Mietzinserhöhung

Gestützt auf Art. 269d OR kann der Vermieter auf den nächstmöglichen Kündigungstermin den Mietzins erhöhen. Während einer festen Vertragsdauer ist eine Mietzinserhöhung also grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme gilt für indexierte und gestaffelte Mietzinse. Für eine Mietzinserhöhung muss der Vermieter ein vom zuständigen Kanton genehmigtes Formular verwenden (vgl. dazu Art. 19 VMWG). Dieses kann im Kanton Zürich bei der KDMZ bezogen werden.

 

Wichtig ist, dass das Formular der Mieterin mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugeht. Sonst wirkt die Erhöhung erst auf den übernächsten Kündigungstermin (s. Art. 269d Abs. 1 OR). Am besten erfolgt die Mitteilung per Einschreiben mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, denn der Vermieter trägt das Risiko, dass die Mieterin den Brief bei der Post nicht abholt. Die Erhöhung muss genau und klar begründet werden. Unzulässig ist ein Sammelsurium aller möglichen Anpassungkriterien. Werden mehrere Erhöhungsgründe angerufen, so sind diese einzeln zu beziffern (Art. 19 Abs. 1 Ziff. 4 VMWG). Ist der Vermieter der Meinung, dass er die ihm zustehende Erhöhung nicht voll ausschöpft, so muss er in der Begründung einen bezifferten Vorbehalt anbringen (Art. 18 VMWG). Ansonsten wird bei einer künftigen Erhöhung angenommen, der verlangte Mietzins führe zu einem genügenden Ertrag und entspreche der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Vorbehalte können von der Mieterin erst angefochten werden, wenn der Vermieter sie ausschöpft. Der Vermieter sollte Vorbehalte nur anbringen, wenn er sich von deren Berechtigung überzeugt hat, denn bei der späteren Ausschöpfung trägt er die Beweislast dafür, dass ein entsprechender Erhöhungsanspruch besteht.

 

Die Mietzinserhöhung ist nichtig (ohne Anfechtung unwirksam), wenn sie ohne Formular erfolgt, nicht klar begründet wird oder wenn mit ihr eine Kündigungsdrohung einher geht (Art. 269d Abs. 2 OR). Ausserdem kann die Mieterin die Erhöhung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie diese inhaltlich für unberechtigt hält (Art. 270b Abs. 1 OR). Verpasst sie die Frist, so wird die Erhöhung wirksam. Für die Anfechtung stellen wir Ihnen ein Formular zur Verfügung.