Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2025

Fusioniert eine Prozesspartei während des laufenden Verfahrens mit einer anderen, geht sie nicht unter, sondern besteht kraft Universalsukzession im neuen Gebilde fort. Teilt ein rechtskundiger Repräsentant sowohl der alten als auch der neuen juristischen Person dem Gericht fälschlicherweise mit, die bisherige Beklagte sei ersatzlos untergegangen, und bleibt sie in der Folge der Hauptverhandlung im vereinfachten Verfahren fern, ist sie (unter dem bis 31. Dezember 2024 gültigen Zivilprozessrecht) säumig.

Wird eine ehemalige Gerichtsschreiberin, die zu Beginn des erstinstanzlichen Verfahrens in dieser Rolle an der Prozessleitung beteiligt war, zur Richterin befördert und übernimmt sie anschliessend die Verantwortung für den Fall, so liegt (offensichtlich) kein Ausstandsgrund vor.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Urteil

23.05.2025

NG240005-O

FusG 22
ZPO 47 Abs. 1
ZPO 83 Abs. 4
ZPO 133 ff.
ZPO 147 Abs. 1
ZPO 234

ZMP 2024 Nr. 3

ZMP 2024 Nr. 4

Nicht jede Unzulänglichkeit eines Mietobjekts führt zu einer Mietzinsminderung. Eine solche kommt nur in Betracht, wenn und soweit dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Sache eingeschränkt ist. Zu berücksichtigen ist auch, wie stark sich dies im konkreten Fall auf die Mieterin ausgewirkt hat. Diese muss zwar nicht Tagebuch führen über Umbauarbeiten an der Sache. Aussicht auf Erfolg hat eine Minderungsklage aber nur, soweit die Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und Dauer hinreichend substantiiert worden sind.

Auch ein Schadenersatzanspruch muss behauptungs- und beweismässig auf einem tragfähigen Fundament stehen. Für das vertragswidrige Verhalten, den Schaden und den Kausalzusammenhang ist die Mieterin beweisbelastet. Nur für das Verschulden gilt die Vermutung nach Art. 97 i.V.m. Art. 259e OR.

Abgeltungen für Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten werden zwar oft als Inkonvenienzentschädigung bezeichnet. Das ist aber kein technischer Begriff. Insbesondere geht es nicht an, unter dem Titel Minderung oder Schadenersatz die Frustration durch Bauarbeiten abzugelten oder gar eine Genugtuung zuzusprechen, für welche die gesetzlichen Voraussetzungen fehlen.

Wird eine Abgeltung im Voraus geleistet, so geht damit für gewöhnlich kein Verzicht auf weitergehende Ansprüche einher. Ein Vorausverzicht auf Mängelrechte verstösst gegen zwingendes Recht, so dass der Mieterin zumindest der Einwand offen steht, die Regelung sei z.B. wegen eines unerwarteten Verlaufs der Bauarbeiten zu ihrem Nachteil gewesen.

Ein Ersatzangebot der Vermieterin lässt die Mängelrechte zwar nur dann untergehen, wenn es gleichwertig ist. Wünscht die Mieterin indessen die als Variante zu einer mit der Mietwohnung identischen Wohnung im Haus angebotene kleinere Wohnung in einer von den Bauarbeiten nicht betroffenen Liegenschaft, so sind die Mängelrechte im Umfang beschränkt auf diejenigen, die bei einem Umzug im Haus entstanden wären.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

15.05.2025

MJ240044-L

OR 259d
OR 259e
OR 256 Abs. 2 lit. b
OR 259c

Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattformen vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teilzwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Untervermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen.

Im Interesse der Laientauglichkeit und der beschleunigten Abwicklung des vereinfachten Verfahrens muss vor erster Instanz ein – im Ermessen des Gerichts liegender – Schriftenwechsel die Ausnahme bleiben.

