Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2021

OR 270, OR 269a lit. a OR, ZPO 247 Abs. 2

ZMP 2021 Nr. 11: Anfangsmietzinsanfechtung. Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete. Tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses aufgrund erheblicher Erhöhung gegenüber dem Vormietzins. Kriterien zur Erschütterung der Vermutung. Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime.

01.09.2021 | MJ210048-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Im zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehenen BGE 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 hat das Bundesgericht erstmals die Kriterien umschrieben, anhand derer die Vermieterseite die Tatsachenvermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttern kann, die entsteht, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem zuletzt gültigen Vormietzins um deutlich mehr als 10 % erhöht wurde (ZMP 2020 Nr. 5, BGE, E. 3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statistiken sein, auch wenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (BGE, E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prüfen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung des Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes, eine zur Bestimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl von 3 oder 4 Vergleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGE E. 3.5, 4.3 und 4.5).

Das Obergericht hat das vom Bundesgericht zurückgewiesene Verfahren zwecks Nutzung der Sachkunde der Erstinstanz und Garantie des Instanzenzuges mit Urteil NG210009-O vom 4. August 2021 ans Mietgericht zurückgewiesen.

Will die Vermieterin die Vermutung umstossen, hat sie mindestens drei oder vier Vergleichsobjekte zu benennen, die nicht durchwegs den strengen Kriterien von Art. 11 Abs. 1 VMWG zu genügen brauchen. Zentrale Eigenschaften wie die Lage im Quartier oder die Lärmexposition der Objekte müssen jedoch vergleichbar sein. Die Substantiierungslast liegt bei der Vermieterin. Es genügt nicht, die Lage mit Allgemeinplätzen wie «mässig lärmig» oder die Ausstattung mit solchen wie «Standard» zu umschreiben. Selbst wenn die Vergleichsobjekte diesen Anforderungen entsprechen, vermögen sie die Missbrauchsvermutung nur umzustossen, wenn das Ergebnis durch eine amtliche Statistik oder ein anderes Element bestätigt wird. Eine Statistik ist dabei zu berücksichtigen, auch wenn sie den Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht vollauf genügt. Bestätigt die Statistik hingegen die Missbrauchsvermutung, bleibt es grundsätzlich bei der Missbrauchsvermutung. Gleiches gilt für ein Parteigutachten (MG, E. 2.2.1-2). Die lange Dauer des Vormietverhältnisses von mehr als 15 Jahren kann zwar ein Indiz dafür sein, dass der Vormieter von einer Prämie des langen Mietverhältnisses profitiert hat. Voraussetzung ist allerdings, dass Hinweise für ein während der Dauer des Vormietverhältnisses erheblich gestiegenes Mietniveau bestehen. Dies kann ausgeschlossen werden, wenn der für die Plausibilitätskontrolle herangezogene und an sich veraltete statistische Mietzins aufgrund eines Mietindexes korrigiert wird, der auch das durch Neuvermietungen gestiegene Mietniveau abbildet. Dies ist beim Mietpreisindex der Stadt Zürich der Fall (MG, E. 2.2.3). Die gerichtliche Erfahrung kann für die Plausibilisierung der Missbrauchsvermutung die übrigen Kriterien nicht ersetzen, denn auch ein Fachgericht ist nicht in der Lage, aus seiner zwangsläufig beschränkten Kenntnis der Marktverhältnisse ein Vergleichsmiete-Niveau festzulegen. Möglich sind immerhin gewisse allgemeine Aussagen zur Struktur des Mietmarktes und zur Entwicklung des Mietpreisniveaus sowie zur Überzeugungskraft der Plausibilitätskriterien, namentlich der vorhandenen Statistiken und Indizes und des aus den präsentierten Vergleichsobjekten erweckten Anscheins (MG, E. 2.2.3).  

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Tragweite der sozialen Untersuchungsmaxime im Bereich des sozialen Prozessrechts im Sinne von Art. 247 Abs. 2 ZPO stellt keine Abkehr von der Praxis zu aArt. 274d Abs. 3 OR dar. Das Gericht kann daher nach wie vor und unabhängig von der Beteiligung von Anwälten

–    den für die Rechtsanwendung notwendigen Sachverhalt vervollständigen, soweit er erkennbar unvollständig vorgetragen wird,

–    sämtliche Akten berücksichtigen und selbst Kenntnisse verwenden, die es von Dritten hat [etwa aus dem Internet] und

–    Beweise erheben, ohne grundsätzlich an die Darlegungen und Beweisanträge der Parteien gebunden zu sein.

