Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Hauptpflicht des Mieters ist die Leistung des Mietzinses (Art. 257 OR) inklusive der Nebenkosten (Art. 257a OR). Unabhängig von den Gründen für die Zahlungsschwierigkeiten braucht sich die Vermieterin nicht gefallen zu lassen, dass der Mietzins ausbleibt. Schleppende Mietzinszahlungen bilden auch bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen einen legitimen Grund für eine ordentliche Kündigung (s. Art. 271 und 271a OR). In schweren Fällen kann die Vermieterin sogar kurzfristig kündigen:

Befindet sich der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand, so kann die Vermieterin eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass sie das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist kündigen werde (Art. 257d Abs. 1 OR; beachten Sie unseren Musterbrief). Ist der Mieter verheiratet oder lebt er in einer eingetragenen Partnerschaft, so muss die Androhung in einem separaten Schreiben auch dem Partner zugestellt werden (Art. 266n OR). Bleibt die Zahlung aus, so kann die Vermieterin den Vertrag mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

Beispiel: Der Mietzins für den Monat April steht aus (fällig am 1. April). Schriftliche Nachfristansetzung am 10. April. Der Brief kommt am 12. April beim Mieter an. Innert der Nachfrist wird nicht bezahlt. Nach Ablauf der Frist kann die Vermieterin kündigen, frühestens am 13. Mai per Ende Juni.

Die Vermieterin muss zur Kündigung das amtliche Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR); dem Ehegatten der Mieterin muss das Formular separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Die Vermieterin muss den Grund angeben und beruft sich mit Vorteil explizit auf Art. 257d OR und die vorausgegangene Androhung. Das Kündigungsrecht verwirkt, wenn die Vermieterin über längere Zeit Mietzinse entgegen nimmt, nachdem der Rückstand bezahlt ist. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

Tipps

• Informieren Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin rechtzeitig über vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten. Oft ist eine Stundungsvereinbarung möglich.
• In Notfällen kann das Sozialamt der Wohngemeinde eine Überbrückungshilfe leisten.

Die Mieterin muss die Sache sorgfältig gebrauchen und bei der Miete von Immobilien auf Nachbarn und Hausbewohner Rücksicht nehmen (Art. 257f Abs. 1 und 2 OR). Unabhängig von den Gründen braucht sich der Vermieter Störungen bzw. unsorgfältigen oder vertragswidrigen Gebrauch der Sache nicht gefallen zu lassen. Entsprechende Verhaltensweisen bilden (allenfalls nach einer Verwarnung) auch bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen einen legitimen Grund für eine ordentliche Kündigung (s. Art. 271 und 271a OR). In schweren Fällen kann der Vermieter nach Art. 257f Abs. 3 und 4 OR sogar kurzfristig bzw. fristlos kündigen:

Dazu muss er die Mieterin schriftlich verwarnen. Der Brief muss auf die Pflichtverletzung hinweisen. Die Androhung der Kündigung ist zwar nicht erforderlich, aber empfehlenswert, damit die Mieterin den Ernst der Lage erkennt. Verletzt die Mieterin von Wohn- oder Geschäftsräumen darauf erneut oder weiterhin eine Vertragspflicht, die in einem sachlichen Zusammenhang mit der gerügten Pflichtverletzung steht, so kann der Vermieter den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (Art. 257f Abs. 3 OR).

Beispiele: Wiederholte lärmige Ehestreitigkeiten machen jeweils den Beizug der Polizei erforderlich (Urteil des Bundesgerichts 4C.270/2001 vom 26.11.2001). Ungenügend ist dagegen das vertragswidrige Anbringen einer Glasverschalung auf dem Balkon (Urteil des Bundesgerichts 4C.118/2001 vom 8.8.2001). Nicht ausreichend ist auch eine kurze zeitliche Verzögerung in der Bekanntgabe der Untermietbedingungen durch den Mieter (Urteil des Bundesgerichts 4C.331/2004 vom 17.3.2005 E. 1.1.4).

Fügt die Mieterin der Mietsache oder anderen Hausbewohnern vorsätzlich schweren Schaden zu, so ist sogar eine fristlose Kündigung möglich (Art. 257f Abs. 4 OR).

