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Die Mängelrechte der Mieterin umfassen ohne besondere Zusicherung keinen Anspruch auf Modernisierung der Sache. Dass ein aussergewöhnlich grosses Objekt an einer bevorzugten Lage vermietet worden ist, ändert nichts daran, denn allein deshalb darf die Mieterin keinen bestimmten Ausbaustandard voraussetzen. Entscheidend sind vielmehr die gesamten Umstände, namentlich der Vertragsinhalt, hilfsweise das Alter sowie der Zustand des Gebäudes bei der Übergabe der Sache und der Inhalt eines Übergabeprotokolls. Zusicherungen müssen hinreichend bestimmt sein, um Rechtswirkungen zu entfalten. Die blosse Anpreisung der Sache oder auch Höflichkeitsfloskeln genügen nicht (E. 4.1-2).

Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung ist nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen und liegt nicht vor, wenn eine Reparatur nicht mehr als 3-4 Nettomonatsmietzinse kostet (E. 4.2.6 und 4.3.2, sechstes Lemma).

Der Entscheid über die Minderung ist zwar ein gerichtlicher Ermessensentscheid. Damit das Gericht die Grenzen seiner Entscheidungsmacht aufgrund der Dispositionsmaxime kennt, ist der geltend gemachte Anspruch dennoch von Anfang an genau zu beziffern oder es ist schon in der Klage selbst anzugeben, weshalb dies unmöglich oder unzumutbar sein soll. Andernfalls ist auf den Antrag nicht einzutreten (E. 4.4.1.2).

Die Hinterlegung sichert die Ansprüche beider Vertragsparteien. Bringt die Vermieterin daher Gegenforderungen zur Verrechnung, so hat die Anrechnung gemäss Art. 87 Abs. 3 OR in erster Linie auf diejenigen Teile der Forderungen der Mieterin zu erfolgen, für welche keine gültige Hinterlegung vorliegt (E. 4.7).

Mit der Hinterlegung von Mietzinsen gelten diese als bezahlt. Zudem wird nach Massgabe der Ansprüche der Parteien über die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entschieden, die so während des Verfahrens dem Zugriff beider Parteien entzogen sind. Soweit die Hinterlegung zur Deckung der Ansprüche ausreicht, ist die Zusprechung von Verzugszins daher ausgeschlossen (E. 4.8).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 30.06.2026

Geschäftsnummer MJ210045-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 259a
OR 259b lit. b
OR 259d
OR 259e
OR 259g
OR 87 Abs. 3
ZPO 85

Verweise

Bei der Rückgabe der Sache haftet der Mieter nur für den vertragswidrigen Gebrauch der Sache. Für die normale Abnützung erhält der Vermieter den Mietzins und kann daher keinen Ersatz verlangen, jedenfalls soweit der Mieter nicht schon aufgrund der Verpflichtung zum kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR zur Behebung einer Unzulänglichkeit verpflichtet war. Zwar setzt die Zusprechung von Schadenersatz nicht in allen Fällen voraus, dass der Vermieter die Reparaturen auch tatsächlich ausführen lässt. Begnügt er sich für den Nachweis allerdings mit blossen Offerten, entsteht oft ein Beweisproblem, denn nicht zur Ausführung gelangte Projekte weisen bezüglich Kosten erhebliche Unsicherheiten auf, so dass nicht unbesehen auf sie abgestellt werden kann. Der Vermieter kann sich stattdessen auf den kommerziellen Minderwert der Sache berufen. Dieser ist aber nicht identisch mit den Reparaturkosten. Und auch er ist rechtsgenügend zu behaupten und im Streitfall vom Vermieter nachzuweisen.

Die Mängelrüge muss nicht nur die Mängel klar umschreiben, sondern auch die Erklärung enthalten, dass der Vermieter den Mieter für einen bestimmten Mangel für verantwortlich hält. Fotografien sind für die Dokumentation eines Mangels zwar hilfreich, reichen für sich genommen aber nicht aus, wenn weder klar ist, wann und wo sie aufgenommen wurden und dass sie dem Mieter rechtzeitig und mit der Erklärung zur Kenntnis gebracht wurden, er hafte für den Mangel. Die Rüge muss sofort erfolgen, i.d.R. innert 2-3 Werktagen. Eine spätere Rüge kommt nur bei einem versteckten Mangel in Betracht. Dies gilt auch, wenn sich die Parteien auf eine Nachbesserung durch den Mieter einigen (Reinigung). Die erneute Rüge hat diesfalls innert 2-3 Werktagen nach dem Behebungsversuch zu erfolgen.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 08.06.2026

Geschäftsnummer MJ250054-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 267
OR 267a
OR 259

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 02.06.2026

Geschäftsnummer PS260033

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_547/2026

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 21.05.2026

Geschäftsnummer LF260043

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer III. Strafkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 12.05.2026

Geschäftsnummer UE240310

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 7B_805/2026

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.05.2026

Geschäftsnummer PS260040

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.05.2026

Geschäftsnummer PS260041

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.05.2026

Geschäftsnummer PS260051

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_491/2026

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.05.2026

Geschäftsnummer RA250007

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4A_330/2026

Gericht/Behörde Bezirksgericht Dielsdorf

Abteilung/Kammer Strafsachen

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.05.2026

Geschäftsnummer GG260018

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer 10. Abteilung

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 08.05.2026

Geschäftsnummer GG260007

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Bezirksgericht Meilen

Abteilung/Kammer Einzelgericht im vereinfachten Verfahren

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 07.05.2026

Geschäftsnummer FV260013

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 07.05.2026

Geschäftsnummer PQ260025

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Bezirksgericht Dielsdorf

Abteilung/Kammer Strafsachen

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 07.05.2026

Geschäftsnummer GG260019

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 05.05.2026

Geschäftsnummer RT260061

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 05.05.2026

Geschäftsnummer RT260062

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Bezirksgericht Winterthur

Abteilung/Kammer Einzelgericht im vereinfachten Verfahren

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 04.05.2026

Geschäftsnummer FV260014

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.05.2026

Geschäftsnummer PS260049

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 04.05.2026

Geschäftsnummer RU250107

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 04.05.2026

Geschäftsnummer PQ260030

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_458/2026