Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2023

Sowohl die Ermittlung eines etwaigen tatsächlichen übereinstimmenden Verständnisses der Parteien als auch die objektivierte Auslegung ihres Verhaltens bei den Verhandlungen erfordert eine Würdigung aller Umstände. Nachträglicher Einbezug der (neuen) Geschäftsführerin einer GmbH in den Mietvertrag als Mitmieterin verneint.

Auch bei der Auslegung einer Stundungsvereinbarung gelten die gleichen Regeln. Eine Stundung «bis auf weiteres» kann und darf von der Schuldnerin im Zweifel nicht so verstanden werden, dass die Stundung nur einvernehmlich beendet werden kann, denn die gegenteilige Annahme liefe im Ergebnis auf eine Schenkungsabsicht des Gläubigers hinaus. Die Stundung auf unbestimmte Dauer liegt vielmehr näher bei der Gebrauchsleihe zu unbestimmtem Gebrauch und kann daher ohne gegenteilige Indizien vom Gläubiger jederzeit einseitig beendet werden, z.B. durch eine Leistungsklage.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

20.11.2023

MH230001-L

OR 1
OR 18
OR 75
OR 115
OR 310

Auch bei der Rohbaumiete ist ein Verzicht des Mieters auf Mängelrechte nur gültig, soweit die konkrete Vereinbarung der Parteien sich insgesamt nicht zu seinem Nachteil auswirkt. Es genügt daher grundsätzlich nicht, wenn die Mietsache sich beim vertraglichen Mietbeginn in einem Zustand befindet, der zwar die Bauarbeiten des Mieters ermöglicht, diesem aber wegen öffentlich-rechtlicher Schranken selbst bei rechtzeitiger Veranlassung der Arbeiten keine Aussicht bietet, die Sache ab Mietbeginn für den vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Besteht ein Mangel, ist der Mieter zwar nicht zur Hinterlegung verpflichtet und kann den Mietzins auch eigenmächtig herabsetzen. Allerdings ist er für den Mangel beweisbelastet. Stellt sich im Beweisverfahren heraus, dass bezüglich der Kanalisation im Hausinnern zwar Auflagen der zuständigen Behörden bestanden, dass diese aber weder den Bauarbeiten noch einer Betriebsbewilligung für den Mieter entgegengestanden wären («Inliner-Sanierung»), erweist sich eine Kündigung als gültig, welche die Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR wegen unterlassener Mietzinszahlungen ausgesprochen hat.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

09.11.2023

MJ220090-L

OR 256 Abs. 2
OR 257d Abs. 2
OR 259d
OR 259g

Die Solvenz einer als Ersatzmieterin angebotenen Handelsgesellschaft kann der Vermieterin zwar auch auf andere Weise aufgezeigt werden als durch die Öffnung der Geschäftsbücher. Allein die (potentielle) Zugehörigkeit einer in Gründung befindlichen Organisation zu einem Konzern mit einer solventen Muttergesellschaft reicht dazu aber nicht aus.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

27.09.2023

MH220005-L

OR 264

Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1).

Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausführen zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhältnisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert. Enthält ein vor Gericht oder Schlichtungsbehörde geschlossener Erstreckungsvergleich eine explizite Erlaubnis für die Arbeiten, kann der Mieter diese später als Folge der materiellen Rechtskraft von Urteilssurrogaten grundsätzlich nicht wieder infrage stellen. Sind die Arbeiten zumutbar, verfügt der Mieter nicht über einen Behebungsanspruch bezüglich der entstehenden Beeinträchtigungen und ist folglich auch nicht berechtigt, den Mietzins zu hinterlegen. Vorbehalten bleiben einzig Minderungs- und Schadenersatzansprüche (E. IV.3.2). Letztere setzen allerdings neben einem Schaden ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters und einen adäquaten Kausalzusammenhang voraus. Diese Punkte hat der Mieter zu beweisen. Einzig das Verschulden des Vermieters wird gemäss Art. 97 OR vermutet. Die Mängelrechte greifen insoweit nicht, als der Mieter für einen Mangel verantwortlich ist. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei einer Schadenersatzpflicht des Vermieters: Erforderlich ist ein vertragswidriges Verhalten des Mieters, welches den Mangel an der Sache adäquat kausal herbeigeführt hat. Beweisbelastet ist der Vermieter, wobei das Verschulden des Mieters vermutet wird.

Ist der Vermieter aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Verbotes gezwungen, die bisherige Gasheizung durch Rückgriff auf erneuerbare Energie zu ersetzen, stellt  sein Projekt zur Installation einer Erdsonden-Wärmepumpe Unterhalt im Sinne von Art. 257h OR dar, welchen der Mieter zu dulden verpflichtet ist. Stoppt der Mieter mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bauprogramm hinausreichen, und verliert daher insoweit seine Mängelrechte (E. IV.2-4).