Dies bedeutet zwar nicht, dass die Gerichte von sich aus Vergleichsobjekte zur Bestimmung der Quartierüblichkeit zusammenzutragen haben, aber sehr wohl, dass sie auch ohne Antrag die Überzeugungskraft von Vergleichsangeboten mittels notorischer Indikatoren wie dem GIS-Browser des Kantons Zürich hinterfragen können (MG, E. 2.2.2).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

01.09.2021

MJ210048-L

OR 270
OR 269a lit. a OR
ZPO 247 Abs. 2

ZMP 2020 Nr. 5 (Vorgeschichte des Falles)

OR 259d, OR 119, ZGB 2

ZMP 2021 Nr. 10: Auswirkungen von Corona-Massnahmen auf Geschäftsmietverträge. Mietzinsminderung. Unmöglichkeit. Clausula rebus sic stantibus (richterliche Vertragsanpassung an ausserordentliche Umstände).

02.08.2021 | MJ210008-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume liegt das Betriebsrisiko einzig bei der Mieterin. Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen (Art. 119 OR) oder eine Mietzinsminderung (Art. 259d OR) im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht infrage. Vorbehalten bleiben besondere Zusicherungen der Vermieterin, mit welchen diese sich am Betriebsrisiko der Mieterin beteiligt hat (E. IV.3 und IV.4). Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausula rebus sic stantibus). Die Voraussetzungen sind aber streng. Eine Anpassung setzt die Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien voraus. Die Mieterin hat insbesondere darzulegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatlichen Hilfen sie in Anspruch genommen hat und warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat. Dabei ist es zwar ihr gutes Recht, der Gegenpartei und dem Gericht die Einsicht in ihre Geschäftsbücher zu verweigern. Dies hat aber zur Folge, dass die Grundlagen für eine Vertragsanpassung von vornherein fehlen (E. IV.5).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

02.08.2021

MJ210008-L

OR 259d
OR 119
ZGB 2

OR 257e, OR 257f, OR 266g, OR 107 ff.

ZMP 2021 Nr. 8: Ausserordentliche Kündigung bei Nichtleistung der vereinbarten Sicherheit.

22.03.2021 | MJ200059-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Leistet die Mieterin die vereinbarte Sicherheit gemäss Art. 257e OR nicht, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR kurzfristig kündigen.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

22.03.2021

MJ200059-L

OR 257e
OR 257f
OR 266g
OR 107 ff.

OR 97, OR 119, OR 267

ZMP 2021 Nr. 7: Verhältnis der Ansprüche des Vermieters zur Leistung einer Haftpflichtversicherung des Mieters. Stellvertretendes Commodum.

18.03.2021 | MJ210001-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Bestand einer Haftpflichtversicherung des Mieters ändert an dessen mietrechtlicher Verantwortlichkeit einzig gemäss Art. 267 OR grundsätzlich nichts, denn der Vermieter ist am Versicherungsvertrag nicht beteiligt, namentlich auch nicht an den Prämienzahlungen. Allerdings ist im Fall einer unverschuldeten Unmöglichkeit einer Leistung nach Art. 119 OR anerkannt, dass trotz der beidseitigen Befreiung von der vertraglichen Leistungspflicht der Gläubiger der unmöglich gewordenen Leistung Anspruch hat auf das sog. Stellvertretende Commodum, welches seinem Vertragspartner als Folge des Untergangs oder Verlusts der geschuldeten Sache zugekommen ist. Auch bei der Verschuldenshaftung nach Art. 267 OR kann der Vermieter als Gläubiger Anspruch auf das Commodum erheben. Er kann es aber nur im Umfang der vertraglichen Verantwortlichkeit des Mieters beanspruchen, also insbesondere nicht bei Kulanzleistungen der Versicherung.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

18.03.2021

MJ210001-L

OR 97
OR 119
OR 267

ZPO 99 Abs. 1 lit. c

ZMP 2021 Nr. 4: Sicherheit für die Parteientschädigung. Geschuldete Kosten aus früheren Verfahren.

15.02.2021 | MJ200066-L/Z4 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Anspruch der beklagten Partei auf Sicherstellung der Parteientschädigung besteht auch, wenn die klagende Partei Kosten aus einem Verfahren schuldet, an welchem nicht die gleiche Gegenpartei beteiligt war. 

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

15.02.2021

MJ200066-L/Z4

ZPO 99 Abs. 1 lit. c

OR 264, OR 267 OR, ZPO 59 Abs. 2 lit. a

ZMP 2021 Nr. 3: Wirkungen der Stellung eines Ersatzmieters. Fehlende Schlüssel bei der Rückgabe der Mietsache; Schadenminderungsobliegenheit des Vermieters. Beschwer im Rechtsmittelverfahren.