Das Recht auf Beweis ändert nichts daran, dass Beweise nur über genügend behauptete, rechtserhebliche und strittige Tatsachen abzunehmen sind und dass u.U. eine antizipierte Beweiswürdigung erfolgen darf.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Urteil

16.04.2025

NG240006-O

OR 257f
OR 262
ZPO 246 Abs. 2
ZPO 152 Abs. 1

ZMP 2024 Nr. 5 (MG-Entscheid)

Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. Es genügt allerdings nicht, dass sich der Kündigungsgrund nicht verwirklicht hat. Entscheidend ist vielmehr, ob dieser im Zeitpunkt der Kündigung ernst gemeint und nicht bar jeder Erwartung war. Mittel zur Überprüfung des Wahrheitsgehalts des angegebenen Kündigungsgrundes ist die Aussageanalyse.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

10.04.2025

MJ240013-L

OR 271
OR 97

Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störungen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. II.4.4-5).

Die Parteien verfügen im Prozess zwar über einen Anspruch auf Abnahme gehörig angebotenen Beweise. Dies gilt allerdings nur so weit, als dies zur Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist, und schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus (E. II.4.3 und 4.6).

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Urteil

09.04.2025

NG240009-O

OR 257f
OR 271
ZPO 152

ZMP 2024 Nr. 7

Eine Anpassung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung ist in Form einer einseitigen Vertragsänderung mit amtlichem Formular anzuzeigen. Die Mitteilung muss nicht nur die Höhe der künftig verlangten Kosten angeben, sondern auch den Betrag, der in den vergangenen drei Jahren für die betroffenen Leistungen angefallen ist, sowie das Ausmass, um welchen der Nettomietzins wegen der ausgegliederten Kosten gesenkt werden soll. Dies gilt auch und ganz besonders beim Wechsel von einer Pauschale zu Akontozahlungen. Fehlt eine solche Begründung und ist sie auch nicht einem Begleitschreiben zu entnehmen, ist die Vertragsanpassung nichtig.

Eine Anpassung auf konsensualem Weg ist zwar nicht ausgeschlossen. Die Vermieterin hat aber zu behaupten und zu beweisen, dass die Mieter nicht unter Druck standen und in voller Kenntnis der Rechtslage auf eine Anfechtung verzichtet haben. Mündliche Erläuterungen über das Geplante ohne Rechtsbelehrung genügen von vornherein nicht.

Zwar wird die Meinung vertreten, der Rückforderungsanspruch für zu unrecht bezahlte Nebenkosten sei vertraglicher Natur. Das Bundesgericht nimmt aber seit je einen bereicherungsrechtlichen Anspruch an. Für eine Praxisänderung sprechen jedenfalls keine hinreichenden Gründe.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

31.03.2025

MJ240061-L

OR 257a f.
OR 269d Abs. 3
OR 62 ff.
OR 128

Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig werdende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine Verfügung über künftige Mietzinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber noch die Verfügungsmacht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangsverwaltung getroffen wurde.

Im bundesgerichtlichen Verfahren bedarf Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung einer spezifischen Rüge, inwiefern jene offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich sein soll. Hat die Vorinstanz mit zwei selbständig tragfähigen Begründungen operiert, überprüft das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid nur dann, wenn fundierte Kritik an beiden Begründungen vorgetragen wird, und zwar in der Beschwerdeschrift selber und nicht erst in einer Replik.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

04.02.2025

MJ230001-L-BGer

OR 257
OR 257c
OR 257d
SchKG 102 Abs. 3
VZG 16 ff.
BGG 42 Abs. 2
BGG 105
BGG 106

ZMP 2024 Nr. 1

ZR 2024 Nr. 40

Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Betrag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Mietzinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Vertragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.

Ob durch das Urteil in einem solchen Verfahren eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht, ist erst in Zusammenhang mit der Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob der Vermieter den berechtigten Forderungen des Mieters bezüglich Senkung nachgegeben hat, sobald ihm eine Prüfung aufgrund der besonderen Umstände wegen des weggefallenen Vorverfahrens zumutbar war.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren unter Vorbehalt besonderer Umstände nicht aufgrund von Pauschalen überwälzt werden, sondern sind anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

03.02.2025

MJ240057-L

OR 269a
OR 269d Abs. 3
OR 270a
OR 270b
OR 257a
OR 257b
OR 271a Abs. 1 lit. e

Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Vertrag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft.

Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Veränderung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen. Das Kriterium der Nettorendite hat bei neueren Bauten Vorrang vor der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Als neuer sind Objekte zu betrachten, die innerhalb der letzten 30 Jahre erworben worden sind. Ist der Erwerb auf eine gemischte Schenkung zurückzuführen, so ist die Renditeüberprüfung auf Antrag des Mieters nur möglich, wenn innerhalb der letzten 30 Jahre ein Erwerb stattgefunden hat, der auf dem Spiel der Marktkräfte beruhte.

Allgemeine Kostensteigerungen können im Gerichtsverfahren nur in besonderen Fällen aufgrund von Pauschalen überwälzt werden. Für gewöhnlich sind sie anhand zweier Vergleichsperioden konkret zu substantiieren und nachzuweisen.

Die Regeln über die unbezifferte Forderungsklage sind auch auf andere Klagearten anwendbar, namentlich auf Mietzinsanfechtungen (Feststellungs- bzw. Gestaltungsklage). In aller Regel erweist sich bei solchen Klagen eine Bezifferung auch bei einer Berufung auf die Nettorendite allerdings nicht als unzumutbar, denn das Gericht hat keine Handhabe, den Vermieter zur Offenlegung der entsprechenden Unterlagen zu zwingen, wird doch eine Weigerung einzig bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Stellt sich im Verfahren heraus, dass die Berufung auf die Nettorendite unzulässig ist, steht gleichzeitig fest, dass die Klage von Anfang an zu beziffern gewesen wäre. Damit ist auf die unbezifferte Klage nicht einzutreten.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

03.02.2025

MJ240053-L

OR 269
OR 269a
OR 269d
OR 270
OR 270a Abs. 3
ZPO 85
ZPO 164

Tina Ringeisen

Zweite Mietzinserhöhungen während eines hängigen Mietzinsanfechtungsverfahrens

An sich veröffentlichen wir an dieser Stelle keine wissenschaftlichen Beiträge. Viele kaufmännische Mitarbeitenden am Bezirksgericht Zürich üben ihren Beruf heute allerdings parallel zu einem Jus-Studium aus, wobei jeweils die eine Tätigkeit die andere unterstützt, getreu nach dem Motto jenes Gospels "This little light of mine (I'm gonna let it shine)". Ohne sie wäre unser Betrieb heute kaum mehr aufrecht zu erhalten, und das verdient die Anerkennung des Gerichts.

Zu diesen Mitarbeitenden gehört auch Tina Ringeisen. Im Rahmen ihrer Masterarbeit an der Universität Luzern beim Mitverfasser des Zürcher Kommentars zum Mietrecht RA lic. iur. Anton Bühlmann hat sie sich der umstrittenen Frage gewidmet, wie mit einer zweiten Mietzinserhöhung umzugehen ist, die während des noch hängigen Verfahrens über eine frühere Erhöhung ausgesprochen wird. Wir wünschen unseren Leserinnen und Lesern eine spannende Lektüre.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

05.01.2025

Masterarbeit_Ringeisen

OR 269d
OR 270b

Zwar genügt die nachträgliche Erteilung einer Vollmacht für eine gültige Kündigung nicht. Eine zur Zeit der Kündigung bereits bestehende Vollmacht kann indessen durchaus nachträglich beigebracht werden.

Der Umstand, dass der Vermieter vor seiner Eigenbedarfskündigung ein Bauprojekt geprüft und wieder verworfen sowie eine Untervermietung der nicht mehr von den Mietern selber bewohnten Mietsache wegen der beabsichtigten Eigennutzung abgelehnt hat, macht die Kündigung nicht zur missbräuchlichen. Ebenso wenig reicht dafür aus, dass der Vermieter die Kündigung erst auf Verlangen begründet hat.

Für eine Erstreckung genügt es zwar, dass einen von mehreren Mietern eine Härte trifft. Benützen aber alle das Objekt nicht mehr selber und melden sie sich erst nach erfolgter Kündigung an der Adresse der Mietsache an, ist die Klage abzuweisen.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

11.12.2024

MJ240024-L

OR 266a
OR 266o
OR 271
OR 272

Liegen zwar Klagebewilligungen für alle in einer einheitlichen Eingabe gestellten Anträge vor, erweist sich aber die Klagenhäufung als unzulässig, kann das Gericht u.a. zum Mittel der Verfahrenstrennung greifen.

