Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2025

Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig werdende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine Verfügung über künftige Mietzinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber noch die Verfügungsmacht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangsverwaltung getroffen wurde.

Im bundesgerichtlichen Verfahren bedarf Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung einer spezifischen Rüge, inwiefern jene offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich sein soll. Hat die Vorinstanz mit zwei selbständig tragfähigen Begründungen operiert, überprüft das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid nur dann, wenn fundierte Kritik an beiden Begründungen vorgetragen wird, und zwar in der Beschwerdeschrift selber und nicht erst in einer Replik.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

04.02.2025

MJ230001-L-BGer

OR 257
OR 257c
OR 257d
SchKG 102 Abs. 3
VZG 16 ff.
BGG 42 Abs. 2
BGG 105
BGG 106

ZMP 2024 Nr. 1

ZR 2024 Nr. 40

Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Betrag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Mietzinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Vertragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.

Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorverfahrens zumutbar war.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt besonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

03.02.2025

MJ240057-L

OR 269a
OR 269d Abs. 3
OR 270a
OR 270b
OR 257a
OR 257b
OR 271a Abs. 1 lit. e

Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

03.02.2025

MJ240053-L

OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164

Liegen zwar Klagebewilligungen für alle in einer einheitlichen Eingabe gestellten Anträge vor, erweist sich aber die Klagenhäufung als unzulässig, kann das Gericht u.a. zum Mittel der Verfahrenstrennung greifen.

Wer als Mieterin kurz vor Ablauf der in einem Vergleich vereinbarten vierjährigen Erstreckung mit unzulässigen Mitteln versucht, den Auszug möglichst lange hinauszuzögern und die Verfahrensdauer zu verlängern, muss mit einer Ordnungsbusse rechnen. Sobald mehrfache mutwillige Aktionen und eine Abmahnung vorliegen, gelangt der erweiterte Bussenrahmen von Art. 128 Abs. 3 ZPO zur Anwendung.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

28.11.2024

MJ240011-L / MH240003-L

ZPO 90
ZPO 125 lit. b
ZPO 128 Abs. 3

ZMP 2025 Nr. 5

Sowohl nach der Regelung des GOG als auch gemäss der internen Geschäftsverteilung des Bezirksgerichts Zürich ist das Mietgericht sachlich nicht zuständig für Angelegenheiten des summarischen Verfahrens. Vorsorgliche Massnahmen vor Klageeinleitung oder während eines Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde sind daher nicht beim Mietgericht, sondern beim Bezirksgericht zu beantragen, in Zürich beim Einzelgericht (Audienz). Ausnahmen sind möglich, wenn das Mietgericht schon in anderem Zusammenhang mit der Sache befasst ist oder war oder wenn ein Zusammenhang mit einem hängigen Verfahren nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann.

Neben einer günstigen Hauptsacheprognose müssen ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil sowie Dringlichkeit glaubhaft gemacht werden. Inhalt der Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die zur Abwendung des drohenden Nachteils geeignet ist. Ist der Abgabetermin nach Beendigung des Mietverhältnisses verstrichen, hat die Mieterin kein Recht mehr zu Rückgabehandlungen. Eine Erstreckung der Frist für den Auszug ist daher auch auf dem Weg vorsorglicher Massnahmen nicht möglich. Eine Verpflichtung zu Geldleistungen ist nach Art. 262 lit. e ZPO nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen zulässig, folglich also nicht im Kontext einer Rückgabe der Mietsache.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

02.10.2024

MJ240056-L

ZPO 261
ZPO 262 lit. e
GOG 21
GOG 24 lit. c
GOG 26

ZMP 2025 Nr. 4