Der Vermieter muss für die Kündigung das amtliche Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Er sollte den Grund angeben und beruft sich mit Vorteil explizit auf Art. 257f OR. Das Kündigungsrecht verwirkt, wenn es über längere Zeit nicht ausgeübt wird und die Pflichtverletzungen aufgehört haben. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).

Die Vermieterin muss die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und sie während der Mietdauer in einem solchen erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Sind Mängel an einer unbeweglichen Mietsache (z.B. an einem Wohn- oder Geschäftsraum) so gravierend, dass sie den vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen.

Beispiele: Raumtemparatur erreicht höchstens 16° C; Fabrikräume stehen unter Wasser; Umbauarbeiten der Vermieterin verhindern wegen Staub, Schmutz und Lärm die Nutzung von Büros (ZMP 2016 Nr. 7).

Voraussetzung ist allerdings, dass die Vermieterin den Mangel kennt und innert angemessener Frist nichts dagegen unternimmt (Art. 259b lit. a OR). Zwar muss der Mieter nicht unbedingt selber eine Frist ansetzen. Im Streitfall muss er aber beweisen, dass die Vermieterin den Mangel gekannt und nichts dagegen unternommen hat. Am besten macht er diese daher mit eingeschriebenem Brief auf die Unzulänglichkeiten aufmerksam und verlangt von ihr den Nachweis eines Handwerkerauftrags innert weniger Tage. Vorsicht: Nur gewichtige Mängel berechtigen zur Kündigung. Kündigt der Mieter ohne genügenden Grund, riskiert er, dass er trotzdem den Mietzins bezahlen muss. Geben Sie im eingeschriebenen Kündigungsbrief unbedingt den Kündigungsgrund genau an.

Wenn kein anderer ausserordentlicher Kündigungsgrund gegeben ist und eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht besteht (wie z.B. bei einer langen festen Vertragsdauer), so kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund in Frage. Wichtig ist ein Grund nur, wenn für Mieter oder Vermieter die Vertragserfüllung unzumutbar geworden ist (Art. 266g Abs. 1 OR). Was das genau heisst, kann nicht allgemein gesagt werden. Die Rechtsprechung ist mit der Bejahung wichtiger Gründe streng.

Beispiele

• Panikartige Angstzustände der Mieterin nach einem Einbruch in die Wohnung (Urteil des Bundesgerichts 4C.375/2000 vom 31.8.2001).
• Schwere persönliche Differenzen der Hausbewohner.
• Ungenügend ist dagegen die berufliche Versetzung des Mieters in einen anderen Landesteil (Pra 84 [1995] Nr. 142).

Die Gründe dürfen beim Vertragsschluss nicht voraussehbar gewesen und nicht von der kündigenden Partei verschuldet worden sein.

Bei der Kündigung muss die gesetzliche Frist eingehalten werden. Sie kann aber auf einen beliebigen Termin erfolgen (Art. 266g Abs. 1 OR). Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen muss die Mieterin schriftlich kündigen; der Vermieter muss auch hier das amtliche Formular verwenden. Die kündigende Partei sollte den Grund genau bezeichnen und sich mit Vorteil explizit auf Art. 266g OR berufen.

Selbst wenn die Kündigung gültig ist, muss die kündigende Partei der anderen einen den gesamten Umständen angemessenen Schadenersatz leisten (Art. 266g Abs. 2 OR). Die gekündigte Mieterin kann ausserdem die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Fällt die Mieterin in Konkurs, so ist der Mietzinsanspruch des Vermieters stark gefährdet. Das Gesetz erlaubt ihm daher, für die zukünftigen Mietzinse eine Sicherheit (Bürgschaft, Pfandrecht, Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren usw.) zu verlangen. Er muss dafür dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen (Art. 266h Abs. 1 OR). Ist die Mieterin verheiratet, so muss die Frist nach überwiegender Ansicht auch dem Partner angesetzt werden, und zwar mit separater Post. Analoges gilt bei der eingetragenen Partnerschaft gleichgeschlechtlicher Paare.