Führt ein aussergewöhnliches Unwetter dazu, dass Wasser in den Keller der gemieteten Sache dringt, kann dem Vermieter kein vertragswidriges Verhalten vorgeworfen werden, soweit die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, wonach Regenwasserabläufe das Wasser nicht in die Kanalisation ableiten, sondern nur auf dem Grundstück versickern lassen dürfen. Mit der Annahme von höherer Gewalt ist zwar Zurückhaltung am Platz. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ist aber zu bejahen, wenn ein Unwetter innert 10 Minuten zu mehr als 27 mm Niederschlag pro Quadratmeter geführt hat (E. IV.5).

Eine Mietzinssenkung wegen veränderter Berechnungsgrundlagen kann auch während laufender Mieterstreckung verlangt werden. Der Mieter muss dabei die Kündigungsfrist und die -termine gemäss Mietvertrag einhalten, soweit diese mit dem zwingenden Recht übereinstimmen (E. IV.6).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

27.09.2023

MJ220094-L

OR 1
OR 18
OR 257h
OR 260
OR 259a
OR 259d
OR 259e
OR 259g
OR 270a
OR 272c Abs. 2
ZPO 241 Abs. 2

Ein Eigenbedarf stellt grundsätzlich ein legitimes Vermieterinteresse dar. Auch Eigenbedarfskündigungen müssen indessen einem ernsthaften und aktuellen Interesse entsprechen und dürfen damit nicht auf Vorrat ausgesprochen werden. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn sich im Beweisverfahren herausstellt, dass der Grossvater mit der Enkelin, für die er angeblich gekündigt hat, vor der Kündigung über den geplanten Schritt nicht gesprochen hat, dass entscheidende Punkte seiner Darstellung vor Gericht nicht den Tatsachen entsprachen und dass er kurz vor der Kündigung für dieselbe Enkelin eine andere Wohnung im gleichen Haus gekündigt hat, die diese dann aus fadenscheinigen Gründen nicht bezogen hat.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

22.08.2023

MJ220026-L

OR 271 Abs. 1

Im Parallelfall ZMP 2021 Nr. 13 entschied das Mietgericht in einem nicht angefochtenen Beschluss vom 29. September 2021, dass sich durch die Einführung von Grundsätzen zur künftigen Ausübung des Kündigungsrechts via eine einseitige Vertragsänderung der Vermieterin nichts an der materiellen Ausgangslage ändert, so dass an einer gerichtlichen Beurteilung der Wirksamkeit einer solchen Änderung kein aktuelles Rechtsschutzinteresse besteht. Nachdem es im vorliegenden Fall gleich entschieden hatte, zog die Stadt Zürich als Vermieterin den Entscheid ans Obergericht weiter, welches zum Schluss kam, dass sehr wohl ein Rechtsschutzinteresse bestehe (Urteil NG220008-O v. 6. Dezember 2022 = ZR 2023 Nr. 5). Im vorliegenden Rückweisungsverfahren beurteilt das Mietgericht die Klage materiell und erklärt die Änderungen für missbräuchlich.

Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass sich in gewissen Konstellationen eine künftige Kündigung als gültig erweist, welche die Beklagte letztlich zur Umsetzung ihrer Vermietungsrichtlinien als ultima ratio einzusetzen gedenkt. Soweit sie aber mit ihrer Vertragsänderungsanzeige der städtischen Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von Wohnungen VGV unmittelbare Wirkungen verleihen oder gar die Überprüfung einer Kündigung nach den Massstäben von Art. 271 und 271a OR ausschliessen möchte, ist die angezeigte Vertragsänderung nach Auffassung von Miet- und Obergericht missbräuchlich, soweit sie nicht nichtig ist, denn eine solche Regelung verstösst gegen Art. 273c OR. In einer Vertragsbeziehung mit einer schon zuvor sachlich nicht beschränkten Kündigungsfreiheit der Vermieterin ist es nicht möglich, mittels Vertragsänderung zusätzliche, unanfechtbare Kündigungsgründe zu schaffen. Die umfassende Prüfung der Gültigkeit künftiger Kündigungen bleibt deshalb auch vom vorliegenden Entscheid unberührt.

