Kostensteigerungen und -senkungen

Unter dem Titel der Kostensteigerungen bzw. -senkungen nach Art. 269a lit. b OR wird untersucht, wie sich das Kostenniveau seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert hat. Bei diesem Anpassungskriterium handelt es sich daher um ein relatives.

 

Wichtigster Kostenfaktor ist der Hypothekarzins. Abgestellt wird nicht auf die konkrete Finanzierung des Mietobjektes, sondern seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Die Überwälzungssätze für die einzelnen Hypothekarzinsveränderungen sind vom Bundesrat standardisiert worden und in Art. 13 Abs. 1 und 2 VMWG zu finden. In der genannten Bestimmung sind nur die Erhöhungssätze explizit festgelegt.

Die Senkungssätze (in %) berechnen sich nach folgender Formel:

 

Senkungssatz = Erhöhungssatz x 100
Erhöhungssatz + 100

 

Daher gilt:

Ein Erhöhungssatz von: entspricht einem Senkungssatz von:
3% 2.91%
2.5% 2.44%
2% 1.96%

 

Weitere mögliche Kostenveränderungen ergeben sich aus den allgemeinen Unterhalts- und Betriebskosten sowie den Gebühren und Abgaben (Art. 12 Abs. 1 VMWG). Im Streitfall hat diejenige Partei eine Veränderung solcher Kosten zu beweisen, welche mit diesem Argument eine Mietzinsanpassung verlangen oder verhindern will. Meist ist dies die Vermieterin. Entsprechende Verfahren erweisen sich oft als aufwendig (Bsp. ZMP 2019 Nr. 5).

 

Die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen aktuell im Regelfall mit einer Kostenpauschale von 0.25% des Nettomietzinses pro Jahr. Wichtigste Kriterien sind dabei, wie alt das Gebäude ist und ob neben dem Nettomietzins viele Nebenkosten zu bezahlen sind oder nicht. Eine Rolle spielt auch das aktuelle Ausmass der Teuerung. Beachten Sie unser Merkblatt.