23.12.2020 | MJ200041-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Im Rahmen einer vorzeitigen Rückgabe kann die Mieterin dem Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht aufzwingen. Daher haftet der Vermieter auch nicht dafür, dass die nicht berücksichtigte Ersatzperson bereit gewesen wäre, gewisse Vorrichtungen der Mieterin zu übernehmen (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.2). Generell kann einem neuen Mieter kraft zwingenden Rechts unter Vorbehalt der Regeln über die Vertragsübernahme nicht die Verpflichtung zur Behebung von Schäden auferlegt werden, für welche sein Vorgänger verantwortlich ist (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.4.3). Fehlen bei der Rückgabe der Mietsache Schlüssel, so hat der Vermieter nur bei einer konkreten Gefährdung der Sicherheit Anspruch darauf, auf Kosten des Mieters die ganze Schliessanlage auswechseln zu lassen (MG, E. III.4.3).

 

Selbst bei der vollständigen Abweisung der Klage ist die beklagte Partei im Rechtsmittelverfahren beschwert, wenn die Vorinstanz die Klage nur wegen einer eventualiter erklärten Verrechnung und nicht wie im Hauptstandpunkt verlangt wegen fehlender Anspruchsvoraussetzungen bezüglich der Hauptforderung abgewiesen hat (OG, E. 2.2.1).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

23.12.2020

MJ200041-L

OR 264
OR 267 OR
ZPO 59 Abs. 2 lit. a

OR 253, OR 266a, OR 266l, ZPO 257

ZMP 2021 Nr. 12: Anwendung des mietrechtlichen Kündigungsschutzes auf Einrichtungen des betreuten Wohnens. Rechtsschutz in klaren Fällen.

21.12.2020 | ER200219-L | Bezirksgericht Zürich | Einzelgericht Audienz
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Bei einer betreuten Wohngemeinschaft liegt ein gemischtes Vertragsverhältnis vor. Lässt sich nicht eindeutig feststellen, dass das mietrechtliche Element im gesamten Kontext nur von untergeordneter Bedeutung ist, und sind die (Form-)Vorschriften für eine Kündigung einer Miete von Wohnräumen nicht erfüllt, fehlt es an klarem Recht. Folglich kommt eine Ausweisung eines Bewohners im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht in Betracht.

 

Bezirksgericht Zürich

Einzelgericht Audienz

Urteil

21.12.2020

ER200219-L

OR 253
OR 266a
OR 266l
ZPO 257

OR 270, ZGB 2, ZPO 55, ZPO 85, ZPO 160

ZMP 2021 Nr. 6: Anfechtung des Anfangsmietzinses. Bezifferung der Klage. Bestimmung der Nettorendite. Verweigerung der Mitwirkung.

16.12.2020 | MJ200025-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Legt der Vermieter im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses die Grundlagen für die vom Mieter berechtigterweise verlangte Überprüfung des Mietzinses auf eine übersetzte Nettorendite nicht vor, ist grundsätzlich eine unbezifferte Anfechtungsklage möglich. Der Vermieter ist nicht nur gehalten, soweit vorhanden die sachdienlichen Belege einzureichen. Aus dem Erfordernis einer substantiierten Bestreitung folgt auch seine Last, die Faktoren für die Berechnung gehörig zu behaupten. Der Mieter hat die Klage spätestens dann zu beziffern, wenn feststeht, dass der Vermieter keine gehörigen Behauptungen zur Renditesituation aufstellt, oder wenn er seine Weigerung bekundet, die Unterlagen dafür zu präsentieren. Bei der Bestimmung des Anfangsmietzinses steht den Gerichten ein weites Ermessen zu.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

16.12.2020

MJ200025-L

OR 270
ZGB 2
ZPO 55
ZPO 85
ZPO 160

OG-Entscheid auch in ZR 2021 Nr. 35

OR 271, OR 272 ff., OR 253a

ZMP 2021 Nr. 1: Kündigung wegen Umnutzung von Geschäftsräumen in Wohnräume. Erstreckung von Geschäftsmietverhältnissen. Lagerräume als Geschäftsräume.

07.12.2020 | MB190010-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Auch isoliert gemietete Lager sind Geschäftsräume, soweit sie zu geschäftlichen Zwecken vermietet wurden (E. 3.1.2).