Gleich verhält es sich nach Auffassung der kantonalen Instanzen mit dem Bestreben der Beklagten, für ihren Immobilienpark durch Datenbeschaffung auf Vorrat zu gläsernen Mieterinnen und Mietern zu kommen. Dafür besteht keine gesetzliche Grundlage, denn die Datenbeschaffung ist nur im Einzelfall möglich, eine erzwungene Zustimmung der Mieterin zur Datenbearbeitung oder -beschaffung ist datenschutzrechtlich unbeachtlich und die Beklagte kann sich eine solche auch nicht durch Vertragsgestaltung im Voraus, unter Androhung einer Kündigung oder durch eine einseitige Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR gültig verschaffen.

Das Bundesgericht beurteilt hingegen die Belegungsvorschriften ebenso als zulässig wie die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts, welche die Beklagte anstrebt, namentlich die Mindestbelegungsvorschriften, die Einkommensgrenzen und die Beschränkung des Rechts zur Untervermietung. Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgesehenen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand» handle (E. 3.3.2, 3.3.3 und 3.3.4).

Zur Frage, ob sich der Streit um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten dreht, s. die redaktionellen Anmerkungen zum bundesgerichtlichen Urteil ganz am Schluss.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

19.07.2023

MJ230011-L

OR 253a Abs. 1
OR 269 f.
OR 269d Abs. 3
OR 271 ff.
OR 273c

ZMP 2021 Nr. 13

ZR 2023 Nr. 5

Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Willen des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Liegenschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Mietwohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorenditeberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die fehlenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgesetzes verwendet wurden. Bei der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete kommt dem Mieter eine natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nur zustatten, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem im Vormietverhältnis zuletzt bezahlten um erheblich mehr als 10% erhöht hat. Es reicht nicht, dass der Mietzins ausserhalb des 95%-Vertrauensintervalles einer Statistik liegt, die zum Nachweis der Vergleichsmiete nicht taugt.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

15.03.2023

MJ220007-L

OR 270
OR 269
OR 269a lit. a

Um der klagenden Partei ein Prozessieren ins Blaue hinaus zu ersparen, erlaubt Art. 85 ZPO eine unbezifferte Klage. Die Bezifferung der Klage hat allerdings eine wichtige prozessuale Funktion. Ein Verzicht darauf ist gemäss Bundesgericht nicht schon bei einem Fehlen von Informationen möglich. Vielmehr muss Aussicht darauf bestehen, dass das Informationsdefizit im Beweisverfahren behoben werden kann. Scheint dies wenig wahrscheinlich, ist absehbar, dass die klagende Partei ohnehin in einem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein wird, oder verfügt das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe, die Herausgabe von Unterlagen zu einer Ertragsberechnung zu erzwingen, hat eine Bezifferung von Anfang an zu erfolgen. Der Mieterin entsteht daraus kein Nachteil, denn wenn ihr der Vermieter die bislang verweigerte Einsicht in die Unterlagen doch noch gewährt, kann dies bei den Kostenfolgen berücksichtigt werden, soweit die fehlenden Unterlagen für die Formulierung einer zunächst zu weit gehenden Klage kausal waren. Umgekehrt kann die Mieterin wegen des erweiterten Novenrechts in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime noch bis zum Beginn der Urteilsberatung ihre Klage erweitern, wenn sich nach Offenlegung der Daten herausstellt, dass sie zunächst einen zu hohen Mietzins beantragt hat.

Der Streitwert einer Anfangsmietzinsanfechtung orientiert sich grundsätzlich an der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem mit der Klage angestrebten Mietzins während der gesamten Vertragsdauer. Dass eine vollumfängliche Rückforderung (noch) nicht Thema der Klage ist, spielt keine Rolle.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

28.02.2023

MJ220098-L

OR 270
ZPO 85
ZPO 91 f.
ZPO 107 Abs. 1 lit. a und b
ZPO 164
ZPO 229 Abs. 3
ZPO 247 Abs. 2 lit. a

Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Obergericht des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offerierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermutung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amtliche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert erachtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten statistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5).

Anders das Bundesgericht: Es bestätigt zwar die grundsätzliche Tauglichkeit einer älteren Statistik zur Überprüfung der Missbrauchsvermutung, wenn sie mittels eines Mietpreisindexes aktualisiert wird - jedenfalls unter der Voraussetzung, dass keine aktuellere Statistik existiert. Es mahnt aber zur Vorsicht: Die so angepassten statistischen Daten können bloss eine Annäherung an die Mietzinse zur Zeit des Mietbeginns 11 Jahre nach der Erhebung bilden. Mehr als eine Tendenz steigender Mieten lässt sich daraus nicht ableiten. Den Schwächen der zu Rate gezogenen Statistik ist dadurch Rechnung zu tragen, dass den übrigen vom Bundesgericht definierten Kriterien zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung ein stärkeres Gewicht zu verleihen ist, namentlich den beigebrachten Vergleichsobjekten, die lediglich nicht offensichtlich untauglich sein dürfen, und dem Umstand, dass der zuletzt im Vormietverhältnis bezahlte Mietzins seit langer Zeit nicht mehr an absolute Anpassungskriterien angepasst wurde (BGE, E. 5.3.2, vgl. E. 4.4.3 und 4.5.3).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