Wer als Mieterin kurz vor Ablauf der in einem Vergleich vereinbarten vierjährigen Erstreckung mit unzulässigen Mitteln versucht, den Auszug möglichst lange hinauszuzögern und die Verfahrensdauer zu verlängern, muss mit einer Ordnungsbusse rechnen. Sobald mehrfache mutwillige Aktionen und eine Abmahnung vorliegen, gelangt der erweiterte Bussenrahmen von Art. 128 Abs. 3 ZPO zur Anwendung.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

28.11.2024

MJ240011-L / MH240003-L

ZPO 90
ZPO 125 lit. b
ZPO 128 Abs. 3

ZMP 2025 Nr. 5

Sowohl nach der Regelung des GOG als auch gemäss der internen Geschäftsverteilung des Bezirksgerichts Zürich ist das Mietgericht sachlich nicht zuständig für Angelegenheiten des summarischen Verfahrens. Vorsorgliche Massnahmen vor Klageeinleitung oder während eines Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde sind daher nicht beim Mietgericht, sondern beim Bezirksgericht zu beantragen, in Zürich beim Einzelgericht (Audienz). Ausnahmen sind möglich, wenn das Mietgericht schon in anderem Zusammenhang mit der Sache befasst ist oder war oder wenn ein Zusammenhang mit einem hängigen Verfahren nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann.

Neben einer günstigen Hauptsacheprognose müssen ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil sowie Dringlichkeit glaubhaft gemacht werden. Inhalt der Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die zur Abwendung des drohenden Nachteils geeignet ist. Ist der Abgabetermin nach Beendigung des Mietverhältnisses verstrichen, hat die Mieterin kein Recht mehr zu Rückgabehandlungen. Eine Erstreckung der Frist für den Auszug ist daher auch auf dem Weg vorsorglicher Massnahmen nicht möglich. Eine Verpflichtung zu Geldleistungen ist nach Art. 262 lit. e ZPO nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen zulässig, folglich also nicht im Kontext einer Rückgabe der Mietsache.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

02.10.2024

MJ240056-L

ZPO 261
ZPO 262 lit. e
GOG 21
GOG 24 lit. c
GOG 26

ZMP 2025 Nr. 4

Die verspätete oder mangelhafte Rückgabe der Mietsache führt zu einer Schadenersatzforderung der Vermieterin.Darauf ist nach der Rechtsprechung ein Schadenszins von 5 % pro Jahr geschuldet; eine Mahnung ist nicht erforderlich (E: IV.1.5).

Die Kosten der stadtammannamtlichen Ausweisung werden zwar meist schon im Ausweisungsentscheid der Mieterin überbunden. Da ihr Betrag aber zu jenem Zeitpunkt nicht feststeht, steht die materielle Rechtskraft einer solchen Klausel einer Geltendmachung dieser Kosten im späteren Schadenersatzprozess nicht entgegen (E. IV.2.1).

Die Mängelrüge der Vermieterin bei der Rückgabe der Sache unterliegt keiner besonderen Form. Sie kann auch konkludent erfolgen. Davon ist bezüglich unterlassener Räumung und Reinigung auszugehen, wenn die Mieterin eine ungereinigte und mit Gegenständen übersäte Wohnung übergeben hat (E. IV.2.3).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

04.09.2024

MJ240029-L

OR 267
OR 267a
ZPO 234
ZPO 245

Der Umstand, dass die Vermieterin vor ihrer Kündigung mit der Mieterin Verhandlungen über eine Reduktion der Mietfläche zum Zwecke der Deckung des Bedarfs der Muttergesellschaft geführt hat, lässt die Kündigung nicht als unzulässige Änderungskündigung erscheinen und macht diese auch sonst nicht zur missbräuchlichen.

Im Kontext einer ordentlichen Kündigung ist es belanglos, dass die Vermieterin den Ausdruck «Eigenbedarf» in erkennbarer Weise für eine Kündigung im Interesse einer Muttergesellschaft verwendet hat, auch wenn ein solcher Bedarf nicht ausreichen würde, um am gesetzlichen Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel eine Kündigung zu ermöglichen oder eine Sperrfrist zu durchbrechen.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

13.05.2024

MJ230036-L

OR 271
OR 271a Abs. 1 lit. b
OR 261 Abs. 2 lit. a
OR 271a Abs. 3 lit. a