Anfechtung des Anfangsmietzinses

Die Mieterin kann gemäss Art. 270 OR den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit dem Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Zunächst muss die Mieterin nachweisen, dass

  • sie wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen war. Diese Voraussetzung ist schon bei Wohnungsknappheit gegeben. Es ist nicht erforderlich, dass die Mieterin vergebliche Suchbemühungen nachweist (BGE 142 III 442);
  • oder dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem vorausgehenden Mietverhältnis für dieselbe Sache erheblich (d.h. um mindestens 10%) erhöht hat. Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR und § 229b EG ZGB sind Vermieterinnen und Vermieter im Kanton Zürich verpflichtet, bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1.5 % den früheren Mietzins sowie den Anfangsmietzins per Formular der Mieterin bzw. dem Mieter bekannt zu geben.* Das Formular kann bei der Kantonalen Drucksachen- und Materialzentrale KDMZ bezogen werden. Es existiert auch ein Online-Formular.
    Gilt die Formularpflicht für Vermieterinnen und Vermieter nicht, kann die Mieterin verlangen, dass der Vermieter ihr die Höhe des zuletzt gültigen Mietzinses bekannt gibt (Art. 256a Abs. 2 OR)

 

Weiter muss die Mieterin beweisen, dass der Anfangsmietzins nach den Kriterien von Art. 269 und 269a OR missbräuchlich ist. Sie trägt insbesondere die Beweislast für den schwierig zu führenden Nachweis, dass die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete unter dem vereinbarten Mietzins liegt. Manchmal ist dies aufgrund entsprechender Indizien möglich (Bsp.: BGE 139 III 13). In neuerer Zeit deutet das Bundesgericht an, dass solche Indizien gegeben sind bei einer Erhöhung gegenüber dem Vormietzins um mindestens als 10%. Der Vermieter muss dann im Rahmen seines Gegenbeweises mit eigenen Vergleichsobjekten dartun, dass der verlangte Mietzins nicht missbräuchlich ist (BGer, 4A_295/2016, E. 5.3.1; bestätigt in BGer, 4A_400/2017 E. 2.2.2.2 [ nicht amtl. publ. Teil von BGE 144 III 514]). Behauptet die Mieterin eine übersetzte Rendite, muss der Vermieter ihr die Berechnungsgrundlagen offenlegen, soweit er über die entsprechenden Unterlagen verfügt (BGE 142 III 568 E. 2).

 

Für Rechtsauskünfte zum Thema können sich Rechtssuchende an die für ihren Bezirk zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Ein Formular zur Anfechtung des Anfangsmietzinses finden Sie unter Formulare.

 

 

*Der Leerwohnungsbestand wird jeweils per 1. Juni ermittelt. Sofern der Bestand bei 1.5 % oder tiefer liegt, ordnet der Regierungsrat die Formularpflicht per 1. November des gleichen Jahres an.