17.01.2023

MJ210048-L-NG210016-O

OR 270
OR 269a lit. a

ZMP 2020 Nr. 5

ZMP 2021 Nr. 11

Willensmängel bezüglich eines Erstreckungsvergleichs können im Revisionsverfahren geltend gemacht werden. Die Revisionsfrist von 90 Tagen berechnet sich ab dem Zeitpunkt, in welchem die Revisionsklägerin Kenntnis von den massgeblichen Tatsachen erhalten hat. Dazu genügt bereits die Kenntnis der relevanten Tatsachen als solche. Für gewöhnlich ist nicht erforderlich, dass Revisionsklägerin um die genauen Ursachen dieser Tatsachen weiss. Relevant sind für einen behaupteten Grundlagenirrtum nur Umstände, die auf die Willensbildung beim Abschluss des Vergleichs einen Einfluss gehabt haben können. Daran fehlt es, wenn die Revisionsklägerin einen Erstreckungsvergleich allein deshalb nicht halten will, weil die Mietsache Mängel aufweist. Wurde mit dem Vergleich auch eine im Raum stehende Zahlungsverzugskündigung bereinigt, kann in der Anfechtung ein Rechtsmissbrauch liegen, da sich der Verzicht auf die Durchsetzung der Kündigung schon wegen des Zeitablaufs seit dem Erstverfahren nicht mehr rückgängig machen lässt.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

16.01.2023

BR230001-L

OR 23 f.
OR 25
OR 272
OR 273c
ZPO 328 Abs. 1 lit. c
ZPO 329

Treffen nicht verheiratete Eltern Vereinbarungen über die Betreuung ihres gemeinsamen Kindes, so liegt in erster Linie eine familienrechtliche Abrede vor. Auch wenn der betreuende Elternteil dabei in den Räumen des andern Teils wohnt, stellen insbesondere die Betreuungsleistungen keinen Mietzins und auch kein vergleichbares Entgelt dar. Selbst wenn sich dies anders verhielte, verdrängt der Betreuungszweck ein etwaiges mietrechtliches Element der Vereinbarung. Damit entfällt für gewöhnlich eine mietgerichtliche Zuständigkeit für die Beurteilung des Arrangements der Eltern über die Wohnung, insbesondere bezüglich dessen Beendigung.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

08.12.2022

MJ220095-L

OR 253
OR 253a
OR 305
ZGB 276
GOG 21 und 26

Damit von einer Sache gesprochen werden kann, die zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet worden ist, ist ein funktioneller Zusammenhang zwischen beiden Mietverträgen erforderlich. Dies setzt zunächst voraus, dass auch die Nebensache gegen Entgelt vermietet wird, mithin dass es sich nicht um eine Gebrauchsleihe handelt. Allein der Umstand, dass die Benützer sich zu ordentlichen oder ausserordentlichen Unterhaltsleistungen verpflichtet haben, macht eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung nicht zur entgeltlichen, denn von Gesetzes wegen ist der Entlehner nicht nur zum kleinen, sondern zum gewöhnlichen Unterhalt verpflichtet, und er kann für ausserordentliche Verwendungen vom Verleiher Ersatz verlangen, ohne dass sich durch solche Leistungen am Vertragstyp etwas ändert. Ein funktioneller Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen fehlt von vornherein, wenn daran nicht die gleichen Parteien beteiligt sind.

Zwar ist bei umstrittenen doppelt relevanten Tatsachen grundsätzlich von der Darstellung der klagenden Partei auszugehen, so dass das angerufene Gericht auf die Klage eintritt und einen Sachentscheid fällt. Dies gilt jedoch nicht, wenn offensichtlich ist, dass die behauptete sachliche Zuständigkeit nicht besteht.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

27.10.2022

MJ220037-L

OR 253a Abs. 1
OR 305
OR 307
ZPO 59 Abs. 2 lit. b

Handschriftliche Eingaben an die Gerichte sind grundsätzlich zulässig. Es genügt aber nicht, dass nur Teile davon mit Mühe entzifferbar sind. Erfolgt innert Nachfrist keine Verbesserung, gilt die Eingabe als nicht erfolgt und ist auf eine Klage nicht einzutreten.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

27.10.2022

MJ220059-L

ZPO 132 Abs. 2