Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2023

Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Willen des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Liegenschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Mietwohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorenditeberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die fehlenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgesetzes verwendet wurden. Bei der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete kommt dem Mieter eine natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nur zustatten, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem im Vormietverhältnis zuletzt bezahlten um erheblich mehr als 10% erhöht hat. Es reicht nicht, dass der Mietzins ausserhalb des 95%-Vertrauensintervalles einer Statistik liegt, die zum Nachweis der Vergleichsmiete nicht taugt.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

15.03.2023

MJ220007-L

OR 270
OR 269
OR 269a lit. a

Um der klagenden Partei ein Prozessieren ins Blaue hinaus zu ersparen, erlaubt Art. 85 ZPO eine unbezifferte Klage. Die Bezifferung der Klage hat allerdings eine wichtige prozessuale Funktion. Ein Verzicht darauf ist gemäss Bundesgericht nicht schon bei einem Fehlen von Informationen möglich. Vielmehr muss Aussicht darauf bestehen, dass das Informationsdefizit im Beweisverfahren behoben werden kann. Scheint dies wenig wahrscheinlich, ist absehbar, dass die klagende Partei ohnehin in einem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein wird, oder verfügt das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe, die Herausgabe von Unterlagen zu einer Ertragsberechnung zu erzwingen, hat eine Bezifferung von Anfang an zu erfolgen. Der Mieterin entsteht daraus kein Nachteil, denn wenn ihr der Vermieter die bislang verweigerte Einsicht in die Unterlagen doch noch gewährt, kann dies bei den Kostenfolgen berücksichtigt werden, soweit die fehlenden Unterlagen für die Formulierung einer zunächst zu weit gehenden Klage kausal waren. Umgekehrt kann die Mieterin wegen des erweiterten Novenrechts in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime noch bis zum Beginn der Urteilsberatung ihre Klage erweitern, wenn sich nach Offenlegung der Daten herausstellt, dass sie zunächst einen zu hohen Mietzins beantragt hat.

Der Streitwert einer Anfangsmietzinsanfechtung orientiert sich grundsätzlich an der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem mit der Klage angestrebten Mietzins während der gesamten Vertragsdauer. Dass eine vollumfängliche Rückforderung (noch) nicht Thema der Klage ist, spielt keine Rolle.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

28.02.2023

MJ220098-L

OR 270
ZPO 85
ZPO 91 f.
ZPO 107 Abs. 1 lit. a und b
ZPO 164
ZPO 229 Abs. 3
ZPO 247 Abs. 2 lit. a

Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Obergericht des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offerierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermutung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amtliche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert erachtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten statistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

17.01.2023

MJ210048-L-NG210016-O

OR 270
OR 269a lit. a

ZMP 2020 Nr. 5

ZMP 2021 Nr. 11

Handschriftliche Eingaben an die Gerichte sind grundsätzlich zulässig. Es genügt aber nicht, dass nur Teile davon mit Mühe entzifferbar sind. Erfolgt innert Nachfrist keine Verbesserung, gilt die Eingabe als nicht erfolgt und ist auf eine Klage nicht einzutreten.

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Beschluss

27.10.2022

MJ220059-L

ZPO 132 Abs. 2