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Für die tatsächlichen Elemente eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist der Mieter beweisbelastet. Eine Berufung auf die Nettorendite steht ihm gegen den Willen des Vermieters bei älteren Bauten nicht zu. Zu dieser Kategorie gehören Liegenschaften, die vor mehr als 30 Jahren erworben wurden. Auch wenn eine Mietwohnung im Gebäude von Grund auf neu gebaut wurde, ist nach wie vor von einer Altbaute auszugehen, soweit die Liegenschaft als solche sich länger als 30 Jahre im Eigentum des Vermieters befindet, denn insbesondere für den Landwert existiert in einem solchen Fall kein zuverlässiger Kaufpreis, auf den sich eine Nettorenditeberechnung stützen liesse. Es widerspricht ständiger Gerichtspraxis, für die fehlenden Berechnungselemente auf Buchwerte abzustellen, die im Rahmen einer Umwandlung der Rechtsform oder bei einem Vorgang im Sinne des Fusionsgesetzes verwendet wurden. Bei der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete kommt dem Mieter eine natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nur zustatten, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem im Vormietverhältnis zuletzt bezahlten um erheblich mehr als 10% erhöht hat. Es reicht nicht, dass der Mietzins ausserhalb des 95%-Vertrauensintervalles einer Statistik liegt, die zum Nachweis der Vergleichsmiete nicht taugt.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 15.03.2023

Geschäftsnummer MJ220007-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 270
OR 269
OR 269a lit. a

Verweise

Um der klagenden Partei ein Prozessieren ins Blaue hinaus zu ersparen, erlaubt Art. 85 ZPO eine unbezifferte Klage. Die Bezifferung der Klage hat allerdings eine wichtige prozessuale Funktion. Ein Verzicht darauf ist gemäss Bundesgericht nicht schon bei einem Fehlen von Informationen möglich. Vielmehr muss Aussicht darauf bestehen, dass das Informationsdefizit im Beweisverfahren behoben werden kann. Scheint dies wenig wahrscheinlich, ist absehbar, dass die klagende Partei ohnehin in einem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein wird, oder verfügt das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe, die Herausgabe von Unterlagen zu einer Ertragsberechnung zu erzwingen, hat eine Bezifferung von Anfang an zu erfolgen. Der Mieterin entsteht daraus kein Nachteil, denn wenn ihr der Vermieter die bislang verweigerte Einsicht in die Unterlagen doch noch gewährt, kann dies bei den Kostenfolgen berücksichtigt werden, soweit die fehlenden Unterlagen für die Formulierung einer zunächst zu weit gehenden Klage kausal waren. Umgekehrt kann die Mieterin wegen des erweiterten Novenrechts in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime noch bis zum Beginn der Urteilsberatung ihre Klage erweitern, wenn sich nach Offenlegung der Daten herausstellt, dass sie zunächst einen zu hohen Mietzins beantragt hat.

Der Streitwert einer Anfangsmietzinsanfechtung orientiert sich grundsätzlich an der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem mit der Klage angestrebten Mietzins während der gesamten Vertragsdauer. Dass eine vollumfängliche Rückforderung (noch) nicht Thema der Klage ist, spielt keine Rolle.

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Verfügung

Entscheiddatum 28.02.2023

Geschäftsnummer MJ220098-L

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 270
ZPO 85
ZPO 91 f.
ZPO 107 Abs. 1 lit. a und b
ZPO 164
ZPO 229 Abs. 3
ZPO 247 Abs. 2 lit. a

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 09.02.2023

Geschäftsnummer PA230004

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 08.02.2023

Geschäftsnummer PQ230004

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_158/2023

Gericht/Behörde Handelsgericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer -

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 01.02.2023

Geschäftsnummer HG200253

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 4A_154/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 31.01.2023

Geschäftsnummer PQ220080

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 27.01.2023

Geschäftsnummer RU220060

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 26.01.2023

Geschäftsnummer PS220223

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_153/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 25.01.2023

Geschäftsnummer PS220184

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Weiterzug ans Bundesgericht, 5A_161/2023

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 24.01.2023

Geschäftsnummer RT220203

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.01.2023

Geschäftsnummer RT220208

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.01.2023

Geschäftsnummer PS220173

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 24.01.2023

Geschäftsnummer RT220210

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 19.01.2023

Geschäftsnummer LY220032

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.01.2023

Geschäftsnummer PS220217

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 18.01.2023

Geschäftsnummer LB220042

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, teilweise publiziert in BGE 147 III 431, hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10% erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGer E. 3.4, 3.5 und 4.3). Im Rechtsmittelverfahren zum Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) äussert sich das Obergericht des Kantons Zürich zu den Kriterien. Es gelangt zum gleichen Ergebnis wie das Mietgericht, umschreibt aber die Anforderungen an Vergleichsobjekte zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung in Nuancen anders (vgl. E. III.3.2.2, 3.3.4: Zustand und Ausstattung, möglicherweise; E. III.3.4.7: Quartiergrenzen; E. III.3.5.6: Lage/Lärmexposition). Es bewertet nur zwei der insgesamt 23 offerierten Vergleichsobjekte als potentiell tauglich für eine Erschütterung der Vermutung (E. III.5.4). Würde man einen Teil der Beweise von Amtes wegen erheben, blieben maximal vier Vergleichsobjekte übrig. Bestätigt jedoch wie hier eine amtliche Statistik gerade die Missbrauchsvermutung, kann die Vermutung so oder anders nicht allein als durch die präsentierten Vergleichsobjekte erschüttert erachtet werden. Die lange Dauer des Vormietverhältnisses ist vorliegend nicht entscheidend, da derselben schon durch Indexierung des zuletzt bekannten statistischen Mietzinses Rechnung getragen wurde und da der Mietpreisindex der Stadt Zürich auch die Auswirkungen der Neuvermietungen seit Erhebung der letzten tauglichen Statistik abbildet (E. III.4.2, 4.3.2, 5.4 und 5.5).

Gericht/Behörde Bezirksgericht Zürich

Abteilung/Kammer Mietgericht

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 17.01.2023

Geschäftsnummer MJ210048-L-NG210016-O

Gesetz/e, Verordnung/en etc OR 270
OR 269a lit. a

Verweise

ZMP 2020 Nr. 5

ZMP 2021 Nr. 11

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Urteil

Entscheiddatum 12.01.2023

Geschäftsnummer PQ220076

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer II. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 09.01.2023

Geschäftsnummer PA220056

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise

Gericht/Behörde Obergericht des Kantons Zürich

Abteilung/Kammer I. Zivilkammer

Entscheidart Beschluss

Entscheiddatum 09.01.2023

Geschäftsnummer RB220029

Gesetz/e, Verordnung/en etc keine

Verweise