführt hat (E. IV.5).

Eine Mietzinssenkung wegen veränderter Berechnungsgrundlagen kann auch während laufender Mieterstreckung verlangt werden. Der Mieter muss dabei die Kündigungsfrist und die -termine gemäss Mietvertrag einhalten, soweit diese mit dem zwingenden Recht übereinstimmen (E. IV.6).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

27.09.2023

MJ220094-L

OR 1
OR 18
OR 257h
OR 260
OR 259a
OR 259d
OR 259e
OR 259g
OR 270a
OR 272c Abs. 2
ZPO 241 Abs. 2