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Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 26.02.2025

Geschäftsnummer PF250006

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.02.2025

Geschäftsnummer LB240067

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4A_124/2025

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 12.02.2025

Geschäftsnummer PS250040

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 11.02.2025

Geschäftsnummer RT250015

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4D_54/2025

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer Verwaltungskommission

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 10.02.2025

Geschäftsnummer VB250002

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig werdende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine Verfügung über künftige Mietzinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber noch die Verfügungsmacht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangsverwaltung getroffen wurde.

Im bundesgerichtlichen Verfahren bedarf Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung einer spezifischen Rüge, inwiefern jene offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich sein soll. Hat die Vorinstanz mit zwei selbständig tragfähigen Begründungen operiert, überprüft das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid nur dann, wenn fundierte Kritik an beiden Begründungen vorgetragen wird, und zwar in der Beschwerdeschrift selber und nicht erst in einer Replik.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.02.2025

Geschäftsnummer MJ230001-L-BGer

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 257
OR 257c
OR 257d
SchKG 102 Abs. 3
VZG 16 ff.
BGG 42 Abs. 2
BGG 105
BGG 106

Verweise

ZMP 2024 Nr. 1

ZR 2024 Nr. 40

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.02.2025

Geschäftsnummer PS250023

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Betrag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Mietzinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Vertragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.

Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorverfahrens zumutbar war.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt besonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.02.2025

Geschäftsnummer MJ240057-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 269a
OR 269d Abs. 3
OR 270a
OR 270b
OR 257a
OR 257b
OR 271a Abs. 1 lit. e

Verweise

Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 03.02.2025

Geschäftsnummer MJ240053-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 03.02.2025

Geschäftsnummer PS240151

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 30.01.2025

Geschäftsnummer PQ250002

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.01.2025

Geschäftsnummer PD240018

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 29.01.2025

Geschäftsnummer PQ240081

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 28.01.2025

Geschäftsnummer PS240215

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_128/2025

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 28.01.2025

Geschäftsnummer PS240217

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_133/2025

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 28.01.2025

Geschäftsnummer PS240218

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 27.01.2025

Geschäftsnummer PS240241

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_126/2025

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 24.01.2025

Geschäftsnummer PS240255

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 22.01.2025

Geschäftsnummer LF240105

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 22.01.2025

Geschäftsnummer PS250009

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise