Minderung des Mietzinses

Die Mieterin hat ab dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter den Mangel kennt, Anspruch auf Verminderung des geschuldeten Mietzinses (Mietzinsherabsetzung oder Mietzinsminderung, Art. 259d OR). Der Anspruch endet erst mit der Behebung des Mangels. Sämtliche Mängel, für die der Vermieter gemäss Art. 259a OR einzustehen hat (s. Mängel), geben Anspruch auf Mietzinsminderung.

 

Wie bei den Gewährleistungsansprüchen im Kaufrecht ist ein Verschulden des Vermieters am Mangel für die Minderung nicht notwendig. Auch Mängel, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, geben daher Anspruch auf Herabsetzung. Das Ausmass der Minderung bestimmt sich nach der relativen Berechnungsmethode, d.h. der Wert der mangelhaften Sache ist zu demjenigen der gebrauchstauglichen ins Verhältnis zu setzen. Dabei sind objektive Kriterien massgebend, namentlich der Vertragsinhalt sowie die Art und Beschaffenheit des Mietobjekts und des Mangels.

 

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Umstritten war bis vor kurzem, ob die Mietzinsminderung von einer entsprechenden Erklärung der Mieterin abhängt. Jedenfalls muss diese im Streitfall primär nur beweisen, dass bzw. wann der Vermieter den Mangel gekannt hat. Laut dem Bundesgericht kann es aber sein, dass der Vermieter aufgrund des Verhaltens der Mieterin in seinem Vertrauen zu schützen ist, dass das Leistungsverhältnis sich nach wie vor im Gleichgewicht befindet. Wann ein solcher Vertrauensschutz eintritt, hängt von den Umständen ab (Qualität des Mangels, Zeitpunkt einer Reklamation). Jedenfalls genügt es, wenn die Mieterin klar gemacht hat, dass sie sich am Mangel stört, insbesondere wenn sie die Behebung verlangt hat (BGE 142 III 557 E. 8.3.4). Ist das der Fall, kann sie die Minderung auch rückwirkend verlangen und auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Meldung erfolgt am besten per eingeschriebenen Brief. Ausserdem sollte im Brief ausdrücklich eine Herabsetzung oder eine Behebung des Mangels verlangt werden. Zuviel bezahlte Mietzinse können zurückgefordert werden. Der Anspruch ist vertraglicher Natur und verjährt innert fünf Jahren (BGE 130 III 504 E. 5.1).