 

Eine Kündigung wegen eines Umnutzungs- und Umbauprojekts setzt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts weder eine abgeschlossene Planung noch eine Baubewilligung voraus. Dass ein Bauvorhaben im Kündigungszeitpunkt ausgereift und ernst gemeint ist, lässt sich gerade auch aus der Hartnäckigkeit ableiten, mit welcher die Vermieterin es verfolgt, etwa durch Anpassungen an baurechtliche Anforderungen vor oder nach der Kündigung, namentlich an die Normen des Lärmschutzes. Die Begründung der Kündigung gerät durch solche Massnahmen und selbst durch eine am Ende verweigerte Baubewilligung grundsätzlich nicht ins Wanken und kann auch erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist geliefert werden. Anders sind nur Projekte zu beurteilen, denen die Bewilligungsfähigkeit offensichtlich abgeht. An einer solchen Konstellation fehlt es i.d.R. bei Ermessensentscheiden der Baubehörde (E. 3.2.2 und 3.2.3).

 

Ob ein Mietverhältnis über Geschäftsräume erstreckt werden kann, hängt in erster Linie von einer Härte mieterseits ab. Zentrale Aspekte sind die Finanzlage des Unternehmens, branchenspezifische Bedürfnisse und die Ernsthaftigkeit der unternommenen Suchbemühungen, soweit auf solche nicht aus besonderen Gründen verzichtet werden kann (E. 3.3).

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

07.12.2020

MB190010-L

OR 271
OR 272 ff.
OR 253a

OR 267, OR 267a, OR 91, OR 92

ZMP 2021 Nr. 9: Gläubigerverzug bei der Rückgabe des Mietobjekts. Rechtzeitige Mängelrüge.

23.10.2020 | MG190021-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Verweigert die Vermieterin die Rücknahme des Mietobjekts pflichtwidrig, obwohl der Mieter die Rückgabe gehörig anbietet (Verbaloblation), gerät sie in Annahmeverzug. Die Rückgabehandlung kann diesfalls mit der Postaufgabe der Schlüssel an die Vermieterin erfolgen, womit auch der Fristenlauf für die Erhebung der Mängelrüge beginnt. Angesichts der in Sachen Liegenschaftsverwaltung erfahrenen Vermieterin und dem kleinen Mietobjekt von lediglich 1½-Zimmern erweist sich eine Frist von zwei bis drei Tagen für die Erhebung der Mängelrüge als angemessen.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

23.10.2020

MG190021-L

OR 267
OR 267a
OR 91
OR 92

ZPO 122 Abs. 1 lit. a, ZPO 96, AnwGebV 2, AnwGebV 4 Abs. 2 und 3, AnwGebV 9, AnwGebV 23

ZMP 2021 Nr. 2: Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Schlichtungsverfahren.

20.10.2020 | ED200048-L/Z1 | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Der Anspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands auf Entschädigung im Schlichtungsverfahren richtet sich nach den gleichen Grundsätzen wie die Festlegung einer Parteientschädigung. In erster Linie ist der streitwertbezogene Tarif der Verordnung über die Anwaltsgebühren (AnwGebV) massgeblich, der aufgrund der Schwierigkeit des Falles, der Verantwortung des Beistands und des Zeitaufwands zu konkretisieren ist. Dem informell gestalteten und zügig ablaufenden Schlichtungsverfahren entsprechend gelangt insbesondere auch die Reduktionsmöglichkeit für Vertretungen im summarischen Verfahren nach § 9 AnwGebV analog zur Anwendung, denn der Sache nach hat das Schlichtungsverfahren eine ähnliche Qualität wie ein einfaches Summarverfahren. Besondere Sprachkenntnisse des Beistands senken den Instruktionsaufwand und sind daher zu berücksichtigen. Erweist sich eine Entschädigung insgesamt als angemessen, greifen die Rechtsmittelinstanzen nicht ein.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Verfügung

20.10.2020

ED200048-L/Z1

ZPO 122 Abs. 1 lit. a
ZPO 96
AnwGebV 2
AnwGebV 4 Abs. 2 und 3
AnwGebV 9
AnwGebV 23

OR 270 Abs. 1 lit. a

ZMP 2021 Nr. 5: Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zwangslage beim Vertragsabschluss bei Wohnungsknappheit.

14.10.2020 | MJ200016-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
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Zwar lässt es die bundesgerichtliche Rechtsprechung grundsätzlich für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses genügen, dass am örtlichen Markt für Wohnräume Knappheit herrscht. Eine relevante Zwangslage liegt dabei aber nur vor, wenn es zu einem Wohnungswechsel gekommen ist oder die Mietpartei für den Vertragsschluss vergleichbar gute Gründe hatte. Wer lediglich aus Gründen der Bequemlichkeit eine Zweitwohnung mietet, kann sich deshalb nicht auf den gesetzlichen Schutz berufen.

 

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

14.10.2020

MJ200016-L

OR 270 Abs. 1 lit. a