Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2021

OR 257e, OR 257f, OR 266g, OR 107 ff.

ZMP 2021 Nr. 8: Ausserordentliche Kündigung bei Nichtleistung der vereinbarten Sicherheit.

22.03.2021 | MJ200059-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Leistet die Mieterin die vereinbarte Sicherheit gemäss Art. 257e OR nicht, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR kurzfristig kündigen.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

22.03.2021

MJ200059-L

OR 257e
OR 257f
OR 266g
OR 107 ff.

OR 97, OR 119, OR 267

ZMP 2021 Nr. 7: Verhältnis der Ansprüche des Vermieters zur Leistung einer Haftpflichtversicherung des Mieters. Stellvertretendes Commodum.

18.03.2021 | MJ210001-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen mietrechtlicher Verantwortlichkeit einzig gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist im Fall einer unverschuldeten Unmöglichkeit einer Leistung nach Art. 119 OR anerkannt, dass trotz der beidseitigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich gewordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, welches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der geschuldeten Sache zugekommen ist. Auch bei der Verschuldenshaftung nach Art. 267 OR kann der Vermieter als Gläubiger Anspruch auf das Commodum erheben. Er kann es aber nur im Umfang der vertraglichen Verantwortlichkeit des Mieters beanspruchen, also insbesondere nicht bei Kulanzleistungen der Versicherung.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

18.03.2021

MJ210001-L

OR 97
OR 119
OR 267

ZPO 99 Abs. 1 lit. c

ZMP 2021 Nr. 4: Sicherheit für die Parteientschädigung. Geschuldete Kosten aus früheren Verfahren.

15.02.2021 | MJ200066-L/Z4 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Anspruch der beklagten Partei auf Sicherstellung der Parteientschädigung besteht auch, wenn die klagende Partei Kosten aus einem Verfahren schuldet, an welchem nicht die gleiche Gegenpartei beteiligt war. 

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

15.02.2021

MJ200066-L/Z4

ZPO 99 Abs. 1 lit. c

OR 264, OR 267 OR, ZPO 59 Abs. 2 lit. a

ZMP 2021 Nr. 3: Wirkungen der Stellung eines Ersatzmieters. Fehlende Schlüssel bei der Rückgabe der Mietsache; Schadenminderungsobliegenheit des Vermieters. Beschwer im Rechtsmittelverfahren.

23.12.2020 | MJ200041-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Im Rahmen einer vorzeitigen Rückgabe kann die Mieterin dem Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht aufzwingen. Daher haftet der Vermieter auch nicht dafür, dass die nicht berücksichtigte Ersatzperson bereit gewesen wäre, gewisse Vorrichtungen der Mieterin zu übernehmen (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.2). Generell kann einem neuen Mieter kraft zwingenden Rechts unter Vorbehalt der Regeln über die Vertragsübernahme nicht die Verpflichtung zur Behebung von Schäden auferlegt werden, für welche sein Vorgänger verantwortlich ist (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.4.3). Fehlen bei der Rückgabe der Mietsache Schlüssel, so hat der Vermieter nur bei einer konkreten Gefährdung der Sicherheit Anspruch darauf, auf Kosten des Mieters die ganze Schliessanlage auswechseln zu lassen (MG, E. III.4.3).

 

Selbst bei der vollständigen Abweisung der Klage ist die beklagte Partei im Rechtsmittelverfahren beschwert, wenn die Vorinstanz die Klage nur wegen einer eventualiter erklärten Verrechnung und nicht wie im Hauptstandpunkt verlangt wegen fehlender Anspruchsvoraussetzungen bezüglich der Hauptforderung abgewiesen hat (OG, E. 2.2.1).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

23.12.2020

MJ200041-L

OR 264
OR 267 OR
ZPO 59 Abs. 2 lit. a

OR 270, ZGB 2, ZPO 55, ZPO 85, ZPO 160

ZMP 2021 Nr. 6: Anfechtung des Anfangsmietzinses. Bezifferung der Klage. Bestimmung der Nettorendite. Verweigerung der Mitwirkung.

16.12.2020 | MJ200025-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Legt der Vermieter im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses die Grundlagen für die vom Mieter berechtigterweise verlangte Überprüfung des Mietzinses auf eine übersetzte Nettorendite nicht vor, ist grundsätzlich eine unbezifferte Anfechtungsklage möglich. Der Vermieter ist nicht nur gehalten, soweit vorhanden die sachdienlichen Belege einzureichen. Aus dem Erfordernis einer substantiierten Bestreitung folgt auch seine Last, die Faktoren für die Berechnung gehörig zu behaupten. Der Mieter hat die Klage spätestens dann zu beziffern, wenn feststeht, dass der Vermieter keine gehörigen Behauptungen zur Renditesituation aufstellt, oder wenn er seine Weigerung bekundet, die Unterlagen dafür zu präsentieren. Bei der Bestimmung des Anfangsmietzinses steht den Gerichten ein weites Ermessen zu.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

16.12.2020

MJ200025-L

OR 270
ZGB 2
ZPO 55
ZPO 85
ZPO 160

OR 271, OR 272 ff., OR 253a

ZMP 2021 Nr. 1: Kündigung wegen Umnutzung von Geschäftsräumen in Wohnräume. Erstreckung von Geschäftsmietverhältnissen. Lagerräume als Geschäftsräume.

07.12.2020 | MB190010-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Auch isoliert gemietete Lager sind Geschäftsräume, soweit sie zu geschäftlichen Zwecken vermietet wurden (E. 3.1.2).

 

Eine Kündigung wegen eines Umnutzungs- und Umbauprojekts setzt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts weder eine abgeschlossene Planung noch eine Baubewilligung voraus. Dass ein Bauvorhaben im Kündigungszeitpunkt ausgereift und ernst gemeint ist, lässt sich gerade auch aus der Hartnäckigkeit ableiten, mit welcher die Vermieterin es verfolgt, etwa durch Anpassungen an baurechtliche Anforderungen vor oder nach der Kündigung, namentlich an die Normen des Lärmschutzes. Die Begründung der Kündigung gerät durch solche Massnahmen und selbst durch eine am Ende verweigerte Baubewilligung grundsätzlich nicht ins Wanken und kann auch erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist geliefert werden. Anders sind nur Projekte zu beurteilen, denen die Bewilligungsfähigkeit offensichtlich abgeht. An einer solchen Konstellation fehlt es i.d.R. bei Ermessensentscheiden der Baubehörde (E. 3.2.2 und 3.2.3).

 

Ob ein Mietverhältnis über Geschäftsräume erstreckt werden kann, hängt in erster Linie von einer Härte mieterseits ab. Zentrale Aspekte sind die Finanzlage des Unternehmens, branchenspezifische Bedürfnisse und die Ernsthaftigkeit der unternommenen Suchbemühungen, soweit auf solche nicht aus besonderen Gründen verzichtet werden kann (E. 3.3).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

07.12.2020

MB190010-L

OR 271
OR 272 ff.
OR 253a

ZPO 122 Abs. 1 lit. a, ZPO 96, AnwGebV 2, AnwGebV 4 Abs. 2 und 3, AnwGebV 9, AnwGebV 23

ZMP 2021 Nr. 2: Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Schlichtungsverfahren.

20.10.2020 | ED200048-L/Z1 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Anspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands auf Entschädigung im Schlichtungsverfahren richtet sich nach den gleichen Grundsätzen wie die Festlegung einer Parteientschädigung. In erster Linie ist der streitwertbezogene Tarif der Verordnung über die Anwaltsgebühren (AnwGebV) massgeblich, der aufgrund der Schwierigkeit des Falles, der Verantwortung des Beistands und des Zeitaufwands zu konkretisieren ist. Dem informell gestalteten und zügig ablaufenden Schlichtungsverfahren entsprechend gelangt insbesondere auch die Reduktionsmöglichkeit für Vertretungen im summarischen Verfahren nach § 9 AnwGebV analog zur Anwendung, denn der Sache nach hat das Schlichtungsverfahren eine ähnliche Qualität wie ein einfaches Summarverfahren. Besondere Sprachkenntnisse des Beistands senken den Instruktionsaufwand und sind daher zu berücksichtigen. Erweist sich eine Entschädigung insgesamt als angemessen, greifen die Rechtsmittelinstanzen nicht ein.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

20.10.2020

ED200048-L/Z1

ZPO 122 Abs. 1 lit. a
ZPO 96
AnwGebV 2
AnwGebV 4 Abs. 2 und 3
AnwGebV 9
AnwGebV 23

OR 270 Abs. 1 lit. a

ZMP 2021 Nr. 5: Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zwangslage beim Vertragsabschluss bei Wohnungsknappheit.

14.10.2020 | MJ200016-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zwar lässt es die bundesgerichtliche Rechtsprechung grundsätzlich für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses genügen, dass am örtlichen Markt für Wohnräume Knappheit herrscht. Eine relevante Zwangslage liegt dabei aber nur vor, wenn es zu einem Wohnungswechsel gekommen ist oder die Mietpartei für den Vertragsschluss vergleichbar gute Gründe hatte. Wer lediglich aus Gründen der Bequemlichkeit eine Zweitwohnung mietet, kann sich deshalb nicht auf den gesetzlichen Schutz berufen.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

14.10.2020

MJ200016-L

OR 270 Abs. 1 lit. a