Wird die Sicherheit nicht geleistet, so kann der Vermieter fristlos kündigen (Art. 266h Abs. 2 OR). Auch hier muss der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das amtliche Formular verwenden. Er sollte den Grund genau bezeichnen und sich mit Vorteil explizit auf Art. 266g OR berufen.

Eine Kündigung wegen Konkurses ist nicht zulässig, wenn von mehreren Mietern nur einer in Konkurs fällt. Der Vermieter kann auch keine Sicherheit für rückständige Mietzinse verlangen. Hier kommt aber eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Frage (Art. 257d OR).

Mit dem Tod der Mieterin gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf ihre Erben über (Art. 560 Abs. 2 ZGB). Um zu verhindern, dass die Erben während längerer Zeit an einen Mietvertrag gebunden bleiben, der ihnen nichts nützt, können sie den Vertrag mit der gesetzlichen Frist auf einen gesetzlichen Termin kündigen. Und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag eine längere Vertragsdauer vereinbart worden ist (Art. 266i OR). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (am besten eingeschrieben). Nennen Sie den Grund der Kündigung und bringen Sie am besten einen Hinweis auf Art. 266i OR an.

Die Erben können eine solche Kündigung - ausser in dringenden Fällen - aber nur gemeinsam aussprechen (Art. 602 ZGB). Wenn der Vermieter die Gültigkeit der Kündigung bestreitet, können die Erben die Ausstellung eines Erbscheins, d.h. einer amtlichen Bestätigung über den Kreis der Erben verlangen. Anstelle der Erben kann auch ein im Testament bezeichneter Willensvollstrecker die Kündigung aussprechen.

Besteht Unklarheit über die Erbfolge und verfügt der Vermieter nicht über einen Ansprechpartner (Miterbin, Willensvollstrecker, Erbschaftsverwalter), so erlauben es meist die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR), eine Wohnung zu räumen und weiterzuvermieten. Es bedarf dazu keiner behördlichen Bewilligung. Der Vermieter tut in diesen Fällen gut daran, ein Protokoll über die Wohnungsräumung zu führen, verwertbare Gegenstände einzustellen und zur Verfügung zu halten. Mit diesem Vorgehen schützt sich ein Vermieter einerseits selber, indem er verhindert, dass ihm Mietzinseinnahmen entgehen. Andererseits ist es zum Vorteil der Erbschaft, dass keine unnötigen Mietzinse mehr anfallen.

Gemäss Art. 266k OR kann die Mieterin einen Mietvertrag über Konsumgüter in jedem Fall mit einer Frist von 30 Tagen auf eine dreimonatige Mietdauer hin kündigen. Dies gilt daher auch dann, wenn im Vertrag eine längere Mietdauer abgemacht ist.

Beispiel: Am 3. Februar 2004 wird ein Mietvertrag über ein TV-Gerät geschlossen. Die Laufzeit beträgt mindestens ein Jahr. Trotzdem kann die Mieterin den Vertrag schon auf den 3. Mai 2004 kündigen. Die Kündigung muss bis spätestens 3. April 2004 beim Vermieter eintreffen.

Der Vermieter darf bei einer solchen Kündigung keine Entschädigung verlangen (Art. 266k Satz 2 OR).

Art. 266k OR gilt seit Inkrafttreten des neuen Konsumkreditgesetzes nicht mehr für Leasingverträge. Dies hat zu einer Abschwächung des Konsumentenschutzes geführt. Denn der Leasinggeber darf sich nun im Vertrag eine rückwirkende Erhöhung der Leasingraten ausbedingen, wenn die Leasingnehmerin vorzeitig kündigt. Allerdings muss der Betrag dieser Erhöhung in einer besonderen Tabelle festgehalten sein (Art. 11 Abs. 2 lit. g KKG; Art. 17 Abs. 3 KKG). Ausserdem gilt beim Konsumgüterleasing neu ein siebentägiges Widerrufsrecht (Art. 16 KKG). Und der Leasinggeber muss prüfen, ob die Leasingnehmerin sich den abgeschlossenen Vertrag leisten kann. Andernfalls ist der Vertrag nichtig (s. Art. 11 Abs. 2 lit. h, Art. 13 und Art. 29 Abs. 2 KKG).