Entscheide anzeigen

Gemäss der erst kürzlich wieder bestätigten Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen Pauschalen zur Berechnung von Mietzinserhöhungen gestützt auf allgemeine Kostensteigerungen nur ausnahmsweise zur Anwendung kommen, wenn ein Vergleich der konkreten Kosten aufgrund zweier Mehrjahresperioden nicht möglich ist oder von Pauschalen ein genaueres Ergebnis zu erwarten ist. Beim konkreten Nachweis sind die entstandenen Allgemeinkosten umfassend darzulegen, und grössere Investitionen sind auf einen angemessenen Abschreibungszeitraum zu verteilen. Grundsätzlich sind die Kosten pro einzelnes Mietobjekt darzulegen. Eine Berechnung über eine ganze Liegenschaft oder gar ein ganzes Areal hinweg setzt voraus, dass eine individuelle Betrachtung einen unverhältnismässigen Aufwand verursachen würde und dass von der Gesamtschau nicht die Gefahr einer Verzerrung ausgehen kann wie namentlich bei der Berechnung über Gebäude unterschiedlichen Alters hinweg. Bei Neubauten entstehen für gewöhnlich zu Beginn tiefe Unterhaltskosten, wie dies auch durch eine aktuelle Studie bestätigt wird. Auf dieser Überlegung beruht auch die «raison d'être» des Kriteriums der kostendeckenden Bruttorendite. Weil zu Beginn der Existenz eines Gebäudes per se nicht zwei Vergleichsperioden miteinander verglichen werden können, muss am Ende zwar mit einer Pauschale operiert werden. Dabei kann als Indiz auch die Kostenentwicklung in den ersten Jahren des Bestehens der Überbauung berücksichtigt werden. In eine solche Rechnung dürfen aber keine Positionen einfliessen, die laut Mietvertrag über Nebenkosten abzurechnen sind. Auszuklammern sind auch wertvermehrende Investitionen. Diese sind mit entsprechender Begründung separat auf dem Erhöhungsformular anzuzeigen. Die Prämien für Mietkautionsversicherungen stellen auch dann keine relevanten Allgemeinkosten dar, wenn sie von der Vermieterin getragen werden.

Bezüglich  der echten Allgemeinkosten ergibt sich generell und auch im vorliegenden Fall, dass die Unterhaltskosten in der Anfangsphase nach Erstellung einer Überbauung bei weitem nicht den bei älteren Bauten dafür gedachten Anteil des Mietzinses beanspruchen. In den ersten zehn Jahren seit der Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigt sich daher keine Erhöhungspauschale.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 22.04.2026

Geschäftsnummer MJ240016-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 269a lit. b

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 17.03.2026

Geschäftsnummer PQ260009

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_276/2026

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 13.03.2026

Geschäftsnummer PS260092

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.03.2026

Geschäftsnummer PS260084

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 11.03.2026

Geschäftsnummer PS260089

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 10.03.2026

Geschäftsnummer PS250434

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 09.03.2026

Geschäftsnummer PQ260004

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5D_10/2026

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 06.03.2026

Geschäftsnummer PS260075

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Bei der Rückgabe der Sache haftet der Mieter nur für den vertragswidrigen Gebrauch der Sache. Für die normale Abnützung erhält der Vermieter den Mietzins und kann daher keinen Ersatz verlangen, jedenfalls soweit der Mieter nicht schon aufgrund der Verpflichtung zum kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR zur Behebung einer Unzulänglichkeit verpflichtet war (Ziff. III.4.3.1 und 4.4.3-5). Abgesehen davon ist ein voller Ersatz geschuldet; der Vermieter braucht sich also im Normalfall nicht mit einer unterdurchschnittlichen Qualität zufrieden zu geben und unter Vorbehalt des Wirtschaftlichkeitsgebots auch keine extensiven Preisvergleiche anzustellen (E. III.4.3.1, 4.4.3 und 4.4.7).

Die Mängelrüge muss nicht nur die Mängel genau umschreiben (E.III.4.4.2-6), sondern auch die Erklärung enthalten, dass der Vermieter den Mieter für einen bestimmten Mangel für verantwortlich hält. Sie muss sofort erfolgen, i.d.R. innert 2-3 Werktagen. Eine spätere Rüge kommt nur bei einem versteckten Mangel in Betracht. Es ist Sache des Vermieters, für eine ausreichende Beleuchtung zu sorgen, wenn der Rückgabetermin nicht bei Tageslicht stattfindet (E. III.4.3.2, 4.4.2 und 4.4.6). Von einem versteckten Mangel ist auszugehen, wenn dieser wegen der unterlassenen Reinigung der Sache nicht erkennbar war, wie im Falle von Kratzern an den verchromten Teilen in den Nasszellen (E. III.4.3.2 und 4.4.4). Das Gesetz sieht für die Rüge keine besondere Form vor. Auch eine Rüge per E-Mail ist daher möglich, soweit nachgewiesen wird, dass sie dem Mieter zuging (E. III.4.3.3, 4.4.2 und 4.4.6).

Ein gerichtlicher Vergleich stellt zwar ein Urteilssurrogat dar und steht einer erneuten Beurteilung des Anspruchs entgegen. Allerdings kann er ohne gegenteilige Abmachungen nur den Streitgegenstand, mithin den Lebenssachverhalt betreffen, welcher dem abgeschlossenen Verfahren zugrunde lag. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Parteien darüber später erneut verfügen, z.B. wenn sie ein Formerfordernis für die Ausübung eines Rechts einvernehmlich aufheben (E. III.1 und III.3).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart

Entscheiddatum 05.03.2026

Geschäftsnummer MJ240004-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 257e
OR 259
OR 267
OR 267a
ZPO 241 Abs. 2

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 04.03.2026

Geschäftsnummer LF250124

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 04.03.2026

Geschäftsnummer PA260002

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.02.2026

Geschäftsnummer PS260064

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.02.2026

Geschäftsnummer PS250429

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.02.2026

Geschäftsnummer NH260001

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.02.2026

Geschäftsnummer PS260038

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 23.02.2026

Geschäftsnummer PQ260001

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Bezirksgericht Hinwil

Abteilung/Kammer Zwangsmassnahmengericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 20.02.2026

Geschäftsnummer GS260009

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 20.02.2026

Geschäftsnummer PS260061

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer Verwaltungskommission

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 20.02.2026

Geschäftsnummer VV260002

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer Verwaltungskommission

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 20.02.2026

Geschäftsnummer VB260003

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise