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OR 271, OR 271a Abs. 2, OR 272, OR 272b Abs. 1, OR 272d, ZPO 246 Abs. 2, ZPO 247 Abs. 2 lit. a, BGG 93 Abs. 1 lit. a

ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.

12.07.2018 | MB160031-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Von einer Einigung der Parteien über einen mietrechtlichen Anspruch ausserhalb eines Gerichtsverfahrens kann nicht gesprochen werden, wenn die umstrittene Frage nicht geklärt wurde und keine Seite Anstalten zur Durchsetzung ihres vermeintlichen Rechts getroffen hat (MG, E. 4.2.1; OG, E. III.1.2.4). Eine Kündigung zum Zwecke der Nutzung der Liegenschaft durch Gesellschaften des Konzerns, dem auch die Vermieterin angehört, stellt zwar keinen Eigenbedarf im technischen bzw. gesetzlichen Sinne dar, aber doch ein eigenbedarfsähnliches Vermieterinteresse. Wird sie mit "Eigenbedarf" begründet, schadet dies der Vermieterin nicht, soweit die Mieterin aufgrund der gesamten Umstände, insbesondere aufgrund der Berichterstattung in den Medien erkennen konnte, worum es ging. Ist die geplante Nutzung ernst gemeint, erweist sich auch eine Kündigung mehr als acht Jahre vor dem Termin als gültig (MG, E. 4.2.2; OG, E. III.1.3.3-5).

 

Die lange Vorlaufzeit ist bei der Bemessung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen. Eine Erstreckung ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn die Vorlaufzeit mehr als zwei Jahre länger ist als die maximale Erstreckungsdauer (OG, E. III.2.3.2). Weigert sich die Vermieterin, der Mieterin zur Erleichterung der Suchbemühungen für die Zeit vor dem Kündigungstermin ein vorzeitiges Kündigungsrecht einzuräumen, kann indessen allein daraus keine Härte abgeleitet werden, zumal der Nationalrat im Jahre 2003 einen Vorstoss zur Einführung eines solchen Rechts abgelehnt hat (BGer, E. 5.2.4-5). Eine Härte setzt den Nachweis von Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten voraus, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder vermindern lassen. Der blosse Wunsch nach Beibehaltung des aktuellen Standorts gehört nicht dazu. Bei einer Kündigung acht Jahre vor dem Termin steht der Mieterin genügend Zeit zur Suche nach Ersatz zur Verfügung (BGer, E. 5.2.3-5). Eine Sistierung des Verfahrens bis rund 2 ½ Jahre vor dem Kündigungstermin (OG, E. III.2.2.5 und 2.4.2) ist unter solchen Umständen nicht zulässig.

 

Im (vereinfachten) Kündigungsschutzverfahren ist die Durchführung eines Schriftenwechsels die Ausnahme (OG, E. II. 3.1). Dass sich das Gericht trotz Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime bei der Sammlung des Prozessstoffes zurückzuhalten hat, wenn die Parteien anwaltlich vertreten sind, bedeutet nicht, dass eine Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen unzulässig ist (OG, E. II.3.2).

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss bei Beschwerden gegen einen Zwischenentscheid über die Verfahrenssistierung die Zulässigkeitsvoraussetzung eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG nicht erfüllt sein, wenn die beschwerdeführende Partei – wie vorliegend – mit hinreichender Begründung rügt, eine Sistierung verletze das Beschleunigungsgebot. Dies ist auch der Fall, wenn die obere kantonale Instanz dem erstinstanzlichen Gericht im Rahmen einer Rückweisung die Anweisung erteilt hat, das Verfahren zu sistieren (BGer, E. 1.1).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

12.07.2018

MB160031-L

OR 271
OR 271a Abs. 2
OR 272
OR 272b Abs. 1
OR 272d
ZPO 246 Abs. 2
ZPO 247 Abs. 2 lit. a
BGG 93 Abs. 1 lit. a

Zitiervorschlag:

OGer ZH XX110001 vom 01.01.2011